7月4日由中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟主辦的“2015年度中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟高峰論壇”在北京嘉里中心大酒店舉辦，本次論壇以“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的中國(guó)地產(chǎn)顛覆與創(chuàng)新”為主題，網(wǎng)易房產(chǎn)作為首席合作媒體，現(xiàn)場(chǎng)直播報(bào)道。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，這是一個(gè)糾結(jié)的年代。雖然政策面暖風(fēng)頻吹，資金面利好不斷，但市場(chǎng)萎靡之勢(shì)并無(wú)改觀，傳統(tǒng)商業(yè)模式的置疑之聲絡(luò)繹不絕，房企破產(chǎn)危局、港股大佬拋售資產(chǎn)、名企紛紛轉(zhuǎn)型的傳言不斷沖擊著從業(yè)者脆弱的神經(jīng)。與此同時(shí)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，全民創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新，大潮洶涌，互聯(lián)網(wǎng)改造和升級(jí)一切傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的呼聲不絕于耳，房地產(chǎn)企業(yè)如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)成為熱門(mén)話(huà)題。

本次論壇以“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的中國(guó)地產(chǎn)顛覆與創(chuàng)新”為主題展開(kāi)討論，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵等嘉賓出席論壇，以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

主持人：先生們、女士們、各位來(lái)賓、各位來(lái)自全國(guó)各地的房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟的同學(xué)們大家上午好。歡迎來(lái)到由中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)共同組辦的2015年中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟高峰論壇。在為期兩天的論壇開(kāi)始的時(shí)候，請(qǐng)讓我簡(jiǎn)單的介紹一下到位的嘉賓和領(lǐng)導(dǎo)，他們是：

清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理訓(xùn)練中心駱建彬

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌先生

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵

中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟聯(lián)席主席院長(zhǎng)閻占斌先生

中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟聯(lián)席主席金華總裁張玉博先生

中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟聯(lián)席主席中山大學(xué)房地產(chǎn)同學(xué)會(huì)的常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)汪利先生

首先有請(qǐng)清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理訓(xùn)練中心主任駱建彬先生致詞，有請(qǐng)。

駱建彬：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，各位中國(guó)房地產(chǎn)界的精英們、老師們、同學(xué)們大家早上好。今天我們相聚在北京，開(kāi)展了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的中國(guó)地產(chǎn)顛覆與創(chuàng)新的主題論壇。首先請(qǐng)?jiān)试S我代表中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟歡迎大家的到來(lái)。感謝大家的參與。中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟成立于2013年，是在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，由中國(guó)華南、華東、華北、西南四個(gè)區(qū)域內(nèi)最高學(xué)府中連續(xù)多年專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)高端教育的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理訓(xùn)練中心、重慶大學(xué)伯仲研究院、中山大學(xué)航商學(xué)院強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同組成的中國(guó)房地產(chǎn)高端機(jī)遇的第一品牌的一個(gè)機(jī)構(gòu)。

助力房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，致力于推動(dòng)城鎮(zhèn)新型化建設(shè)為主旨。踐行了平臺(tái)決定事業(yè)、資源成就偉業(yè)的平臺(tái)價(jià)值，最大特點(diǎn)整合了區(qū)域內(nèi)杰出的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。十年左右的時(shí)間里面成立下的所有教學(xué)和資源的能力。

我們這次峰會(huì)將以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的中國(guó)顛覆與創(chuàng)新為主題，由轉(zhuǎn)型中國(guó)新趨勢(shì)和問(wèn)道中國(guó)地產(chǎn)兩個(gè)主論壇，以及迎接地產(chǎn)投行時(shí)代當(dāng)?shù)禺a(chǎn)遇到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)專(zhuān)業(yè)平行論壇。還有中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)盛典，國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)參觀學(xué)習(xí)，地產(chǎn)名產(chǎn)高爾夫邀請(qǐng)賽等一系列組成。通過(guò)這次峰會(huì)跟大家探討在當(dāng)今的時(shí)代，當(dāng)今狀態(tài)下面我們每個(gè)企業(yè)家如何能打造適應(yīng)于未來(lái)需求的我們的產(chǎn)品，未來(lái)就是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代。如何組成提升具備未來(lái)，也就是具備移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)下生存和發(fā)展能力的企業(yè)，這個(gè)主題我想可能會(huì)隨著我們的時(shí)間推移大家可能一直會(huì)關(guān)注著。

一個(gè)組織具備了能力，不管是東北風(fēng)還是西北風(fēng)都能發(fā)展，不具備能力和素養(yǎng)那么很可能就是被顛覆，就是可能死亡。同學(xué)學(xué)生在此我祝愿各位參與的嘉賓，能夠集合思想、撞擊創(chuàng)新的火花，預(yù)祝本次峰會(huì)圓滿(mǎn)成功，謝謝大家。

主持人：謝謝駱建彬博士，本次峰會(huì)的主題是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的中國(guó)地產(chǎn)顛覆與創(chuàng)新，中國(guó)正在快速的進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài)，可以看到我們今天的安排也是一種新常態(tài)的安排。我們安排一個(gè)致詞就非常緊湊的進(jìn)入到我們論壇正式的環(huán)節(jié)。應(yīng)該說(shuō)剛才駱建彬博士已經(jīng)幫我預(yù)報(bào)了我們整個(gè)兩天議程的主要安排。我想著重的介紹一下今天上午三場(chǎng)重量級(jí)的演講。應(yīng)該說(shuō)今天上午我們?nèi)患钨e有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是他們都是我們官員型的學(xué)者，而且是國(guó)家最頂級(jí)研究機(jī)構(gòu)的學(xué)者，他們很多研究結(jié)果和建言都可以直達(dá)常委辦公室桌前，參與當(dāng)前新常態(tài)下新一輪改革和重大決策直接的參與者。

應(yīng)該說(shuō)我們這次峰會(huì)非常細(xì)膩，如果不在北京舉行，在這樣一次峰會(huì)上把三位來(lái)自于不同領(lǐng)域的專(zhuān)家而且是學(xué)者級(jí)專(zhuān)家匯集在一起是很難的，基本上代表了國(guó)內(nèi)最高領(lǐng)域的研究者。我們首先請(qǐng)上來(lái)第一位我們的演講者來(lái)自于國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌先生，他給我們演講的是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與新常態(tài)。

余斌：各位學(xué)員大家上午好。非常高興就中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與新常態(tài)與大家交流。2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是10.6%，在接下來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)逐年滑坡，今年1季度增長(zhǎng)只有7%?？催@張圖我們要注意2010年重要經(jīng)濟(jì)總量40萬(wàn)億人民幣，增長(zhǎng)10%所形成的增量是4萬(wàn)億，去年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)60萬(wàn)億增長(zhǎng)7%，形成的增量是4.2萬(wàn)億，也就是我們經(jīng)濟(jì)增速?gòu)倪^(guò)去的10下降到目前的7%，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增量的規(guī)模，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量上臺(tái)階的趨勢(shì)并沒(méi)有因?yàn)樗俣认聛?lái)而減弱。當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷擴(kuò)大以后，相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可以創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富，可以創(chuàng)造更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，可以提供更多的就業(yè)崗位。

伴隨著經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下降，擺在我們面前的問(wèn)題是，增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換的本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)供給、需求在總量和結(jié)構(gòu)上再平衡。過(guò)去10%增長(zhǎng)情況下我們供給和需求是平衡的，因此中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也是穩(wěn)定的，2010年以來(lái)伴隨著需求擴(kuò)張的步伐明顯放緩。我們需要在一個(gè)新的相對(duì)較低的增長(zhǎng)平臺(tái)上讓供給、需求在總量和結(jié)構(gòu)上實(shí)行新的平衡，只有實(shí)現(xiàn)了新的平衡中國(guó)增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換的任務(wù)才得以完成！我們才有可能保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)際金融危機(jī)以后需求速度在宏觀管理下平穩(wěn)回落，在結(jié)構(gòu)升級(jí)中逐步接近新的均衡水平。

我們先說(shuō)結(jié)構(gòu)升級(jí)，過(guò)去我們是以出口勞動(dòng)密集型產(chǎn)品為主，今天資本密集的高附加值產(chǎn)品的出口占比重大幅度提高。過(guò)去老百姓以買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)為主，現(xiàn)在服務(wù)業(yè)的支出占老百姓支出比重大幅度提高。投資以鐵公雞建設(shè)為主，現(xiàn)在以公共產(chǎn)品和公共服務(wù)建設(shè)為主。經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)整需求已經(jīng)接近新的穩(wěn)定水平，現(xiàn)在的問(wèn)題是供給受高增長(zhǎng)思維慣性，受地方改革不到位供給緩慢，與需求形成明顯缺合。過(guò)去是兩者在10%情況下是平衡的，今天需求已經(jīng)做了大幅度調(diào)整，在7%情況上是穩(wěn)定的，現(xiàn)在供給受多種因素的影響，沒(méi)有隨著需求的調(diào)整而調(diào)整。產(chǎn)能過(guò)剩情況越來(lái)越弱，這是對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生影響的問(wèn)題。

大量過(guò)剩產(chǎn)能不能有效退出，供給大于需求由此導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格的持續(xù)下降。今年5月份工業(yè)品出廠價(jià)格持續(xù)副增長(zhǎng)達(dá)到9個(gè)月。競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、價(jià)格下降從而導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)滑坡、債務(wù)負(fù)擔(dān)不斷加速，這里叫債務(wù)通縮模型，通縮物價(jià)下降是不利于債務(wù)，會(huì)加速債務(wù)負(fù)擔(dān)，并通過(guò)占用資金貸款利率影響到其他行業(yè)的發(fā)展，這是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)出現(xiàn)惡化的根本原因。

這兩年克強(qiáng)總理在歐洲出訪，跟法國(guó)協(xié)議當(dāng)中是說(shuō)中國(guó)和法國(guó)要各自發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，從而在共同開(kāi)拓第三國(guó)市場(chǎng)上取得新進(jìn)展。這叫國(guó)際產(chǎn)能合作，以及我們?cè)缇妥h論過(guò)的一帶一路，這在相當(dāng)程度上都有利于化解國(guó)內(nèi)的產(chǎn)能過(guò)剩，有利于縮小供給和需求這兩者之間形成的缺口。新階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在從高速向中高速轉(zhuǎn)換的時(shí)期，結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛和前期刺激政策逐步消化，決定了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將持續(xù)承壓，積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、重視短期需求管理是必要的。政府采取穩(wěn)增長(zhǎng)是必要的，我們要注意的問(wèn)題是需求擴(kuò)張的空前運(yùn)行，政府沒(méi)能穩(wěn)增長(zhǎng)，而且唯一穩(wěn)增長(zhǎng)采取的措施我們都得付出高昂的代價(jià)，有些措施會(huì)產(chǎn)生副作用。

當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是放在供給側(cè)上，引導(dǎo)過(guò)剩產(chǎn)能逐步退出，促進(jìn)兼并重組和優(yōu)勝劣汰。既然問(wèn)題是出在供給測(cè)沒(méi)有隨著需求側(cè)的調(diào)整而調(diào)整，把那些達(dá)不到行業(yè)安全能耗、環(huán)保、排放標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)能以及喪失競(jìng)爭(zhēng)能力的產(chǎn)能逐步退出。通過(guò)經(jīng)濟(jì)重組、優(yōu)勝劣汰實(shí)現(xiàn)供給側(cè)的調(diào)整，供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)從而達(dá)到需求側(cè)相適應(yīng)的新水平，這樣供求才能平衡，價(jià)格才有可能穩(wěn)定，企業(yè)的盈利能力才有可能恢復(fù)和提高，才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型再平衡。在過(guò)程當(dāng)中我們要更加注重風(fēng)險(xiǎn)管控，著力提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

怎么來(lái)理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，我們看這張圖，橫軸是發(fā)達(dá)國(guó)家的增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定，但是作為一個(gè)落后國(guó)家只要你能成功實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛，你可以在很長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期保持比發(fā)達(dá)國(guó)家高出很多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中國(guó)能夠達(dá)到7%的增長(zhǎng)，為什么美國(guó)只有2%的增長(zhǎng)？美國(guó)資金、技術(shù)、人才優(yōu)勢(shì)比我們強(qiáng)很多，這是因?yàn)槲覀兲幵诓煌碾A段，因?yàn)橹袊?guó)是一個(gè)后發(fā)國(guó)家，具有多方面的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，伴隨著后發(fā)優(yōu)勢(shì)的釋放，可以在很長(zhǎng)時(shí)期保持很高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。我們把這個(gè)過(guò)程叫做后發(fā)國(guó)家的追趕進(jìn)程，后發(fā)國(guó)家追趕發(fā)達(dá)國(guó)家的進(jìn)程。后發(fā)國(guó)家的追趕進(jìn)程并不是一成不變的，隨著后發(fā)國(guó)家的空間不同會(huì)在體現(xiàn)出若干個(gè)階段的階段性特征。而今年印度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能會(huì)超過(guò)中國(guó)，成為主要經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中經(jīng)濟(jì)增速最高的國(guó)家，為什么呢？因?yàn)槲覀兏咴鲩L(zhǎng)階段已經(jīng)結(jié)束了，印度剛剛進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，因此它的經(jīng)濟(jì)增速會(huì)超過(guò)中國(guó)。

作為一個(gè)落后國(guó)家，當(dāng)你成功的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛以后，接下來(lái)你會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)期保持經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)1978年到2012年這是改革開(kāi)放以來(lái)的35年，在35年我們保持了年均9.8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是中國(guó)的高速增長(zhǎng)期了。平均增速接近10%，持續(xù)的時(shí)間達(dá)到35年，世界上沒(méi)有先例，因此把它叫做中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡。很遺憾的是這個(gè)階段已經(jīng)結(jié)束，接下來(lái)我們將進(jìn)入中高速增長(zhǎng)階段，中高速增長(zhǎng)階段是一個(gè)多高的增長(zhǎng)會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)的時(shí)間？學(xué)術(shù)界對(duì)此討論很多，但是形成的共識(shí)并不多。

我個(gè)人認(rèn)為中高速增長(zhǎng)階段將是一個(gè)6%到7%的增長(zhǎng)，持續(xù)大約10年左右時(shí)間。是這么一個(gè)階段。當(dāng)我們經(jīng)過(guò)中高速增長(zhǎng)階段以后我們經(jīng)濟(jì)增速還會(huì)進(jìn)一步下降，出現(xiàn)中低速增長(zhǎng)階段，當(dāng)我們充分釋放了后發(fā)優(yōu)勢(shì)，當(dāng)我們翻越高墻進(jìn)入中低速發(fā)展之后跟發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)基本持平，這是后發(fā)國(guó)家追趕發(fā)達(dá)國(guó)家的趨勢(shì)。我去年寫(xiě)了一本書(shū)叫做《追趕竭力》，我們過(guò)去是以10%的速度追趕發(fā)達(dá)國(guó)家，我們這一棒已經(jīng)跑完了。接下來(lái)我們以6%到7%的速度繼續(xù)我們追趕的進(jìn)程，目前我們處在交接棒的時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)掉棒的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上高速增長(zhǎng)階段結(jié)束，當(dāng)我們進(jìn)入中高速增長(zhǎng)階段的時(shí)候也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)時(shí)期。

比如我們花十個(gè)億把這個(gè)樓蓋好，結(jié)果內(nèi)部管理不善，花了20個(gè)億才把這個(gè)樓蓋好。在高速增長(zhǎng)階段由資產(chǎn)價(jià)格大幅度增長(zhǎng)，花了20個(gè)億，即便是50個(gè)億也沒(méi)有關(guān)系，在資產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲過(guò)程中這筆投資仍然可以回收，這筆資產(chǎn)仍然是優(yōu)良資產(chǎn)，由于加速增長(zhǎng)階段有資產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲特征，高速增長(zhǎng)階段可以隱蓋吸收各種矛盾階段。發(fā)達(dá)國(guó)家的歷程來(lái)看，一個(gè)階段結(jié)束一個(gè)階段來(lái)臨，往往是通過(guò)一個(gè)系統(tǒng)性的金融危機(jī)迫使經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)調(diào)整并適應(yīng)新的宏觀環(huán)境來(lái)完成。中國(guó)到了這個(gè)階段是否需要系統(tǒng)性的危機(jī)來(lái)進(jìn)行調(diào)整，我個(gè)人認(rèn)為并不是這樣，因?yàn)橹袊?guó)仍然是一個(gè)市場(chǎng)體系、市場(chǎng)制度極不完善的國(guó)家。我們可以通過(guò)市場(chǎng)化的改革釋放新的動(dòng)力和新的活力，從而平穩(wěn)的實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換，避免系統(tǒng)性的危機(jī)。

媒體對(duì)我這個(gè)觀點(diǎn)的報(bào)道叫做改革與危機(jī)的探討，當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)下降的時(shí)候我們還有新的機(jī)會(huì)?；蛘哒f(shuō)我們新的機(jī)會(huì)在什么地方？別的不說(shuō)我們只看這一張表就可以了，中美兩國(guó)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于美國(guó)的56%。2013年人均GDP相當(dāng)于美國(guó)的八分之一多一點(diǎn)，相當(dāng)于美國(guó)的七分之一，這兩個(gè)指標(biāo)并不重要，重要的是以下三個(gè)指標(biāo)。第一居民最終消費(fèi)率，含政府消費(fèi)和居民消費(fèi)兩個(gè)部分，2013年中國(guó)居民最終消費(fèi)率大體上只相當(dāng)于美國(guó)的一半，美國(guó)只有3億人口，但是由于它的消費(fèi)率很高，所以它是世界上最大的消費(fèi)市場(chǎng)。中國(guó)目前是世界上消費(fèi)成長(zhǎng)最快的市場(chǎng)。去年年底國(guó)務(wù)院為了提升居民消費(fèi)率鼓勵(lì)六大領(lǐng)域的消費(fèi)，所謂三大措施，是說(shuō)，提高老百姓的收入水平，讓老百姓以有能力消費(fèi)，完善社會(huì)保障體系，解決老百姓后顧之憂(yōu)，讓老百姓敢消費(fèi)，第三改善消費(fèi)秩序完善消費(fèi)環(huán)境，讓老百姓愿意把錢(qián)花在中國(guó)，讓老百姓能消費(fèi)、敢消費(fèi)、愿意消費(fèi)，這是三大措施，鼓勵(lì)住房消費(fèi)、信息消費(fèi)、綠色消費(fèi)、醫(yī)療、文化、健康、旅游這都是政府鼓勵(lì)的范圍。我認(rèn)為誰(shuí)做這些措施的落實(shí)，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)模將會(huì)大幅度的提高，從現(xiàn)在全球成長(zhǎng)這塊兒的消費(fèi)市場(chǎng)我們一定會(huì)成為全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)，這對(duì)我們很多企業(yè)來(lái)說(shuō)我認(rèn)為將孕育著新的商機(jī)。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴(lài)于出口的時(shí)候，東部亞太地區(qū)一定會(huì)率先發(fā)展，你生產(chǎn)的產(chǎn)品賣(mài)給美國(guó)人、歐洲人，東部地區(qū)一定會(huì)率先發(fā)展。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要來(lái)自于投資，投資需要鋼鐵、水泥、設(shè)備，能源資源密集的地區(qū)一定會(huì)加快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要來(lái)自于消費(fèi)呢，中部地區(qū)將會(huì)迎來(lái)歷史性的發(fā)展機(jī)遇，因?yàn)橹胁康貐^(qū)是中國(guó)市場(chǎng)中心，在中部地區(qū)生產(chǎn)出產(chǎn)品可以便利的覆蓋全國(guó)。不僅僅是一個(gè)中國(guó)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的問(wèn)題，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

第二個(gè)指標(biāo)，三產(chǎn)占比指數(shù)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重，2013年中國(guó)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要來(lái)源，這是中國(guó)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生的歷史性重大變化。即便是這樣，我們跟美國(guó)相比仍然存在巨大差距，美國(guó)GDP當(dāng)中四分之三增加值是來(lái)自服務(wù)業(yè)，中國(guó)是生產(chǎn)型、生活型服務(wù)業(yè)都有巨大提升的空間。過(guò)去30多年我們?cè)诟陕?？過(guò)去30多年是中國(guó)工業(yè)化快速推進(jìn)的30年，改革開(kāi)放初期我們選擇深圳、珠海率先對(duì)外開(kāi)放，它探索的是中國(guó)工業(yè)制造業(yè)與國(guó)際接軌，中國(guó)工業(yè)制造業(yè)對(duì)外開(kāi)放，加快中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程。今天我們?cè)诟陕铮课覀冊(cè)谏虾?、天津、廣州、福建設(shè)立自貿(mào)區(qū)，它探索的是中國(guó)服務(wù)業(yè)對(duì)外開(kāi)放、服務(wù)業(yè)與國(guó)際接軌從而推動(dòng)服務(wù)業(yè)的改革與發(fā)展。如果說(shuō)在工業(yè)領(lǐng)域里找不到接軌的地方，無(wú)論生產(chǎn)型還是生活型服務(wù)業(yè)領(lǐng)域都將面臨巨大的困境。

第三，美國(guó)只投入了1.6%的勞動(dòng)力生產(chǎn)，美國(guó)投入了1.6%從而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)那是美國(guó)是全球最大的農(nóng)產(chǎn)品出口，中國(guó)是世界上最大的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口國(guó)。在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域我們跟發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距很大，克強(qiáng)總理做報(bào)告同時(shí)強(qiáng)調(diào)要轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，怎么轉(zhuǎn)？轉(zhuǎn)什么？我個(gè)人認(rèn)為我們要改變，到目前為止以家庭為單位的小規(guī)模的主要依靠投入勞動(dòng)力來(lái)生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的方式。當(dāng)你主要依靠投入勞動(dòng)力來(lái)生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的時(shí)候伴隨勞動(dòng)力成本的大幅增長(zhǎng)，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本大幅提高，農(nóng)業(yè)將喪失競(jìng)爭(zhēng)能力。當(dāng)棉花價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格之后，對(duì)于我們下游紡織、服裝產(chǎn)業(yè)帶來(lái)明顯的沖擊。這些后果是不可避免的。我認(rèn)為農(nóng)業(yè)發(fā)展方式要改變以家庭為單位、主要依靠投入勞動(dòng)力的傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，讓農(nóng)業(yè)走上規(guī)?；?、機(jī)械化、信貸化，農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)才有可能走上機(jī)械化，才可能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的信貸化，農(nóng)業(yè)的規(guī)模化、機(jī)械化、信貸化將會(huì)大幅度的降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本，將會(huì)大幅度的縮小在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域我們跟發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，將有利提高中國(guó)農(nóng)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，這也是三中全會(huì)決定強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)工商資本到農(nóng)村從事適合企業(yè)化經(jīng)濟(jì)的重要點(diǎn)?？哭r(nóng)民家庭自己實(shí)行規(guī)模化、機(jī)械化可能性很小，必須依賴(lài)于城市工商資本到農(nóng)村才有可能推動(dòng)農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型和調(diào)整以及發(fā)展。

我們看了這三個(gè)特點(diǎn)會(huì)發(fā)現(xiàn)過(guò)去是生產(chǎn)化產(chǎn)品賣(mài)給國(guó)際市場(chǎng)，可以把眼光放在國(guó)內(nèi)。伴隨著中國(guó)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及中國(guó)將成為全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)，立足于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)更有商機(jī)。如果在傳統(tǒng)領(lǐng)域面臨過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論是第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)還是第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)都有巨大的發(fā)展和提升的空間。以上是我對(duì)短期或者中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要看法。

主持人：謝謝余斌部長(zhǎng)，不僅分析了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，也對(duì)未來(lái)中國(guó)進(jìn)入中高速發(fā)展做出了他個(gè)人的判斷和預(yù)測(cè)。為我們?cè)谧魑黄髽I(yè)家未來(lái)投資方向點(diǎn)了三個(gè)非常重要的方向。如果記錄的不錯(cuò)我可以再跟大家特別的幫余斌部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)一下。余斌部長(zhǎng)提到了由于中國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)，正在成為全世界最快的發(fā)展國(guó)家變成最高的，中部城市將會(huì)快速發(fā)展，跟我們?cè)谧康禺a(chǎn)投資企業(yè)投資方向是一個(gè)非常重大的提醒。第二個(gè)是剛才余斌部長(zhǎng)提到的我們生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和我們生活性服務(wù)業(yè)仍然差距很大，這里面孕育著重大的投資機(jī)會(huì)，最后余斌部長(zhǎng)也提到了我們的農(nóng)業(yè)，是主要依靠勞動(dòng)力的投入來(lái)發(fā)展的，但是實(shí)際上我們可以看到我們要向發(fā)達(dá)國(guó)家靠齊我們需要用更加先進(jìn)的城市資本、產(chǎn)業(yè)資本來(lái)改變農(nóng)業(yè)，余斌部長(zhǎng)提出了三個(gè)重要的投資方向，希望對(duì)大家有所幫助。

主持人：未來(lái)新型城鎮(zhèn)化對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)意味著什么？接下來(lái)非常高興的邀請(qǐng)到了李鐵主任，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵主任。李主任昨天剛剛從國(guó)外回來(lái)，舟車(chē)勞頓非常疲憊，今天仍然是很早趕到了我們現(xiàn)場(chǎng)。剛才李主任在下面還休息了一下，因?yàn)榇_實(shí)非常疲憊。李鐵主任是我們國(guó)家新型城鎮(zhèn)化研究的第一人，曾經(jīng)多次參與過(guò)文件的起草。一定會(huì)給我們帶來(lái)非常權(quán)威的介紹，掌聲有請(qǐng)李鐵主任給我們分享新型城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

李鐵：我們家總理2012年開(kāi)始促進(jìn)城鎮(zhèn)化的合作，所以這個(gè)會(huì)議非常緊張，然后趕過(guò)來(lái)。今天大家都是房地產(chǎn)界的同仁們，城鎮(zhèn)化發(fā)展大趨勢(shì)，大家所關(guān)心的問(wèn)題來(lái)談一談。這幾天經(jīng)常接到房地產(chǎn)各種協(xié)會(huì)邀請(qǐng)，大家都關(guān)心城鎮(zhèn)化，雖然涉及了大量進(jìn)程，但是房地產(chǎn)出現(xiàn)了各種問(wèn)題，怎么解決，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)怎么樣？大概講四個(gè)問(wèn)題。

第一個(gè)中國(guó)城鎮(zhèn)化，2014年城鎮(zhèn)化率接近55%，城鎮(zhèn)化人口是7.5億，每年城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移人口兩千多萬(wàn)人。我們可以看一看結(jié)論表，我們今天城鎮(zhèn)化應(yīng)該有非常充滿(mǎn)著信心。因?yàn)檫@是世界上規(guī)模最大的人口城鎮(zhèn)化體制，每年進(jìn)程人口，2001年到04年2007萬(wàn)。這里看我們知道世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能完成這么快速這么大規(guī)模的人口城鎮(zhèn)化建設(shè)。其實(shí)我們有很多在比較，比較說(shuō)中國(guó)出現(xiàn)了泡沫城鎮(zhèn)化問(wèn)題，我們城鎮(zhèn)化才54.77%，固定人口城鎮(zhèn)化還不到40%，所以未來(lái)農(nóng)村人口進(jìn)入城市還有非常大潛在的需求。

第二個(gè)根據(jù)我們的調(diào)查，在我們不同形勢(shì)下，可以把城市人口做一個(gè)分析。我們一千萬(wàn)人口以上是（6個(gè)），五百萬(wàn)人口上升是5個(gè)，五十萬(wàn)左右是434，實(shí)事求是的數(shù)字。平均人口一萬(wàn)多，城市的規(guī)模，城市的數(shù)量，一定規(guī)模人口城市數(shù)量和全世界沒(méi)有辦法和中國(guó)相比。所以我們還可以看到，從這個(gè)數(shù)字看，哪些城市吸納人口最大？我們做了一個(gè)調(diào)查。首先一個(gè)千萬(wàn)人口以上的城市吸納人口最多，就是增長(zhǎng)速度是50%，從房?jī)r(jià)來(lái)看為什么放假在千萬(wàn)人口以上的城市還在處于上升階段？一線城市它還在不斷的吸納人口，實(shí)際上千萬(wàn)人口以上的城市還有一個(gè)特點(diǎn)，外來(lái)人口很大。北京接近一千九百萬(wàn)人口，深圳一千三百萬(wàn)人口，上海兩千三百萬(wàn)人口，越是人口高的地方房?jī)r(jià)越高，千萬(wàn)人口以上的城市增長(zhǎng)速度最快。

我們還注意到另外一個(gè)數(shù)據(jù)，五十萬(wàn)人口以下的城市它增長(zhǎng)速度也快。當(dāng)然了五十萬(wàn)人口以下的城市數(shù)量比較多，但是它的整個(gè)的制度性障礙偏小，所以它人口速度也是非?？臁７粗谖迨f(wàn)到一百萬(wàn)，我們地級(jí)城市人口增長(zhǎng)速度是最低的，原因第一城（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）市過(guò)度追求快速發(fā)展、過(guò)度追求城市性發(fā)展，房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展非常成熟，所以它吸納人口速度就下降。大概30%左右甚至更多過(guò)剩。

還有房地產(chǎn)發(fā)展也和我們城市結(jié)構(gòu)有關(guān)，我們城市化率在世界上增長(zhǎng)速度最快的始終不高。但是由于我們城市發(fā)展過(guò)度推崇房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中高房地產(chǎn)追求視覺(jué)現(xiàn)象比較突出，所以城市包容性比較差。所以我們中國(guó)特別是在中等城市，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，服務(wù)業(yè)發(fā)展速度嚴(yán)重滯后。在座房地產(chǎn)商你們不都是大規(guī)模開(kāi)發(fā)土地去找房地產(chǎn)發(fā)展工程，在大市區(qū)大圍墻之下還有可容納的空間嗎？在這些城市我們看到了路很寬，樓也很高，院子也很大，生態(tài)也很好。但是就沒(méi)有服務(wù)業(yè)容身之地，我們看到這種城市發(fā)展模式，房地產(chǎn)發(fā)展模式導(dǎo)致了中國(guó)的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平遠(yuǎn)低于同等城市國(guó)家，所以發(fā)展滯后也是和我們城市發(fā)展類(lèi)型、房地產(chǎn)發(fā)展模式有直接的關(guān)系。

對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的預(yù)期，我們想我們還是應(yīng)該比較欣喜，城鎮(zhèn)化率達(dá)到了接近55%，可是這是一種粗放型的發(fā)展模式，我們?cè)诖媪哭r(nóng)民工有2014年有2.74億，外出農(nóng)民工1.7億，這種巨大的未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)需求有強(qiáng)大潛力的人群他長(zhǎng)期的消費(fèi)興趣，怎么樣來(lái)解決這些問(wèn)題也是擴(kuò)大內(nèi)需這是最大的前提。未來(lái)看到2030年我們按每年0.8%速度增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率還會(huì)增加2億，5個(gè)億的人口進(jìn)入城市會(huì)產(chǎn)生巨大的空間挪移。城市31%、農(nóng)村35%，這是三個(gè)靜態(tài)的判斷，一旦空間挪移形成以后農(nóng)村大量房間被浪費(fèi)掉，城市會(huì)面臨嚴(yán)重不足。我們還有八千萬(wàn)流動(dòng)人口，城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口，在北京的叫北漂，他們?cè)诔鞘欣镱^也是沒(méi)有住房，無(wú)論是租賃住房還是購(gòu)買(mǎi)住房，如果在未來(lái)城鎮(zhèn)化改革能持續(xù)進(jìn)行的話(huà)，他們也會(huì)將來(lái)構(gòu)成，從收入角度來(lái)講也會(huì)構(gòu)成強(qiáng)大的群體，我們對(duì)房地產(chǎn)需求還是處于樂(lè)觀狀態(tài)。

還有一個(gè)估計(jì)，就是我們從收入群體來(lái)講，我們都知道這些年國(guó)際上對(duì)中國(guó)人龐大的購(gòu)買(mǎi)力抱驚訝的態(tài)度，大量人去日本席卷一空，大量人去歐美買(mǎi)東西。為什么？看起來(lái)統(tǒng)計(jì)局上判斷收入水平不高，但是實(shí)際上我們有一大段的數(shù)據(jù)沒(méi)有被包含在內(nèi)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家統(tǒng)計(jì)中國(guó)收入人口年均收入18萬(wàn)更多，包括銀行儲(chǔ)蓄貸款等等做推測(cè)性調(diào)查。這些人1.3億，相當(dāng)于什么呢？相當(dāng)于日本人口總額，10萬(wàn)到12萬(wàn)之間那就是2.6億甚至更多。城鎮(zhèn)化發(fā)展不到55%的時(shí)候有3億高收入人口相當(dāng)于美國(guó)人口的總額，會(huì)對(duì)未來(lái)住房產(chǎn)生什么樣的需求？所以我們不要擔(dān)心房地產(chǎn)沒(méi)有需求，我們面臨的問(wèn)題只是暫時(shí)性、過(guò)渡性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

另一方面看中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫。日本的泡沫和美國(guó)的泡沫一個(gè)是八二年，一個(gè)是二十一世紀(jì)以上初期?？墒撬麄兊呐菽霈F(xiàn)在什么時(shí)候？城鎮(zhèn)化率基本已經(jīng)飽和了，進(jìn)城人口達(dá)到了80%左右，需求飽和的情況下它出現(xiàn)的問(wèn)題，和我們?cè)?5%不到的情況下出現(xiàn)的問(wèn)題能一樣嗎？所以我們國(guó)家有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)瞎話(huà)，看到西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的泡沫，并沒(méi)有認(rèn)真分析我們國(guó)家的國(guó)情?，F(xiàn)在在這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已經(jīng)嚴(yán)重放緩，日本出現(xiàn)泡沫的時(shí)候增長(zhǎng)速度在4.5，美國(guó)出現(xiàn)泡沫的時(shí)候增長(zhǎng)速度是2.2，我們不管怎么說(shuō)現(xiàn)在增長(zhǎng)速度在7左右。7左右還是處于高速增長(zhǎng)過(guò)程之中，人口進(jìn)入城鎮(zhèn)化速度還在加快，高收入水平人群還在不斷增加，社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生深入的變化，我們?cè)趺凑f(shuō)會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫呢？房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題只是暫時(shí)的一個(gè)結(jié)構(gòu)性過(guò)程，它有它深層次的制度性。

所謂供給過(guò)剩，從城市規(guī)模判斷人口吸納程度，超大城市房地產(chǎn)價(jià)格處于上漲階段。50萬(wàn)人口以下的中小城市還有充分的發(fā)展空間，只是在一部分城市，特別是二三線城市還由于制度性原因造成房地產(chǎn)供給嚴(yán)重過(guò)剩。原因在哪里？就是我們地方政府發(fā)展的利益動(dòng)機(jī)和發(fā)展商利益動(dòng)機(jī)是一樣的，這種規(guī)模既要補(bǔ)充我們城市壓低工業(yè)地價(jià)招商引資補(bǔ)充不足，這種推動(dòng)就把房地產(chǎn)泡沫，這種瞬間的泡沫加大了，房地產(chǎn)是一種商品，我們遵循市場(chǎng)規(guī)律，規(guī)律下來(lái)有一個(gè)基本特點(diǎn)供求一定會(huì)出現(xiàn)過(guò)渡，這是所有發(fā)達(dá)國(guó)家、非發(fā)達(dá)國(guó)家只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須面臨的過(guò)程。房地產(chǎn)波動(dòng)和其他商品波動(dòng)不一樣，不一樣在兩個(gè)方面。第一個(gè)我們產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)剩，房地產(chǎn)過(guò)剩是大量材料閑置，在我們空間上所占有的規(guī)模影響力巨大，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈巨大。第二政府企業(yè)家雙重推動(dòng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家推動(dòng)和放大庫(kù)存不會(huì)那么多，可是我們政府和企業(yè)雙重推動(dòng)可能放大效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們想象，所以就出現(xiàn)了暫時(shí)性、結(jié)構(gòu)性的波動(dòng)，這是中國(guó)特色的房地產(chǎn)。

引起了空間資源、產(chǎn)業(yè)鏈以及社會(huì)的影響。在這種情況下我們?cè)趺礃踊仡櫸覀兎康禺a(chǎn)發(fā)展的歷史，我們過(guò)去是滿(mǎn)足基本需求，到了90年代以后滿(mǎn)足視覺(jué)的需求，來(lái)賣(mài)房子，所以我們到90年代以后看房子各種生態(tài)空間，到了21世紀(jì)我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)只能解決中看不中用是一件大的問(wèn)題，所以萬(wàn)達(dá)提出一個(gè)綜合體，在城市密集區(qū)迅速解決商業(yè)發(fā)展問(wèn)題。商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了我們不僅僅是視覺(jué)滿(mǎn)足，甚至解決了某一部分的消費(fèi)需求，這種模式目前已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展主流性的模式，不僅僅萬(wàn)達(dá)在做，所有房地產(chǎn)商效仿這種模式，這種發(fā)展模式叫轉(zhuǎn)型的，不僅僅我們所有房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，包括王建民也能感受到轉(zhuǎn)型壓力，一千萬(wàn)人口以上的城市，比如說(shuō)北京兩千萬(wàn)，我分割成三十萬(wàn)，所以這個(gè)市場(chǎng)很有限，它的規(guī)模還是有限。

房地產(chǎn)在目前發(fā)展的情況下我們所有的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨壓力。因?yàn)槭裁茨?？因?yàn)橹灰琴嶅X(qián)的行業(yè)我們企業(yè)家就無(wú)限向這個(gè)行業(yè)涌入；地方政府只要他能賺錢(qián)會(huì)大規(guī)模復(fù)制發(fā)展模式，但是這種土地?cái)U(kuò)展一定會(huì)遇到暫時(shí)性需求飽和。為什么說(shuō)暫時(shí)性需求飽和呢？因?yàn)槲覀兿鄳?yīng)的制度并沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整，后期制度改革到現(xiàn)在緩慢，土地制度改革幾乎沒(méi)有進(jìn)展，新的需求人群沒(méi)有增加，我們房地產(chǎn)在一部分城市特別是二三線城市，三四線城市，傳到哪一個(gè)政府，某一個(gè)企業(yè)家就會(huì)面臨著嚴(yán)峻的消費(fèi)壓力。會(huì)呈現(xiàn)供需不平衡導(dǎo)致產(chǎn)品積壓。

怎么解決這個(gè)問(wèn)題？一方面我們要把希望寄托在未來(lái)改革生產(chǎn)，另外一方面也希望城市發(fā)展的路徑要進(jìn)行調(diào)整。就是把過(guò)去只考慮到存量之間福利性供給和依賴(lài)于土地占有的模式必須要進(jìn)行轉(zhuǎn)型。中央政府實(shí)行的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略幾個(gè)非常重要的點(diǎn)。

第一以人為本，就是為了促進(jìn)改革指明了明確方向。第二要可持續(xù)發(fā)展，就是粗放型以房地產(chǎn)帶動(dòng)大規(guī)模土地?cái)U(kuò)張的模式要轉(zhuǎn)向集約、可持續(xù)性、低碳緊湊型發(fā)展模式。第三要實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的創(chuàng)新。

轉(zhuǎn)型核心問(wèn)題要降低城市發(fā)展成本，我們現(xiàn)在城市發(fā)展成本過(guò)高，投的越大基礎(chǔ)設(shè)施供給戰(zhàn)線越長(zhǎng)，城市為了賣(mài)地，把視覺(jué)效應(yīng)放在首位中看不中用，基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)出現(xiàn)大量的閑置浪費(fèi)。到歐洲、日本看哪一個(gè)國(guó)家像我們這樣追求快速發(fā)展，把所有城市搞的跟花園一樣，我們面臨著幾億農(nóng)民要進(jìn)城，他們需求問(wèn)題很大。這種發(fā)展已經(jīng)成為制度發(fā)展的障礙。政府沒(méi)錢(qián)，沒(méi)地可賣(mài)，房子、地賣(mài)不出去，基礎(chǔ)設(shè)施供給面臨著瓶頸，所以怎么樣降低發(fā)展成本，是在所有城市之間面臨著直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

第二個(gè)是提高城市資源配置效率，促進(jìn)緊湊型城市發(fā)展，而不是過(guò)去的一個(gè)地產(chǎn)就是一個(gè)大的花園，一個(gè)城市空間大生態(tài)公園、大廣場(chǎng)等等，只有提高城市人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施供給才能達(dá)到最大的規(guī)模效益，可是我們大量資源投入在政府工程，城市粗放型發(fā)展是我們城市壓力過(guò)大。

第三激發(fā)城市活力，中國(guó)有等級(jí)發(fā)展觀。怎么讓中小城市能在不受上級(jí)各種管理、上級(jí)財(cái)政剝奪情況下給他發(fā)展空間，這恐怕是我們未來(lái)改革中面臨重要的難題，但是也必須要破解。

第四個(gè)怎么樣管理城市？我們中國(guó)三十年高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在管理模式還在農(nóng)村的管理方式下，追求形象，對(duì)城市發(fā)展的規(guī)律并沒(méi)有形成了解。我們大量的高鐵，世界上所有高鐵都是修在市中心的，通過(guò)各種流量促進(jìn)中心人口來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)、帶動(dòng)所有的發(fā)展?？墒俏ㄒ恢袊?guó)高鐵修到城外，希望建立新城，高鐵快速流通的地方，到了新城半個(gè)小時(shí)到半個(gè)小時(shí)下車(chē)，效率何在？所以我們很多城市長(zhǎng)官并不懂城市發(fā)展的規(guī)模，他要通過(guò)交通樞紐的結(jié)合帶來(lái)交通流量的劇增才能帶來(lái)發(fā)展。他想我怎么樣迅速建成來(lái)獲得政績(jī)，我城外修完了，再給房地產(chǎn)商留開(kāi)發(fā)新區(qū)，開(kāi)始這種開(kāi)發(fā)新區(qū)一定會(huì)來(lái)失敗，這就是所謂創(chuàng)新城市管理能力首先要了解城市發(fā)展規(guī)律。

所謂機(jī)會(huì)，新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)。我想大概有這么幾個(gè)方面。新城鎮(zhèn)化提出了三個(gè)1億人，這三個(gè)1億人如果政策落實(shí)就是三億人對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展怎么樣呢？怎么加快改革，推動(dòng)戶(hù)改，釋放中小城市發(fā)展壓力。

未來(lái)創(chuàng)新方向，傳統(tǒng)單一的地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)滯后，房地產(chǎn)不再是單單建房子賣(mài)出去，它是要解決整個(gè)市區(qū)發(fā)展綜合的問(wèn)題。第二個(gè)房地產(chǎn)從視覺(jué)模式向綜合性模式轉(zhuǎn)變，不是簡(jiǎn)單的視覺(jué)模式，我要滿(mǎn)足在這個(gè)社區(qū)內(nèi)所有城市可能提供的各種需求。不僅僅是消費(fèi)需求，多元化的需求，甚至包括公共服務(wù)需求。房地產(chǎn)不再是一個(gè)獨(dú)立居住的社區(qū)，它是要大服務(wù)和城市所可能提供的功能連接在一起。給我們帶來(lái)醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、文化等等，這種模式的改變，還以為著下一步中國(guó)的發(fā)展不僅僅是科技也在領(lǐng)先，不僅僅是過(guò)去傳統(tǒng)的發(fā)展，所以總理提出互聯(lián)網(wǎng)+，+什么？智能家庭可能就是我們想象的未來(lái)。

我們最近提出中國(guó)智慧城市，智慧城市大數(shù)據(jù)，大數(shù)據(jù)在政府層面推廣大數(shù)據(jù)，成功概念非常之低，為什么？要解決數(shù)據(jù)整合改革難度比其他改革難度都不差。第二政府利用大數(shù)據(jù)效率會(huì)低，從體制管委等等怎么利用起來(lái)？第三政府沒(méi)錢(qián)，拿什么搞大數(shù)據(jù)？所以21世紀(jì)高科技結(jié)構(gòu)是互聯(lián)網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)化智慧城市結(jié)合，但是不能僅僅提供在大數(shù)據(jù)上。

我們可以看到互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)改變了我們城市生活。從我們滴滴打車(chē)Uber，從支付金融改革，電視終端的改變，醫(yī)療、健康等等改革。都可以和互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)結(jié)在一起，但是我們從什么方面入手？怎么通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)這個(gè)+來(lái)形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的顛覆呢？我想跨界就是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展，甚至中國(guó)所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)非常重要的前景。跨界的東西，我們要發(fā)生根本的變革，現(xiàn)在考慮房地產(chǎn)不僅僅是賣(mài)房子，要考慮到金融、醫(yī)療、各項(xiàng)服務(wù)，社區(qū)服務(wù)和政府服務(wù)怎么樣融合到我們這個(gè)房地產(chǎn)社區(qū)的每一個(gè)要素之中。我們提出互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)就是智能家庭、智慧社區(qū)、智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)和智慧城市的有機(jī)結(jié)合。

我們今年1月份在日本召開(kāi)了柏之葉智慧城市會(huì)議，我們過(guò)去所考慮的所謂房地產(chǎn)已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)，但是它的目標(biāo)是要降低能源消耗。在社區(qū)中所有的能源系統(tǒng)，都通過(guò)智能和智慧方式組合在一起，組合在一起來(lái)實(shí)現(xiàn)所謂的智慧化，白天家庭可以智慧化，人不在電力消耗了最低程度。每個(gè)家庭到社區(qū)有控制中心，每個(gè)家庭的流量，當(dāng)你在它的淡季可以把多余能源進(jìn)行設(shè)計(jì)中心，到夜晚釋放在家庭。每個(gè)家庭的節(jié)省還可以獎(jiǎng)勵(lì)提供公共服務(wù)，這只是在有限情況下提升了智慧城市的終端，但是它給我們一個(gè)啟發(fā)，所有地產(chǎn)商和大企業(yè)、制造企業(yè)和設(shè)計(jì)商綜合在一起，通過(guò)跨界的聯(lián)合，利益分享形成世界上唯一的一個(gè)所謂智慧城市，兩萬(wàn)五千個(gè)社區(qū)。我們7月10號(hào)在北京展覽館智慧城市博覽會(huì)，我們也把城市的展覽引進(jìn)來(lái)，這里頭我剛才講的三井不動(dòng)產(chǎn)。

第二個(gè)是松島智能控制中心，通過(guò)無(wú)線的攝像頭在終端控制上，全是可以實(shí)現(xiàn)監(jiān)控。但是只是滿(mǎn)足了所謂智慧城市的單一模式。中國(guó)的智慧城市，既不可能以簡(jiǎn)單能源消耗為目標(biāo)，要從智能家庭入口，使我們對(duì)于家具的關(guān)心來(lái)關(guān)心我們電氣怎么樣通過(guò)未來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)可以有效充分的利用。怎么樣可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的方式來(lái)改變社區(qū)的服務(wù)和交費(fèi)系統(tǒng)，怎么樣通過(guò)智慧的方式，通過(guò)每一個(gè)手機(jī)，現(xiàn)在有12.56億人口來(lái)使用手機(jī)，一共有13.6億人口，每個(gè)手機(jī)終端所反饋的信息遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們固定的攝像頭，如果我們建立一個(gè)控制中心，把每個(gè)手機(jī)所用的功能反饋到控制中心，迅速的處理完成社會(huì)治理的方面。

我們也可以通過(guò)一個(gè)房子像一個(gè)手機(jī)一樣可以把各種互聯(lián)網(wǎng)軟件注入進(jìn)去。解決房地產(chǎn)未來(lái)提供的需求，甚至包括服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理都可以打透原來(lái)的概念。房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)+，互聯(lián)網(wǎng)+會(huì)帶動(dòng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，只有在中國(guó)能實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橹袊?guó)是世界第二大互聯(lián)網(wǎng)國(guó)家，甚至在某些城市超越了美國(guó)。

歐洲日本這些發(fā)達(dá)國(guó)家的互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于中國(guó)，中國(guó)調(diào)動(dòng)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這些國(guó)家，何況中國(guó)還有一個(gè)龐大的未來(lái)帶勁城鎮(zhèn)人口巨大的發(fā)展空間，如果房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，我們會(huì)影響到其他的一帶一路國(guó)家。我們甚至在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先上會(huì)帶動(dòng)世界，這就是我們房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和互聯(lián)網(wǎng)+為我們帶來(lái)最美好的前提，謝謝大家。

主持人：謝謝李鐵主任深入的演講。第二個(gè)李鐵主任提到了，切到了我們今天的題目，顛覆與創(chuàng)新。我們可以看到雖然未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)是光明的，但是確實(shí)跟過(guò)去是不一樣的，李鐵主任講新型城鎮(zhèn)化未來(lái)趨勢(shì)的時(shí)候也講到，未來(lái)城市的發(fā)展已經(jīng)不僅僅造新城，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅僅簡(jiǎn)單的造新房子。另外他也提到我們未來(lái)其實(shí)也不僅僅是去服務(wù)于這個(gè)我們這些剛才提到的需求的一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的住房的需求，而應(yīng)該是更多的給他們提供多元化的城市的這種服務(wù)或者需求。這就要求我們地產(chǎn)商必須要跨界。最后李鐵主任提到了互聯(lián)網(wǎng)+，互聯(lián)網(wǎng)+和智慧城市可能是我們未來(lái)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域的下一個(gè)風(fēng)口或者下一個(gè)機(jī)會(huì)。今天上午我們主題演講就結(jié)束了。我看到微信群、朋友圈相互關(guān)注的朋友們都有很多的分享，就大家感興趣的問(wèn)題做一個(gè)提問(wèn)。

提問(wèn)：各位老師、各位朋友大家好。我想請(qǐng)第二位嘉賓也是于主任，我請(qǐng)教一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)方面的問(wèn)題。我是做房產(chǎn)的，做了十多年，我們現(xiàn)在想做一個(gè)咖啡館以后來(lái)代替我們所有的銷(xiāo)售部，我們銷(xiāo)售部不建立，售樓中心建成咖啡館，如果用互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，到所有項(xiàng)目當(dāng)中去進(jìn)行嫁接，我們需要注意哪些方面和這個(gè)運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的問(wèn)題，在您的眼光當(dāng)中有什么樣的一個(gè)建議？給我們相應(yīng)的指導(dǎo)，非常感謝。

于施洋：非常抱歉，因?yàn)槲也皇亲龌ヂ?lián)網(wǎng)的，也沒(méi)有從事房地產(chǎn)和開(kāi)咖啡館的經(jīng)驗(yàn)。所以您提的這個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得只能給一個(gè)建議，就是目前有很多的一些講互聯(lián)網(wǎng)思維和成功互聯(lián)網(wǎng)公司進(jìn)行他們成功的一些基本的要點(diǎn)的這些東西，有一些書(shū)籍、案例可以好好的研究一下。至于說(shuō)您提的這個(gè)具體的問(wèn)題，因?yàn)槲乙矝](méi)有足夠的時(shí)間來(lái)進(jìn)行思考，所以我就只能回答到這個(gè)程度。

提問(wèn)：我是來(lái)自廣州的。問(wèn)第三位嘉賓，原來(lái)曾經(jīng)到廣州做過(guò)演講，我也聽(tīng)過(guò)非常崇拜。我主要是做房地產(chǎn)的一些政策研究，原來(lái)在廣州房管局工作，我辭職出來(lái)了。關(guān)注農(nóng)村的土地制度改革，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，請(qǐng)教第三位李鐵老師，農(nóng)村土地制度，小產(chǎn)權(quán)房制度走向或者政策的動(dòng)態(tài)，將來(lái)會(huì)怎么改，這個(gè)時(shí)間進(jìn)度會(huì)是什么樣？這樣一個(gè)問(wèn)題。

李鐵：小產(chǎn)權(quán)房分太多。比如說(shuō)廣州的出租就是小產(chǎn)權(quán)房，所有農(nóng)民建筑房都是小產(chǎn)權(quán)房，在北京市郊區(qū)在很多大型郊區(qū)由農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的沒(méi)有拿到城鎮(zhèn)的也叫小產(chǎn)權(quán)房。涉及到我們對(duì)農(nóng)村土地制度的理解，宅基地的理解。十八屆三中全會(huì)提出了產(chǎn)權(quán)利用問(wèn)題，還沒(méi)有列為財(cái)產(chǎn)權(quán)，我們把這塊兒土地作為福利性土地，是不是可以拿到市場(chǎng)去交換？這就是我們目前在研究爭(zhēng)論而且有待解決的一個(gè)問(wèn)題。第二這種宅基地直接涉及到農(nóng)民的一個(gè)基本權(quán)益，我們知道近三四十年我們宅基地受到法律限制是不可以拿到市場(chǎng)上交易的，因?yàn)槲覀冎莱青l(xiāng)土地交換中只有經(jīng)過(guò)了城市的開(kāi)發(fā)、征用才能拿到市場(chǎng)去交換。過(guò)去有大量宅基地變成小產(chǎn)權(quán)房的形式，這筆交換從法律上看是違法的，可是它已經(jīng)變成了現(xiàn)實(shí)，既然是違法的又變成現(xiàn)實(shí)，這里面有兩大塊兒利益流失。因?yàn)槭沁`法的，沒(méi)有拿到房地產(chǎn)權(quán)，第二因?yàn)槭沁`法的不被政府允許的，政府土地稅收少了一大塊兒。這些問(wèn)題怎么解決。

通州有一個(gè)例子，畫(huà)家在那里租房，大量畫(huà)家在那兒租房，房主租賃價(jià)格提高了，因?yàn)槭沁`法調(diào)動(dòng)，起訴到法院，要求租房藝術(shù)家按照現(xiàn)在價(jià)格來(lái)補(bǔ)充我，或者取消租賃合同，但是他已經(jīng)使用了十幾年了，這個(gè)法律合同經(jīng)過(guò)法院判決是違法的，說(shuō)原服務(wù)所有人要補(bǔ)充租賃住房的所有人這些年所進(jìn)行的投入。實(shí)際上這里頭就有一個(gè)非常重要的政策未來(lái)的目標(biāo)，你盡管是違法合同，但是你要補(bǔ)償這塊兒，你也承擔(dān)不起，在一定程度上使這個(gè)控告變成空白的。從大前提來(lái)講農(nóng)村土地要不要改變？十八屆三中全會(huì)提出來(lái)，第一要解決城鄉(xiāng)土地同權(quán)，第二個(gè)要解決對(duì)宅基地未來(lái)的認(rèn)定，但是我想如果這個(gè)土地制度改革，如果能進(jìn)行下去我們將釋放一大批的我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，可是在目前一個(gè)改革所面臨的重重阻力是我們很難想象的。八二年代僅僅一個(gè)大包干的問(wèn)題有槍斃危險(xiǎn)，所以現(xiàn)在改革比以前難度大的很多。我希望在這些方面進(jìn)行改革，我個(gè)人希望，不僅僅進(jìn)行城鄉(xiāng)同權(quán)改革，在所有農(nóng)村宅基地上能不能按照市場(chǎng)化方式，能不能和城市居民進(jìn)行要素置換的交流，這都是未來(lái)可以探索的空間。

提問(wèn)：首先非常感謝主辦方提供這么一個(gè)好的交流機(jī)會(huì)。我的問(wèn)題是跟今天這個(gè)主題非常相關(guān)的，今天的主題是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)加上地產(chǎn)，我們正好是地產(chǎn)網(wǎng)站。過(guò)去十年隨著中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展，中國(guó)誕生了一大批房地產(chǎn)網(wǎng)站，隨著這兩年房地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力，這些網(wǎng)站在每個(gè)城市，隨著克強(qiáng)總理提出的互聯(lián)網(wǎng)+，看到房地產(chǎn)網(wǎng)站都被轉(zhuǎn)型或者并購(gòu)，我的問(wèn)題是說(shuō)在產(chǎn)能過(guò)剩的年代，在房地產(chǎn)本身新房在轉(zhuǎn)型的時(shí)候像咱們房地產(chǎn)信息網(wǎng)站怎么去轉(zhuǎn)型？

余斌：無(wú)論在什么產(chǎn)業(yè)當(dāng)它出現(xiàn)嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩以后，唯一的出路就是兼并重組、優(yōu)勝劣汰，當(dāng)然這應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)來(lái)完成，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中兼并重組、優(yōu)勝劣汰。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)不斷淘汰行業(yè)內(nèi)低效率沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)能力的行業(yè)，這樣才能把生產(chǎn)、市場(chǎng)、消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到高效率企業(yè)上，這樣才有可能提高行業(yè)的集中度，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，行業(yè)的效率。就你所說(shuō)的房地產(chǎn)網(wǎng)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型可能涉及的面是很廣的，過(guò)去以賣(mài)房子為主，以后向住戶(hù)提供更多的服務(wù)，這里也是提高它的競(jìng)爭(zhēng)能力。

我經(jīng)常講現(xiàn)在要化解當(dāng)前無(wú)論在哪一個(gè)領(lǐng)域里出現(xiàn)的產(chǎn)能過(guò)剩，都是一個(gè)歷史問(wèn)題。當(dāng)一個(gè)企業(yè)在發(fā)展壯大的時(shí)候是以另外企業(yè)的倒閉、死亡為代價(jià)的。如果你不能及時(shí)的轉(zhuǎn)型、調(diào)整、升級(jí)，你就有可能成為這個(gè)犧牲者。具體該怎么轉(zhuǎn)型需要你現(xiàn)在的優(yōu)勢(shì)，所在城市的狀況，下一步房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)做具體的研究和判斷，謝謝。

主持人：謝謝三位嘉賓的精彩的回答。我們今天上午的論壇內(nèi)容就到此結(jié)束。

時(shí)間：2015年7月5日

地點(diǎn)：嘉里中心酒店

主持人：尊敬的各位來(lái)賓，大家早上好！

中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟的論壇現(xiàn)在正式開(kāi)始。商學(xué)院聯(lián)盟的會(huì)議這是第二次，第一次是在美麗的杭州，當(dāng)時(shí)我們也參加了，也是商會(huì)第二次作為聯(lián)合主辦方和大家一起交流。從四大高校來(lái)看做商學(xué)院聯(lián)盟我們認(rèn)為非常有價(jià)值、有意義，事實(shí)上中國(guó)主要的高校都成立了商學(xué)院，房地產(chǎn)商會(huì)也希望和各個(gè)高校的商學(xué)院進(jìn)行進(jìn)一步的合作與整合，我們相互借力，推動(dòng)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。本次論壇的主題是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的中國(guó)地產(chǎn)顛覆與創(chuàng)新，這個(gè)主題的的確確切合了房地產(chǎn)企業(yè)很關(guān)注的話(huà)題。

最近我走訪了25位的副會(huì)長(zhǎng)，幾乎每一位副會(huì)長(zhǎng)單位他們的董事長(zhǎng)或者總裁都在跟我們描述他們企業(yè)在如何應(yīng)對(duì)我們的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，迎來(lái)的各種挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)。的確我們能夠感覺(jué)到三個(gè)重構(gòu)，第一是產(chǎn)業(yè)的重構(gòu)，跨界融合與平臺(tái)開(kāi)發(fā)，也描述到了它的組織的重構(gòu)。所以我們看到現(xiàn)在大量的創(chuàng)業(yè)潮。第三是價(jià)值重構(gòu)，如何建立一種新型的商業(yè)模式和生態(tài)價(jià)值，回歸平臺(tái)戰(zhàn)略，建立企業(yè)生態(tài)圈的這樣一個(gè)戰(zhàn)略，成了我們很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)他們目前關(guān)注的問(wèn)題。

由過(guò)去的不動(dòng)產(chǎn)+現(xiàn)在變成了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+，它會(huì)+出來(lái)什么，從增量到存量，從開(kāi)發(fā)到服務(wù)的一個(gè)全新的藍(lán)海。所以，今天我們的這樣一個(gè)會(huì)議，也是想探索房地產(chǎn)企業(yè)下一步往何處去，我們能夠找到怎樣的一個(gè)新的可持續(xù)的發(fā)展的道路。下面我就先向大家介紹一下今天上午三位演講嘉賓：

他們是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)先生

北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院副院長(zhǎng)陳少峰教授

從今天上午三位的演講我們就感覺(jué)到的確也體現(xiàn)出了第一個(gè)話(huà)題，就是跨界?，F(xiàn)在首先有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授給我們講輕資產(chǎn)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式，大家歡迎！

聶梅生：各位朋友，大家上午好！很高興又來(lái)參加今天的這樣一個(gè)盛會(huì)，上一次在杭州給我們留下了很深的印象。我想這種聯(lián)盟，屬于高?？偛冒嗟穆?lián)盟，本身就是一個(gè)創(chuàng)新。我今天講的是互聯(lián)網(wǎng)+，中國(guó)版本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的輕資產(chǎn)之路。

首先我們看一下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)它的權(quán)重是什么？我們?cè)瓉?lái)很多時(shí)候都在說(shuō)房地產(chǎn)，實(shí)際上現(xiàn)在根據(jù)老齡委的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力是4萬(wàn)億，已經(jīng)是4萬(wàn)億了。如果說(shuō)是到2050年根據(jù)老年人口的增長(zhǎng)情況，它會(huì)從4萬(wàn)億增到106萬(wàn)億。那么它在GDP的比重由現(xiàn)在的8%占到33%，當(dāng)然到2050年中國(guó)GDP的總量已經(jīng)相當(dāng)大了，不管多大它占到33%。所以，是非常重要的一個(gè)權(quán)重的產(chǎn)業(yè)。

正是因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，我們才開(kāi)始非常深入的來(lái)研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。主要就是因?yàn)檫@一條，飛快的上升的人口曲線。人口曲線上升到什么程度？2011年的時(shí)候，我們有1.85億人口，但是到現(xiàn)在已經(jīng)有2.21億。到2020年、2030年是我們中國(guó)老年人口增加的最快的這么一個(gè)階段，這期間也是趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型等等一系列的問(wèn)題。所以，中央決策部門(mén)把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)變成了中國(guó)的一個(gè)權(quán)重的產(chǎn)業(yè)。

這個(gè)原因說(shuō)到底還是由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，從投資占到消費(fèi)。房地產(chǎn)原來(lái)是放在投資里，那么養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是從消費(fèi)服務(wù)業(yè)這個(gè)方面來(lái)說(shuō)的。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，這樣一個(gè)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)有關(guān)的，從第一架馬車(chē)轉(zhuǎn)到第三架馬車(chē)，從投資轉(zhuǎn)到消費(fèi)，實(shí)際上是從產(chǎn)品，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)從工業(yè)產(chǎn)品的制造轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)。轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)更多的就是輕資產(chǎn)，思路就是這樣一個(gè)思路。所以，今年的“兩會(huì)”之后出臺(tái)了一系列非常重要的文件，連續(xù)出臺(tái)都是關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的。一個(gè)是關(guān)于發(fā)改委出的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行指南，這里面非常重要的說(shuō)了一個(gè)健康和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)作為中國(guó)七大類(lèi)重大投資之一，而且是之首，同時(shí)又說(shuō)了養(yǎng)老健康消費(fèi)作為六大領(lǐng)域消費(fèi)之首。七大、六大，說(shuō)明非?？粗?億多、3億多，最后會(huì)達(dá)到4億人這樣一個(gè)群體對(duì)他的服務(wù)。

當(dāng)然了，和這個(gè)相匹配的民政部、國(guó)開(kāi)行發(fā)了關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)，解決融資難，最后又聯(lián)合發(fā)了一個(gè)文，C22號(hào)。這么多單位發(fā)了文，引導(dǎo)社會(huì)資本，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)。都是非常利好的消息。

在這個(gè)前提之下，我們?cè)趺礃訌膫鹘y(tǒng)的重資產(chǎn)、房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)，這里面首先就是要去房地產(chǎn)化，不能在房地產(chǎn)原來(lái)的思路當(dāng)中來(lái)搞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。去房地產(chǎn)化其實(shí)就是兩個(gè)事，房地產(chǎn)當(dāng)中最重要的兩個(gè)因素，就是地根跟銀根，這個(gè)開(kāi)發(fā)路徑我們是非常非常熟悉的?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)去，樹(shù)立服務(wù)業(yè)觀念，就是說(shuō)從第一架馬車(chē)轉(zhuǎn)到第三架馬車(chē)，這個(gè)時(shí)候去房地產(chǎn)化主要體現(xiàn)在輕資產(chǎn)。輕資產(chǎn)包括些什么，它是一個(gè)平臺(tái)資源+互聯(lián)網(wǎng)+渠道，這么幾個(gè)方面來(lái)組成的，打造一個(gè)綜合的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，它不是一個(gè)單一的，是綜合的，是平臺(tái)式的。

金融模式需要?jiǎng)?chuàng)新，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式當(dāng)中我們有開(kāi)發(fā)個(gè)貸，起碼個(gè)貸在老年基礎(chǔ)建設(shè)，不管怎么說(shuō)你要去蓋房子，60歲以上是沒(méi)有個(gè)人抵押租房貸款的，那么杠桿在哪里。傳統(tǒng)的銀行信貸進(jìn)入一種金融產(chǎn)品的整合，和互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌，這件事情已經(jīng)在房地產(chǎn)界引起了很多的思考和實(shí)踐。所以，金融模式是需要?jiǎng)?chuàng)新的。

我就跨到正題，進(jìn)入到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我是從2009年開(kāi)始，到現(xiàn)在已經(jīng)是整整6年。6年的路走過(guò)來(lái)以后，我自己有一個(gè)想法，我說(shuō)所有這些做標(biāo)準(zhǔn)、做研究、做策劃，最后你自己要做一個(gè)，你要落地你的想法，看看到底是怎么回事。一年來(lái)，從2014年—2015年，一年多以來(lái)，我們商會(huì)的體系做了一個(gè)清朋華友學(xué)子園，我根據(jù)這個(gè)實(shí)例來(lái)講一下目前輕資產(chǎn)是怎么形成的。實(shí)際上這是一個(gè)孵化器的概念，我們用孵化器的概念孵化出來(lái)的清朋華友學(xué)子園，現(xiàn)在正在破殼。

它的商業(yè)模式頂層設(shè)計(jì)是這樣的，服務(wù)，服務(wù)是核心價(jià)值，輕資產(chǎn)是軟實(shí)力。能不能形成競(jìng)爭(zhēng)力，在于你的服務(wù)的輕資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，而不在于土地和資金，打造一個(gè)全球的清朋華友品牌的共建共享。最重要的是得到了絕大多數(shù)目前參與的，不管你原來(lái)是做養(yǎng)老地產(chǎn)的，還是最近加入到我們輕資產(chǎn)的，雙贏要素恐怕是最根本的。你要想在目前情況下把中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這一塊做起來(lái)，土地成本要盡快盡快的趨近于零，融資成本盡量盡量的趨近于零，一改房地產(chǎn)多年的詬病，地價(jià)漲，房?jī)r(jià)漲，然后融資成本節(jié)節(jié)攀高。這么兩件事情，地根銀根將房地產(chǎn)頂?shù)搅藳](méi)有回頭路可走的這么一個(gè)局面?，F(xiàn)在形成了目前的2015年的局面，房地產(chǎn)投資已經(jīng)降到個(gè)位數(shù)，我說(shuō)什么時(shí)候能夠5，原來(lái)都是35%的增幅，拼命的打壓，這下好了，弄到個(gè)位數(shù)。

所以，原來(lái)走過(guò)的地根、銀根中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商兩大利劍并不能再重復(fù)走了。政府是怎么支持的？最近出臺(tái)了一系列促進(jìn)政策以后，我昨天看了一下關(guān)于北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一個(gè)是政府劃撥土地，或者是劃撥以后你只要出一點(diǎn)點(diǎn)拆遷和補(bǔ)償就可以了。其中非常重要的一條農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這個(gè)其實(shí)都是往雙零的方向走，讓土地成本盡量降低。還有原來(lái)的一些產(chǎn)業(yè)用地怎么置換怎么改，所以現(xiàn)在你如果用招牌掛的方法來(lái)拿地，我想技術(shù)上會(huì)相當(dāng)?shù)穆闊?，價(jià)格降不下來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降。還有融資成本，從政府來(lái)講有一個(gè)政策，開(kāi)發(fā)行的政策性的貸款，政策性的對(duì)企業(yè)支持的一種債。這個(gè)也是非常非常重要的，國(guó)開(kāi)行是政府支持的這個(gè)事，你自己可以有很多辦法讓融資成本降下來(lái)。

一降是什么？就是提高性?xún)r(jià)比，提高技術(shù)含量，利用互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)，提高質(zhì)量的情況下，大量的運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)+的思路整合渠道、整合技術(shù)、降低成本。雙零一低提高你的競(jìng)爭(zhēng)力。

這件事情是從商會(huì)協(xié)會(huì)推出來(lái)的，所以我們嫁接了兩個(gè)平臺(tái)，這兩個(gè)平臺(tái)是不可替換的，而且自己一家是做不起來(lái)的。一個(gè)是行業(yè)平臺(tái)，一個(gè)是校友平臺(tái)，行業(yè)平臺(tái)有全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，還有一個(gè)是清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)。如果你不用清華這個(gè)做，你可以用復(fù)旦做、用浙大做。

互聯(lián)網(wǎng)我們?cè)诮鹑诜矫孀龅谋容^多，我們做了一個(gè)雙層的眾籌。第一層是B2B企業(yè)的眾籌，還做了一個(gè)B2C客戶(hù)眾籌，形成了客戶(hù)眾籌LP這一部分。這一部分形成了整個(gè)的GPLP的基金，也就是股權(quán)私募基金和眾籌基金，這部分是一部分LP，LP還有其他的，這樣形成了一支基金。用C眾籌來(lái)直接面對(duì)客戶(hù)，一方面解決客戶(hù)的入駐的對(duì)象，另一方面解決開(kāi)發(fā)的前期的投資。

渠道資源是我們這次最最重要的，也就是互聯(lián)網(wǎng)+，+在什么地方，就是一個(gè)一個(gè)渠道進(jìn)去，渠道進(jìn)平臺(tái)。平臺(tái)由誰(shuí)打造？平臺(tái)是一條高速公路了，是由GP打造，這些渠道都是高速公路上跑的車(chē)，一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目就是一站一站的路。就是這么一個(gè)簡(jiǎn)單的思想，游戲規(guī)則是由平臺(tái)的啟動(dòng)者在高速公路上制定規(guī)則。現(xiàn)在高速公路上跑的車(chē)有哪些渠道，電商平臺(tái)、模塊建筑、社區(qū)O2O、海外資金，現(xiàn)在渠道平臺(tái)我們已經(jīng)有27輛車(chē)報(bào)名要在高速公路上跑，要在這個(gè)平臺(tái)上運(yùn)作。

它的定位，我們現(xiàn)在是面向1950年—1970年高校畢業(yè)生，他的年齡就是65歲—85歲這樣一批人。這批人正好是進(jìn)入了養(yǎng)老的目標(biāo)對(duì)象，為什么以清朋華友命名？是因?yàn)槲覀兛疾爝^(guò)美國(guó)，美國(guó)的養(yǎng)老上市公司當(dāng)中最賺錢(qián)的，盈利最高的就是美國(guó)的常青藤學(xué)校，他的校友，他的畢業(yè)生或者留校的教師教授。最后打成一個(gè)包上市。這些群體為什么容易在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中形成凝聚力，因?yàn)樗型瑯拥脑V求，有同樣的落葉歸根，同窗養(yǎng)老的訴求。當(dāng)時(shí)在校是朋友，起碼4—5年的同學(xué)，各自?shī)^斗了50年以后，還愿意回首往事住在一起，發(fā)揮余熱，共同渡過(guò)美好的晚年。所以目標(biāo)比較固定，品位比較固定，要求比較固定，而且有校友會(huì)的組織，所以應(yīng)該是比較容易做的。

清華作為骨干，清華占20%，北大有百分之十幾。涵蓋了獨(dú)立生活、半自理以及權(quán)護(hù)理老者，享受現(xiàn)有醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策保障。以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主向周邊輻射，向社區(qū)養(yǎng)老和舉家養(yǎng)老輻射。

合作的品牌，我要做清朋華友品牌，我能得到什么。比如說(shuō)我在一個(gè)地方，我在杭州我想做一個(gè)項(xiàng)目，這樣一個(gè)項(xiàng)目，不管是開(kāi)發(fā)商也好，還是投資人也好，還是保險(xiǎn)也好，他在項(xiàng)目層面上以股權(quán)方式和清朋華友這個(gè)平臺(tái)合作。也就是說(shuō)，我們不輸出這個(gè)品牌，品牌要加進(jìn)多少錢(qián)，一平方米要增加多少錢(qián)，兩家一起建，你投我也投，股權(quán)合作共建平臺(tái)，當(dāng)然也共享品牌。

品牌合作方有權(quán)優(yōu)先加入B—GP眾籌，他有權(quán)提供基金所提供的金融服務(wù)和輕資產(chǎn)服務(wù)，這些車(chē)都可以到你那去卸貨，你就可以不用去找車(chē)了。最后一條，有權(quán)享受基金為你做的客戶(hù)眾籌。這一條是非常重要的，其實(shí)這個(gè)方案能不能成立，最重要的還是資金方面，還是在C眾籌上。因?yàn)镃P資金是少的，只有5到10%，跟美國(guó)一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這部分的GP只投5到10%，大部分是由其他的各種各樣的LP解決問(wèn)題。所以C眾籌是非常重要的一個(gè)前期的成本回收的平臺(tái)，所以有權(quán)享受由基金組織的C眾籌，客戶(hù)眾籌。

輕資產(chǎn)除了體現(xiàn)在金融方面，還體現(xiàn)在什么方面？現(xiàn)在我們編制的基金這一塊，金融這部分的服務(wù)，實(shí)際上它是為建設(shè)學(xué)子園的重資產(chǎn)服務(wù)的金融服務(wù)，它應(yīng)該是屬于重資產(chǎn)當(dāng)中的金融類(lèi)的輕資產(chǎn)。金融服務(wù)屬于輕資產(chǎn)，但是金融服務(wù)的輕資產(chǎn)是為建設(shè)重資產(chǎn)服務(wù)的。一般是到此為止，但是我們這個(gè)項(xiàng)目比這個(gè)更重要的不在這，在于我們用輕資產(chǎn)的渠道和高校的平臺(tái)，這樣三個(gè)加持這一支GP基金，這樣一方面是輕資產(chǎn)進(jìn)入，一方面是金融的基金這塊運(yùn)作，這兩個(gè)加到一起才叫輕資產(chǎn)模式。

我們現(xiàn)在加持的這部分，清朋華友輕資產(chǎn)系列還在增加，這是最開(kāi)始做計(jì)劃書(shū)的時(shí)候這么多，現(xiàn)在不只這么多。一個(gè)是我們有運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心，不管干什么都要有一個(gè)中心，有一個(gè)會(huì)所，有一個(gè)老年大學(xué)，我們叫鏡煙書(shū)院。因?yàn)榍迦A的水木清華在前期的時(shí)候叫鏡煙齋。還有養(yǎng)生健康、云醫(yī)療，還有社會(huì)咨詢(xún)。

運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心，顯然跟原來(lái)不一樣了，線上線下的運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心。有4H+3E的服務(wù)體系。清朋華友的會(huì)所，現(xiàn)在已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)大概有8、9個(gè)月。它的設(shè)計(jì)理念就是老者的大客廳、讀書(shū)的佳境、會(huì)友的沙龍、多功能的才藝演示場(chǎng)。我們各種各樣的活動(dòng)非常多，甚至于婚慶都到我們那去做，為什么？取個(gè)百年好合。它非常的書(shū)卷氣，也有很多清華的符號(hào)在里面，想到當(dāng)年很多的事情。而且中央電視臺(tái)都在里面做了兩次活動(dòng)，因?yàn)樗脑O(shè)計(jì)完全是一個(gè)多空間，多用功能，一個(gè)包間都沒(méi)有，全部打開(kāi)。所有的展畫(huà)全是同學(xué)自己畫(huà)的，因?yàn)榍迦A有建筑系，畫(huà)的很好按，有些人琴也彈的很好。

書(shū)院請(qǐng)的都是國(guó)內(nèi)頂尖的學(xué)者，比如說(shuō)有北大的美學(xué)的教授等等，都來(lái)給我們做講座。鏡煙書(shū)院的講座不光是外請(qǐng)人來(lái)講座，自己的學(xué)子就能講，而且講的非常之好。比如有一次講了一課怎么樣欣賞歌劇，居然是我們學(xué)校的數(shù)學(xué)力學(xué)系的一位教授，年齡跟我差不多，可能比我大一歲，他可能有76歲，我今年75歲，比我高一班大一歲，講中國(guó)的歌劇欣賞，講的簡(jiǎn)直是非常非常震撼。從《蝴蝶夫人》開(kāi)始講起。這里面有很多資深的老教授可以在這里發(fā)揮作用，大家都覺(jué)得這個(gè)概念非常的好。我們這個(gè)也是第一個(gè)把云醫(yī)療遷入的，云醫(yī)療是我們國(guó)家醫(yī)改的方向，因?yàn)椴豢赡苊總€(gè)老年住區(qū)都蓋一間醫(yī)院，這個(gè)資源太浪費(fèi)了，凡是老年住區(qū)蓋了醫(yī)院的都背了很大的包袱。完全對(duì)內(nèi)根本算不來(lái)賬，而且投資巨大?，F(xiàn)在為了使我們國(guó)家更多的老百姓能夠享受更多的醫(yī)療資源，現(xiàn)在在互聯(lián)網(wǎng)+的前提下，云醫(yī)療是中國(guó)醫(yī)改的一個(gè)很重要的方向。我們就提出一個(gè)口號(hào)，倡導(dǎo)積極養(yǎng)生，避免消極養(yǎng)老。不是住到養(yǎng)老院就是養(yǎng)老了，還是要積極的養(yǎng)生，自己的身體自己管，自己的醫(yī)療檔案自己知道。可以下到手機(jī)里面，有一個(gè)全科醫(yī)生在那，可以進(jìn)行會(huì)診，有一個(gè)醫(yī)療通道。

這些都是屬于O2O線上線下的項(xiàng)目，沒(méi)有人愿意天天去掛號(hào)排隊(duì)，沒(méi)有人愿意把自己的健康完全交給醫(yī)生。名醫(yī)院落戶(hù)，你可以簽約，我們簽了安貞醫(yī)院和301，現(xiàn)在正在陸續(xù)簽訂的就多了，比如說(shuō)有清華長(zhǎng)庚，馬上就簽。北大國(guó)際醫(yī)院，都離我們那比較近，還有天壇、協(xié)和，包括美國(guó)的一些著名的醫(yī)院，簽約以后都可以遠(yuǎn)程視頻來(lái)做會(huì)診。

除了這個(gè)以外，養(yǎng)生這部分在我們那也非常重視，有各種各樣的活動(dòng)讓大家每天來(lái)養(yǎng)生。設(shè)計(jì)咨詢(xún)我不多講，設(shè)計(jì)咨詢(xún)是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)最熟悉的，但是還要整合，我們現(xiàn)在正在整合這件事情。從政策到規(guī)劃到設(shè)計(jì)到部品，你要在一個(gè)渠道來(lái)做，你抓住了一個(gè)渠道全部都能做，而不是設(shè)計(jì)找一家，咨詢(xún)找一家，部品找一家，現(xiàn)在在整個(gè)渠道都可以做到。原來(lái)做過(guò)這些項(xiàng)目的。

現(xiàn)在的車(chē)是越跑越多，變成了10個(gè)，但是了解之后都想進(jìn)入這個(gè)渠道。包括電商，包括中國(guó)房地產(chǎn)部品采購(gòu)聯(lián)盟。這個(gè)是由商會(huì)和我們的會(huì)員搭建的，開(kāi)發(fā)商各部品商買(mǎi)材料，搭建和以往的電商不太一樣，所以很快的能報(bào)。很多開(kāi)發(fā)商進(jìn)去，主要是后面有名大學(xué)的支持。現(xiàn)在簽約數(shù)越來(lái)越多，已經(jīng)進(jìn)入到PE融資的階段。

作為清朋華友學(xué)子園來(lái)說(shuō)，他一上了我們的平臺(tái)就不是一個(gè)項(xiàng)目，如果我們這個(gè)平臺(tái)能做40個(gè)項(xiàng)目，就引起了成倍數(shù)的發(fā)展。綠色建筑也是成體系的，不管是用的遠(yuǎn)大的體系，還是萬(wàn)科的體系，還是誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)的體系，反正你這個(gè)體系一進(jìn)來(lái)，他自己事先都整合了，就跟電商平臺(tái)一樣。事先車(chē)?yán)镅b什么東西，什么樣的引擎，他自己都搞好了，不用你去管。只要車(chē)一上我們的平臺(tái)，第一站、第二站到哪里都可以，它已經(jīng)成了一個(gè)體系。

比如說(shuō)綠色建筑當(dāng)中的模塊建筑，就可以現(xiàn)場(chǎng)一層樓一層樓的吊裝。

還有一個(gè)是社區(qū)O2O，實(shí)際上這里面最能體現(xiàn)社區(qū)O2O的互聯(lián)網(wǎng)的，其實(shí)我覺(jué)得在這里最能體現(xiàn)羊毛出在狗身上，豬買(mǎi)單。我自己做這些事情我有一個(gè)體會(huì)，在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，我們從IT走向了DT。在IT時(shí)代，我們做的項(xiàng)目是立體的、保密的、專(zhuān)利的，我不讓你知道，互相之間打掐。進(jìn)入了2014年、2015年以后，在中國(guó)有很大的變化，就是微信的出現(xiàn)，深刻的改變了和提升了這一個(gè)產(chǎn)業(yè)。到了DT，也就是大數(shù)據(jù)技術(shù)的時(shí)候，它有一個(gè)什么變化？它突然變成利他了，突然變成不保密了，突然變成透明了。比如說(shuō)在微信上保得了密嗎？誰(shuí)跟誰(shuí)保密，甚至都可以成為自媒體。所以微信的出現(xiàn)，把微博的局限性就給打破了，可以有很多很多的朋友圈，一個(gè)人可以加很多很多的群。這種情況下就完成變成了透明了，這種透明的情況下就形成了DT的思維，那就是利他的、是共贏的的思維。

我這個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)，我們花了很多的精力去做，如果是原來(lái)肯定要保密，我說(shuō)不保密，誰(shuí)想來(lái)誰(shuí)就來(lái)，特別盼著每個(gè)人都聽(tīng)懂。因?yàn)橹挥羞@樣才能夠把它推出去，才能夠形成共振，才能夠形成互聯(lián)，才能夠把這件事情做大。突然之間就變成了利他了，變成了不是你死我活的游戲。所以在社區(qū)服務(wù)O2O當(dāng)中最體現(xiàn)這個(gè)，比如說(shuō)O2O起來(lái)之后，真正的O2O賺錢(qián)并不在它原來(lái)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)，現(xiàn)在最賺錢(qián)的是社區(qū)的金融。我們那里也進(jìn)了一個(gè)，孵化器里面馬上就進(jìn)來(lái)一個(gè)社區(qū)e金融，給了我思想上很大的提升。在所有的社區(qū)服務(wù)當(dāng)中，最賺錢(qián)的就是社區(qū)金融服務(wù)，社區(qū)金融服務(wù)比如說(shuō)是銀行原來(lái)只是開(kāi)一個(gè)分部，現(xiàn)在不是，在社區(qū)里搞增值。一部分人需要貸款，一部分人錢(qián)需要增值，最典型的P2P在社區(qū)里面是最容易形成的，這個(gè)單元跟那個(gè)單元的交易中間有一個(gè)合法的機(jī)構(gòu)。五現(xiàn)在是一個(gè)月一個(gè)月提取利潤(rùn)，比如說(shuō)100萬(wàn)那就是1萬(wàn)，一年就是12萬(wàn)，P2P做到每個(gè)月提利息就是12萬(wàn)。如果不是那就是15萬(wàn)，我想能夠做到15萬(wàn)，當(dāng)然它是保本的，有它自己風(fēng)控的機(jī)制。他并不是說(shuō)給我理財(cái)，不是這個(gè)問(wèn)題，他要整合你的賣(mài)房系統(tǒng)，是和你的整個(gè)售房系統(tǒng)和銷(xiāo)售系統(tǒng)整合到一塊。

假如說(shuō)是8000，你有100萬(wàn)，他不用你買(mǎi)30萬(wàn)的會(huì)員，你把100萬(wàn)給我，我一個(gè)月可以給你一萬(wàn)。你現(xiàn)在是8000，現(xiàn)在還多賺2000，等于摧毀了售房系統(tǒng)，讓30萬(wàn)的會(huì)員系統(tǒng)沒(méi)了，他分散打散了變成他的P2P。所以社區(qū)這塊進(jìn)去以后還是真的挺厲害的，買(mǎi)單的需要小額貸款的哪些人買(mǎi)單。小額貸款的這部分人他不在你的小區(qū)做，他在另外的不知道什么地方做，有另外一批人找要買(mǎi)車(chē)的、要買(mǎi)房的、要買(mǎi)化妝品的，另外一批人來(lái)租，來(lái)為你買(mǎi)單。社區(qū)O2O并不像我們?cè)瓉?lái)想的那樣物業(yè)管理，傳統(tǒng)的物管真的是微利，而且他們這些公司比較小，你讓他馬上提到互聯(lián)網(wǎng)思維、大數(shù)據(jù)，也不是那么太容易的。所以現(xiàn)在狂收購(gòu)他們，把他們收購(gòu)以后形成這樣的模式。這些羊出在哪個(gè)狗身上還不知道，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單現(xiàn)在是模糊的。我知道潘軍他們的社區(qū)O2O最后賺錢(qián)的還就是我說(shuō)的這塊，就是P2P，也就是小額貸款。這根本就不是我們?cè)瓉?lái)物業(yè)管理公司能夠做得了的，你怎么能做得了小額貸款，你怎么能做得了P2P，你怎么能做得了大數(shù)據(jù)。

不是說(shuō)我有錢(qián)把物業(yè)管理公司收了，現(xiàn)在民生銀行要收物業(yè)，平安銀行要收物業(yè)，中民投要收物業(yè)，我覺(jué)得根本不是因?yàn)樗麄冇绣X(qián)要收物業(yè)，而是他們有這個(gè)思維。他能夠把我剛才說(shuō)的這個(gè)故事變成真的，他才去收物業(yè)?，F(xiàn)在并不是說(shuō)資金就能辦事，是資金+智慧，智慧主要在互聯(lián)網(wǎng)上才能夠去形成這個(gè)產(chǎn)業(yè)的變化，出現(xiàn)裂變。

我們這一套東西是基金版，怎么形成的？怎么突然房地產(chǎn)商冒出這樣的模式，其實(shí)就是得益于我們的海外投資基金。2013年、2014年，現(xiàn)在2015年，在美國(guó)投了一個(gè)微笑曲線。美國(guó)微笑曲線的城市我們當(dāng)時(shí)選對(duì)了，投了正在復(fù)蘇期的公寓，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，提前兩年深刻的結(jié)出了國(guó)際上最先進(jìn)的房地產(chǎn)投資當(dāng)中的基金模式，學(xué)會(huì)了。這個(gè)版本很多里面是從美國(guó)學(xué)來(lái)的，就是不能夠投太多，什么中國(guó)自有資金百分之多少，不是，開(kāi)發(fā)商就是投5%到10%，甚至一點(diǎn)都不投，他做GP，其他的都是大家金融鏈上的錢(qián)。而且管了這么多項(xiàng)目，目前做到5億美元，今年到明年要做到10億美元這樣的投資量。新的一年開(kāi)始不是投項(xiàng)目，而是基金投基金的。

這一批清華的，加上北大的，大概是有上萬(wàn)家，65到85歲期間有上萬(wàn)人，如果加上其他的中國(guó)名校大概會(huì)有10萬(wàn)人?，F(xiàn)在在開(kāi)始頗具的情況下，我們只取這一部分作為試點(diǎn)，這是對(duì)的。老年人有的時(shí)候是挺扎堆的，他要看看群體，看看我的鄰居。我們既不是對(duì)豪富，也不是福利型的護(hù)理院、養(yǎng)老院，既不是福利型的，也不是最高端的，一個(gè)月2萬(wàn)、3萬(wàn)的這樣群體，而是工薪階層當(dāng)中的白領(lǐng)。所以定位是定在老年白領(lǐng)。

說(shuō)一下具體的項(xiàng)目賬是怎么算的，說(shuō)了半天到底是怎么玩的。這是一個(gè)座落在北京的中軸線以北的溫都水城，溫都水城有五棟樓，一共是1500戶(hù)。我們要了一棟，做了他的群房，把群房之間做成了會(huì)所，我們認(rèn)為3000套加上1000平米的會(huì)所足以覆蓋養(yǎng)老。

今后想怎么做？我們想線上線下的做，線上我們肯定是打造GP、LP這樣的一些基金。線上就是做的示范工程，怎么個(gè)做法？一年做5個(gè)，一年向全國(guó)推5個(gè)。你只要推出去5個(gè)，比如說(shuō)我們今年報(bào)名的挺多，馬上開(kāi)始簽訂合同去現(xiàn)場(chǎng)就有3個(gè)、4個(gè)?，F(xiàn)在大家都憋著要破殼，你只要做了5個(gè)你就可以候鳥(niǎo)。因?yàn)橥瑯拥钠焚|(zhì)，同樣的在高速公路上，同樣的車(chē)下面就是這些個(gè)項(xiàng)目，所以這些項(xiàng)目你不用去折騰，它肯定候鳥(niǎo)。而且這個(gè)候鳥(niǎo)是不一樣的，中國(guó)候鳥(niǎo)有兩種方式，一種是紅樹(shù)林方式，自己建，可以候鳥(niǎo)到騰沖、到杭州。第二種是我到處去買(mǎi)，到處去收購(gòu)你的房子，跟開(kāi)發(fā)商的空置房簽或者跟買(mǎi)了房子不住的業(yè)主簽。現(xiàn)在清朋華友的候鳥(niǎo)都不是，各個(gè)點(diǎn)的重資產(chǎn)自己建，比如蘇州建一個(gè)，北京建一個(gè)，大連建一個(gè)，這個(gè)就可以候鳥(niǎo)了，自己建重資產(chǎn)，然后把品牌嫁接了以后，在品牌這個(gè)平臺(tái)上候鳥(niǎo)。這就是比較容易形成的候鳥(niǎo)。

這個(gè)價(jià)值并不僅僅是輕資產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值和房地產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值，還有候鳥(niǎo)產(chǎn)生的價(jià)值，這一部分的價(jià)值還是挺高的，最后對(duì)接資本市場(chǎng)。我們本來(lái)打算今年、明年建5個(gè)，現(xiàn)在打不住，每年建5個(gè)，到5—8年的時(shí)候差不多要建40個(gè)，對(duì)接資本市場(chǎng)。

這張圖是非常關(guān)鍵的，它是怎么樣一個(gè)框架？紅顏色的是基金管理公司，這個(gè)基金是一個(gè)GP基金，我們要選20個(gè)價(jià)值投資人，不是有錢(qián)就能進(jìn)。什么叫價(jià)值投資人？你要對(duì)全國(guó)性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有貢獻(xiàn)。你的貢獻(xiàn)在什么地方？要不然你有項(xiàng)目，我有一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)要建到和你的品質(zhì)是相應(yīng)的，我用你的品牌。他可以申請(qǐng)作為價(jià)值投資人。還有一個(gè)就是我有渠道，我有輕資產(chǎn)，比如說(shuō)電商，比如說(shuō)我能夠把所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括你的精裝修，包括施工，到最后我能夠搞到底。那好，你可以申請(qǐng)加入GP。

20個(gè)價(jià)值投資人他要出多少錢(qián)，第一期一家出1000萬(wàn)，第一期2億啟動(dòng)20個(gè)項(xiàng)目。第二期20個(gè)項(xiàng)目以后，你再投入1000萬(wàn)。為什么2億啟動(dòng)20個(gè)項(xiàng)目，我們是按照現(xiàn)在的300套到500套來(lái)測(cè)算的。因?yàn)檫@部分GP只投基金的10%，這部分是我們的核心，就是C眾籌LP。LP一部分他要籌到20%到30%。比如說(shuō)我是100萬(wàn)就入駐了，他要的回報(bào)是項(xiàng)目給的服務(wù)回報(bào)，穿透這部分是非常重要的。C眾籌當(dāng)中有一部分是為了短期入駐的或者我就是要你的10%或者8%的投資回報(bào)，也可以。然后有社會(huì)投資人，有優(yōu)先，優(yōu)先就是政策性的直接給企業(yè)做債，政策性的債券融資，也是直接給項(xiàng)目。一部分是政策性貸款，一部分叫定金也好，叫保證金也好，和房地產(chǎn)不太 一樣，房地產(chǎn)是通過(guò)銀行做按揭，房地產(chǎn)一下子把他的定期存款就給你了，100萬(wàn)、200萬(wàn)就下來(lái)了。

基金和項(xiàng)目公司他們兩個(gè)之間是股權(quán)，所以我們現(xiàn)在做的方案是40到50，差不多是對(duì)半。當(dāng)然具體的案例也可以不對(duì)半，可以攤多一些，可以攤少一些。

這張圖的右半邊全部都是金融。左下是非常重要的，我們有一個(gè)清朋華友平臺(tái)管理公司，這個(gè)平臺(tái)管理公司把渠道、輕資產(chǎn)不斷不斷的嵌入到基金里面給項(xiàng)目。

總而言之，把前面講到的那些最后歸一，歸到一張圖上。

項(xiàng)目投資的模式，比如說(shuō)我有一個(gè)項(xiàng)目，我想要入清朋華友。清朋華友相當(dāng)于一個(gè)商標(biāo)，我們已經(jīng)注冊(cè)了，現(xiàn)在正在做方案。也就是說(shuō)我要用你的品牌，我的項(xiàng)目你可以投資GP，1000萬(wàn)第一期進(jìn)來(lái)，因?yàn)?000萬(wàn)進(jìn)來(lái)你可以得到這個(gè)平臺(tái)的收益，GP平臺(tái)的收益怎么說(shuō)也得占10%以上，然后他還反投。所以項(xiàng)目公司愿意走這一圈。

另外，我有平臺(tái)資源，平臺(tái)資源他也可以投資，他為了放大。你要是自己一個(gè)一個(gè)去找成本很高，我這一下子40個(gè)、50個(gè)學(xué)子園都給你做，一下子他的渠道就走通了。形成了這么兩個(gè)投GP的。這邊通過(guò)GP基金，這邊通過(guò)平臺(tái)資源與管理公司簽訂。我們看好的渠道也可以通過(guò)投委會(huì)GP基金也可以投渠道。

這樣一個(gè)項(xiàng)目，最后歸結(jié)起來(lái)就很簡(jiǎn)單了，就是我們有三列菜單，四種合作方式。四種合作方式就是四類(lèi)合同，你選哪一類(lèi)。比如說(shuō)我有項(xiàng)目，我愿意投GP，最后跟著你的GP一起上市。那好，那你就選第一類(lèi)。第二類(lèi)，我有渠道，我要放大我的渠道，我要投GP。第三個(gè)，我就是一個(gè)項(xiàng)目，我也不想做那么多，我就是缺錢(qián)，也缺概念，我相信你的平臺(tái)，我跟你合作，那就是項(xiàng)目合作。最后我看好了你將來(lái)的發(fā)展，因?yàn)槲覀?年以后上市我算了一下起碼60億到80億這樣的規(guī)模，輕資產(chǎn)這塊上市。我看到了你后期的發(fā)展現(xiàn)在就投GP，做了你的PE進(jìn)行支持。

這是光有錢(qián)的，這是有項(xiàng)目的，這是有渠道的，這是項(xiàng)目+基金的。先選一個(gè)合同，這就是高速公路的概念。選好了以后，我們有三列菜單，昨天討論了一下可能還要擴(kuò)大到四列。第三列是金融服務(wù)菜單，大概有十幾項(xiàng)。第二列輕資產(chǎn)，第三列是渠道資源菜單。你的項(xiàng)目簽完以后打勾，打完以后我們來(lái)組織三列菜單的服務(wù)。

根據(jù)我們的商業(yè)模式測(cè)算，肯定是輕資產(chǎn)這塊的收入比金融服務(wù)，就是比GP的收入要高得多?？吹贸鰜?lái)，輕資產(chǎn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的作業(yè)。根據(jù)這個(gè)來(lái)算的話(huà)，每年做5個(gè)項(xiàng)目大概是5000多萬(wàn)的收入，到了5年以后2億7，就算20倍的乘數(shù)那也是六、七十以。

這里重點(diǎn)講一下C的重要性，因?yàn)檫@是核心。它是一個(gè)3000套，2萬(wàn)8平方米，總投資1.7億，是農(nóng)村集體建設(shè)用地，沒(méi)有出租，也沒(méi)有轉(zhuǎn)讓?zhuān)亲约鹤鲎约旱耐恋?。所以，它是典型的零溢價(jià)，零融資成本，沒(méi)有銀行貸款。給他算5900元的成本。

他的營(yíng)銷(xiāo)模式還是做的很有道理的，做了定價(jià)和營(yíng)銷(xiāo)模式。到20年、30年的時(shí)候就開(kāi)始眾籌了，這個(gè)時(shí)候他要交100萬(wàn)，3年以后要返回。比如說(shuō)短期會(huì)員一個(gè)月就是8000，長(zhǎng)期會(huì)員就變成2500，一個(gè)月就差5500。我如果不是100萬(wàn)交給你，我不是一個(gè)月就變成8000了，這個(gè)差值就是用5500這個(gè)服務(wù)還了我100萬(wàn)存在你那的年息。他就是這樣一個(gè)模式，所以我們也很容易接受，但是他的整個(gè)組合不是特別合理，我們給他重新整合了一次。完全是一個(gè)月一個(gè)月的消費(fèi)，5年也是一個(gè)月一個(gè)月的消費(fèi)，這種做法和眾籌做法，100萬(wàn)給你，然后用我的服務(wù)來(lái)抵你的利息。原來(lái)開(kāi)發(fā)商就是這樣，我蓋房子，要不然賣(mài)房子分割產(chǎn)權(quán)，要不然持有以后慢慢的用我的經(jīng)營(yíng)獲得回報(bào)。

如果是前一段開(kāi)發(fā)商的思路投資回收期能達(dá)到11年以上，自己蓋一個(gè)養(yǎng)老公寓，靠將來(lái)的運(yùn)營(yíng)一點(diǎn)一點(diǎn)收回，回收期就是要10年以上。我們不斷的把短期減少，把長(zhǎng)期的增加，把眾籌放上去，上杠桿了，到最后是50%的短期，50%的長(zhǎng)期，投資回報(bào)只有3年多。最后內(nèi)部收益率就會(huì)從12一直到21。所以眾籌至為關(guān)鍵，馬上你的IR就上去了。

眾籌這件事情哪家可以做，哪家可以背書(shū)，不會(huì)變得像原來(lái)那樣亂集資了。所以C眾籌的結(jié)果是可以平衡建設(shè)成本的。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們那里是零地價(jià)，建設(shè)成本大概是6000塊錢(qián)，我們進(jìn)去的時(shí)候那一間房子是53平米，大概要100萬(wàn)。實(shí)際上它的建設(shè)成本是6000塊錢(qián)，只是占到30%，和它的售價(jià)之間是30%。換句話(huà)說(shuō)，在溫都水城的老年公寓里我只要有30%的房子是以眾籌的方式出手的，前期的建設(shè)成本就出來(lái)了。因?yàn)槟阆蚩蛻?hù)賣(mài)的時(shí)候不是你的建設(shè)成本，肯定分3倍。因?yàn)楸本┑囟蔚臉敲鎯r(jià)是2萬(wàn)4精裝修那么好的配套不到2萬(wàn)，這個(gè)定價(jià)當(dāng)然是合理的，但是成本只有6000。所以眾籌是非常重要的，完全可以代替原來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的定金、個(gè)人住房抵押貸款，用互聯(lián)網(wǎng)金融就可以解決。所以，現(xiàn)在好幾家都在做這件事，我們大連的項(xiàng)目和貴陽(yáng)的項(xiàng)目也面臨著眾籌，而且它是提前眾籌。溫都水城的示范項(xiàng)目是滯后眾籌，開(kāi)盤(pán)不到2年，前期成本基本上回來(lái)了，因?yàn)橛?0%—40%出去了，入住率到了這么多，肯定前期的成本就回來(lái)了。如果我們現(xiàn)在做提前眾籌，要舒服得多，因?yàn)樘崆氨娀I在土地拿到手以后就可以開(kāi)始在網(wǎng)上眾籌，錢(qián)就已經(jīng)進(jìn)來(lái)。進(jìn)來(lái)以后，如果做得好，和一些金融機(jī)構(gòu)合作，你還可以賺錢(qián)。所以，這給我們的傳統(tǒng)金融提出了很大的挑戰(zhàn)。

我們這個(gè)項(xiàng)目給銀行造成了很多的沖擊，開(kāi)發(fā)行、平安銀行，都跑到我們那去調(diào)研，互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌再弄下去的話(huà)銀行該關(guān)門(mén)了。

GP基金肯定是GP管理公司，因?yàn)楹Ｍ饣鹨彩撬麄児?。最重要的是輕資產(chǎn)，因?yàn)檩p資產(chǎn)整合了大量的車(chē)，最后是輕資產(chǎn)上市。

弄了一堆，40個(gè)、50個(gè)學(xué)子園的項(xiàng)目，他們都是持有型物業(yè)，都是差不多這個(gè)時(shí)間起來(lái)的，最后通過(guò)我們的平臺(tái)，通過(guò)協(xié)會(huì)的組織，在資本市場(chǎng)上做資產(chǎn)證券化。同樣的品質(zhì)，同樣的經(jīng)營(yíng)理念，最后退出。我們現(xiàn)在做的持有型物業(yè)最后基本都是在資本市場(chǎng)上，有機(jī)構(gòu)接手就可以退出。

現(xiàn)在進(jìn)入的渠道挺多，餐飲配送，都是社區(qū)這一類(lèi)的，而且是全國(guó)性的。所以經(jīng)過(guò)今天這樣的碰撞，我們還會(huì)修改我們的商業(yè)模式，也希望大家一起來(lái)建高速公路這個(gè)平臺(tái)，一起來(lái)找車(chē)，希望我們的平臺(tái)上有更多的車(chē)，謝謝大家！

主持人：謝謝聶會(huì)長(zhǎng)。聶會(huì)長(zhǎng)用她的身體力行跟我們一起分享了在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)怎么來(lái)運(yùn)作。下面有請(qǐng)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)先生給我們分享新常態(tài)下中國(guó)地產(chǎn)去哪兒，大家歡迎！

任志強(qiáng)：都說(shuō)房地產(chǎn)往哪去，房地產(chǎn)有另外一個(gè)名字叫不動(dòng)產(chǎn)，哪也走不了，只能原地呆著，但是可以改變的是它的經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)方式和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以及點(diǎn)對(duì)點(diǎn)之間的服務(wù)。我覺(jué)得最重要的是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)之間的關(guān)系問(wèn)題。

目前來(lái)看最重要的問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)了問(wèn)題，1994年說(shuō)我們出現(xiàn)了第一個(gè)低潮到2002年用8年的時(shí)間才走出了這個(gè)周期，2003年開(kāi)始出現(xiàn)了回升，基本維持在7，保8保不住的情況。這次我們看到是再一次的下滑，這次下滑從8到了7.5到了7，但是7能不能保住不知道。這幾天我們看到國(guó)務(wù)院的會(huì)議就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，最初上臺(tái)的時(shí)候他們是不以GDP為目標(biāo)，現(xiàn)在看穩(wěn)住了，所以GDP也變成的重要的目標(biāo)。這是一個(gè)重大的變化，這個(gè)變化是不是新常態(tài)，我不知道。原來(lái)說(shuō)新常態(tài)的時(shí)候好像沒(méi)說(shuō)要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，但現(xiàn)在看來(lái)，不管結(jié)構(gòu)調(diào)整也好，還是怎么樣，經(jīng)濟(jì)如果穩(wěn)不住，這是一個(gè)重大問(wèn)題。

最近既降息又降準(zhǔn)，有人說(shuō)是為了股市，其實(shí)和我們的通縮相關(guān)。我們很擔(dān)心的是通縮的問(wèn)題，美國(guó)大量的貨幣救市實(shí)際上是防止通縮，日本也是為了防止通縮，歐洲也同樣，但并不是說(shuō)降到了0，降到了負(fù)數(shù)，這個(gè)通脹就能回來(lái)。至少日本和美國(guó)都沒(méi)有回來(lái)，還在繼續(xù)的恢復(fù)期之中。所以，我們更擔(dān)心的實(shí)際上是如果物價(jià)繼續(xù)下降的話(huà)，可能還會(huì)繼續(xù)降息。因?yàn)橥s影響比通脹更厲害，通脹可能影響到我們的消費(fèi)，我們錢(qián)不夠花，但是通脹通常是財(cái)富整體上漲的過(guò)程，比如說(shuō)你的房子更賺錢(qián)了。

我們的三架馬車(chē)第一架就是投資，投資是我們最重要的一家馬車(chē)?？梢钥吹酵顿Y在下滑，下滑的幅度很快。其中固定資產(chǎn)投資下降了11.4億，是歷史的最低點(diǎn)，重要的是民間投資在下滑，國(guó)有和政府投資實(shí)際上只有30%。因此，如果民營(yíng)投資在不斷下滑的話(huà)，僅靠政府的投資是拉不動(dòng)的。于是中央政府出臺(tái)了大量的政策，希望民間資本加入，但是到上個(gè)月為止，新開(kāi)工的項(xiàng)目不是增加的，而是減少的，億元以上的新開(kāi)工項(xiàng)目都在下滑，未來(lái)我們還看不到投資持續(xù)增長(zhǎng)的過(guò)程。

可能有些領(lǐng)導(dǎo)會(huì)說(shuō)以后想投的能不能都今年投，來(lái)拉動(dòng)杠桿，但是錢(qián)從哪來(lái)。固定資產(chǎn)投資中基礎(chǔ)設(shè)施投資，政府投資仍然是高漲，雖然有點(diǎn)下滑，4月份23%的增長(zhǎng)，到了5月份變成18%的增長(zhǎng)，是下降的，但總體來(lái)講是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資，原因是制造業(yè)投資在繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資在下滑。

剛才聶會(huì)長(zhǎng)說(shuō)從30幾降到了5點(diǎn)幾。工業(yè)增加值也是處于下滑的過(guò)程，大家忽略了一個(gè)問(wèn)題，我們的利潤(rùn)，工業(yè)增加值上升的同時(shí)工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)是下滑的，上個(gè)月下滑了23%。就是只有指標(biāo)完成的增加值，但是沒(méi)有收入。

從消費(fèi)可以看到，汽車(chē)過(guò)去是高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)下滑了。一個(gè)重要的指標(biāo)是電力和熱力，按照擴(kuò)張指標(biāo)來(lái)說(shuō)這部分如果上不去工業(yè)增加值一定是下降的，工業(yè)后勁也一定是消失的，至少目前看還沒(méi)有緩解。我們實(shí)際的鋼材生產(chǎn)量有可能下降到6億噸，這樣大部分的企業(yè)都不能滿(mǎn)足正常的生產(chǎn)。比如說(shuō)邯鋼利潤(rùn)只有4毛多錢(qián)，如果壓縮1000萬(wàn)噸鋼材的生產(chǎn)可能有20萬(wàn)人失業(yè)。這是目前遇到的越來(lái)越多的問(wèn)題。

和房地產(chǎn)關(guān)系度很大的除了鋼材以外，還有一些其他的行業(yè)，挖掘機(jī)和重卡，它都是和我們直接施工相關(guān)的。所以，房地產(chǎn)投資下降這部分也在下降。在持續(xù)下降的過(guò)程中也涉及到其他的產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)下降會(huì)影響1到1.5的GDP。

社會(huì)消費(fèi)品零售總額至少目前看是維持平穩(wěn)的增長(zhǎng)，是我們沒(méi)錢(qián)嗎？不是，這里面有匯率的問(wèn)題，有匯率的問(wèn)題。目前境外有1億多人的消費(fèi)增長(zhǎng)，至少到目前上半年仍然是。如果不改變這種情況，把他轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)，我們可以提高4個(gè)點(diǎn)的消費(fèi)。目前的情況應(yīng)該說(shuō)是穩(wěn)定增長(zhǎng)，但不是高增長(zhǎng)。汽車(chē)類(lèi)的消費(fèi)在急劇的下滑，珠寶類(lèi)的同樣在下滑，最高端的產(chǎn)業(yè)都處于下滑狀態(tài)，增長(zhǎng)最快的是電信，主要是手機(jī)、電視這一類(lèi)的消費(fèi)水平還在提高。

從投資看，我們的投資處于持續(xù)變化的過(guò)程中。2010年以后就開(kāi)始持續(xù)下滑，2013年雖然有回升，但下坡并沒(méi)有結(jié)束，還在繼續(xù)。1—5月份變成5.1，當(dāng)月只有2.9，和2014年相比已經(jīng)看到了一半以上的投資下滑。未來(lái)會(huì)怎么樣？我們認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)下滑，至少到目前為止所有的前期指標(biāo)都是不好的，所以都是在今年我們沒(méi)有看到可以繼續(xù)產(chǎn)生巨大空間的希望。即使我們的政府希望用股市和房市來(lái)拉動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)住中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，目前還沒(méi)有看到這個(gè)希望。

去年的投資里頭，商業(yè)和寫(xiě)字樓投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅投資。住宅投資是一個(gè)持續(xù)下滑的過(guò)程，但商業(yè)和寫(xiě)字樓是上升的，這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，從我們現(xiàn)在的庫(kù)存來(lái)看，6月份的庫(kù)存2億多是住宅。我們?nèi)绻?億出來(lái)，只相當(dāng)于當(dāng)年消費(fèi)的10億的40%，商業(yè)和寫(xiě)字樓我們一年只能消化2億，現(xiàn)在庫(kù)存也是2億多。未來(lái)發(fā)展過(guò)程中商業(yè)和寫(xiě)字樓的消化將比住宅消化更合理。

從住宅投資占GDP的比重來(lái)看，從全球來(lái)看我們已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，所以持續(xù)下滑和投資繼續(xù)下降可能是一個(gè)比較長(zhǎng)期的過(guò)程。其中一個(gè)因素是土地，土地在2014年就出現(xiàn)了負(fù)的增長(zhǎng)，土地的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)期手里沒(méi)有地怎么可能有投資增長(zhǎng)，絕對(duì)是不可能的事。從今年來(lái)看，連續(xù)5年，4月份、5月份都是負(fù)的30%，負(fù)的30%左右的土地供應(yīng)是沒(méi)有發(fā)生變化的。所以，長(zhǎng)期可持續(xù)的土地負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致的是新開(kāi)工急劇下降，從25%，現(xiàn)在下降到18%。所以投資一定是持續(xù)下降的，而不是上升的。

從40個(gè)城市看，今年的土地收入只相當(dāng)于去年收入的46%，連50%都不到，就同期來(lái)看。一定會(huì)引起地方的土地收入導(dǎo)致地方債的問(wèn)題，從地方債的比例來(lái)看，土地和地方債相關(guān)的數(shù)量巨大，大概超過(guò)了60%，北京6000多億的地方債其中有3600億和土地相關(guān)，或者是土地抵押，依賴(lài)于土地開(kāi)發(fā)的收入來(lái)償還貸款。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)到了土地收入不足以支付利息的地步，有一個(gè)城市過(guò)去是40個(gè)億的收入，一年，小城市。很多城市是越來(lái)越多的因?yàn)橥恋厥杖氲膯?wèn)題導(dǎo)致無(wú)法償還利息，今年已經(jīng)有2萬(wàn)多億地方債轉(zhuǎn)換為債券了，從銀行貸款轉(zhuǎn)換為債券了，但是并沒(méi)有增加地方的負(fù)債能力，也沒(méi)有增加地方的再投資能力。所以對(duì)土地的依賴(lài)仍然很?chē)?yán)重，大部分城市還是希望通過(guò)土地減緩地方債，目前來(lái)看可能性不大。

銷(xiāo)售是今年最重要的指標(biāo)，如果新供應(yīng)量不斷的減少，必然導(dǎo)致城市中可挑選的余地減少。第二個(gè)是政府出臺(tái)的一些相關(guān)措施導(dǎo)致利率急劇下降?，F(xiàn)在看我們的銷(xiāo)售面積已經(jīng)接近于0，有可能在四季度轉(zhuǎn)為正，后續(xù)在消化庫(kù)存過(guò)程中可能轉(zhuǎn)為正，而銷(xiāo)售額已經(jīng)變成正了。2014年長(zhǎng)期是負(fù)的，但現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)正了。5月份有一個(gè)最重要的指標(biāo)，就是庫(kù)存從6億多開(kāi)始減少15萬(wàn)，28個(gè)月的持續(xù)增長(zhǎng)庫(kù)存量開(kāi)始第一次出現(xiàn)了拐點(diǎn)，有了下降，這是一個(gè)非常好的現(xiàn)象。但是銷(xiāo)售增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致投資復(fù)蘇，不會(huì)，因?yàn)榇蟛糠值腻X(qián)還賬了，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有更多的錢(qián)用于投資，只是用于還賬。

可以明顯的看出來(lái)，銷(xiāo)售在正的增長(zhǎng)的時(shí)候，我們的自有資金增速只有1.6，而且是負(fù)的1.6，并沒(méi)有因此而增加。換句話(huà)說(shuō)，銷(xiāo)售換回來(lái)的資金都還債了。另一方面是我們的銀行，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金支持和對(duì)消費(fèi)者的資金支持上都沒(méi)有高速增長(zhǎng)。所以我們的資金壓力越來(lái)越大，這個(gè)情況已經(jīng)壞于2008年，2008是1.27，2014年是1：1.27，到現(xiàn)在是1：1.15，繼續(xù)惡化。

未來(lái)會(huì)是什么情況？一個(gè)是大家說(shuō)消費(fèi)可能會(huì)減弱，因?yàn)?3歲年齡的人口在2015年是最高峰，2016年以后就開(kāi)始持續(xù)下降。最高消費(fèi)人群，最集中消費(fèi)人群的下降肯定是有影響的，從已經(jīng)購(gòu)房的人群當(dāng)中看到25歲到35歲，35歲到45歲之間，分別購(gòu)買(mǎi)的比例達(dá)到33%以上。這兩者加一起是百分之六十七點(diǎn)多，其他年齡的人群占30%。60%到70恩%的消費(fèi)人群占主導(dǎo)力量，但每5年的GDP在持續(xù)的下滑。從高峰的生育率來(lái)看，50年以后是第一個(gè)高峰期，三年自然災(zāi)害以后是第二個(gè)高峰期，80年維持了一段時(shí)間，2010年時(shí)候我們的絕對(duì)勞動(dòng)力已經(jīng)在下降，16歲到60歲之間的絕對(duì)勞動(dòng)力已經(jīng)下降了300多萬(wàn)。此后，越來(lái)越會(huì)看到持續(xù)下降的過(guò)程，因此我們媒體經(jīng)常說(shuō)80后、90后的人可以繼承好幾套房子。

舉兩個(gè)例子，一個(gè)是德國(guó)，一個(gè)是中國(guó)，德國(guó)是世界老齡化程度最高的，到2060年的時(shí)候變成了倒三角形，或者我們叫水桶。就是頂層的老齡人口越來(lái)越多，中國(guó)會(huì)是什么樣？現(xiàn)在看老年人還是一個(gè)正三角形，但是到了2020年，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)我們也和德國(guó)接近，變成一個(gè)倒三角形，老年人上面的比重是很大的。大家都覺(jué)得老齡化以后會(huì)導(dǎo)致年輕人有更多的房子繼承，但是從圖上何以看到，錯(cuò)了，老人不死，所以你想繼承繼承不了，他還得住著房子。不死對(duì)房子的需求到底是增加還是減少，從表面看年輕人在減少，但是分布還在繼續(xù)。這兩年越來(lái)越多的離婚率來(lái)看，家庭戶(hù)數(shù)越來(lái)越多。

60年的時(shí)候7300萬(wàn)人，德國(guó)是全世界經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，那個(gè)時(shí)候他有1900萬(wàn)個(gè)家庭，每個(gè)家庭有3.76個(gè)人，這個(gè)數(shù)字接近于我們的1985年，我們1985年是3.86個(gè)人。到了2010年，最近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到8100萬(wàn)人，增加了1/10，家庭戶(hù)數(shù)翻了一倍變成4000多萬(wàn)。人沒(méi)增加多少，但是戶(hù)數(shù)增加了，原因就是老齡人越來(lái)越多，而且老齡人不死。我們會(huì)面臨著和德國(guó)類(lèi)似的情況，于是出現(xiàn)了一種特殊情況，每一個(gè)家庭的人數(shù)越來(lái)越少，從3.76變成2.03，中國(guó)也同樣，我們現(xiàn)在到2.82，全國(guó)是3.02，從3.86降到了3.02。3.02相當(dāng)于他們1980年左右的水平，增加了將近100萬(wàn)的家庭，是2400萬(wàn)家庭。但是很快我們現(xiàn)在城市變成了2.22，相當(dāng)于他們的1990年，而我們很快隨著老齡化程度的發(fā)展，會(huì)降到他們所說(shuō)的2.02。盡管現(xiàn)在我們開(kāi)放了一部分的計(jì)劃生育，但是每個(gè)家庭的人口數(shù)逐級(jí)下降的趨勢(shì)是不可改變的，至少10年、20年的時(shí)間是不可改變的，也許30年都不能改變。

根據(jù)上面的分析可以看出來(lái)，2015年5月份第一次出現(xiàn)了65666萬(wàn)平方米庫(kù)存量的減少，估計(jì)未來(lái)的預(yù)期從6月份以后，每個(gè)月的庫(kù)存都處于減少。為什么我們的貸款低速增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)貸8740億元下降了6.8%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)了4.4%，和我們的銷(xiāo)售額來(lái)看不成比例。盡管我們現(xiàn)在在救市，有公積金貸款，用其他貸款降低首付，我個(gè)人認(rèn)為條款政策并沒(méi)有放開(kāi)。今天我們希望不發(fā)國(guó)務(wù)院文件，他們不愿意承認(rèn)錯(cuò)誤，就希望地方政府來(lái)糾正國(guó)務(wù)院文件，地方政府能糾正嗎？至少讓人們對(duì)社會(huì)的消費(fèi)信息還不能得到有效的理解。是不是地方政府能夠推翻國(guó)務(wù)院的文件，推翻不了，所以還沒(méi)有完全開(kāi)放。

我們也看到了有利條件，一個(gè)是貨幣政策寬松問(wèn)題，前兩天已經(jīng)開(kāi)始降準(zhǔn)、降息。我們相信一定還會(huì)繼續(xù)降息，李總理說(shuō)我們的庫(kù)存還很多，我們現(xiàn)在還有百分之十幾的準(zhǔn)備金率。現(xiàn)在把穩(wěn)定住房消費(fèi)增加了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，過(guò)去李總理說(shuō)穩(wěn)定住房消費(fèi)，今后除了穩(wěn)定住房消費(fèi)，更重要的是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這兩者是密切相關(guān)的。低利率可以提高老百姓的支付能力。同時(shí)還有新增供量減弱，房地產(chǎn)好是什么好，是所有的指標(biāo)都好，現(xiàn)在不是，兩極分化，供應(yīng)量下降指標(biāo)是下降的，為什么？因?yàn)閹?kù)存多了。庫(kù)存多了生產(chǎn)商就會(huì)減少生產(chǎn)量。

累計(jì)看有三次低點(diǎn)。第一次高低點(diǎn)是08年，第二次低點(diǎn)是2012年，為什么會(huì)出現(xiàn)？是2010年出臺(tái)了國(guó)八條。消費(fèi)還是負(fù)的，于是繼續(xù)下滑，什么時(shí)候能夠轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)？指數(shù)下滑和價(jià)格是什么關(guān)系。07年達(dá)到高峰以后政府采取了兩個(gè)措施，一個(gè)是防止通縮，一個(gè)是防止通脹，由于連續(xù)兩年的低增長(zhǎng)，供給減弱，所以2013年出現(xiàn)了一個(gè)高峰，現(xiàn)在又開(kāi)始出現(xiàn)下滑。

94年的時(shí)候一二線城市開(kāi)始價(jià)格撬動(dòng)，撬也是負(fù)的。還有一個(gè)情況是深圳，深圳已經(jīng)變成正的了。這兩個(gè)月北京也開(kāi)始正的零點(diǎn)幾，不到1，開(kāi)始出現(xiàn)了價(jià)格反彈。這可能就是一種預(yù)期，而這種預(yù)期我不認(rèn)為在短期之內(nèi)都會(huì)像深圳一樣，因?yàn)樯钲谟刑厥庑?，一個(gè)是前期供應(yīng)少，今年深圳的增長(zhǎng)率是最高的，全國(guó)領(lǐng)先的，而且它是以高科技為主，所以吸引的都是年輕一代最有消費(fèi)能力的人才。其他的城市可能大量的都是農(nóng)民工，這兩者有巨大的差別，導(dǎo)致在人口結(jié)構(gòu)上的變化，消費(fèi)能力的提升，價(jià)格反彈的速度就要更快。其他的不會(huì)價(jià)格輕易反彈。

2015年的情況是有的城市很好，有的城市不是很好，有的城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很快，有的城市很差。比如東三省GDP增長(zhǎng)很低很低，所以東三省的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下滑速度非常快。尤其是山西以煤炭為主，黑龍江以石油為主，都出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下滑，所以城市間分化和過(guò)去的大盤(pán)齊上齊下是完全不同的有的城市出現(xiàn)庫(kù)存壓力巨大的情況，但有的城市已經(jīng)開(kāi)始反轉(zhuǎn)。

第二是刺激因素還會(huì)持續(xù)。昨天密集的對(duì)股市的刺激政策以外，也提出了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策，這些穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策也包括房地產(chǎn)如何平穩(wěn)過(guò)渡和發(fā)展的問(wèn)題。價(jià)格從相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡，上個(gè)月70個(gè)城市20個(gè)城市是上升的，還有50個(gè)城市是下降的。原來(lái)是負(fù)的5%，現(xiàn)在是負(fù)的4%，也許變成負(fù)3、負(fù)2、負(fù)1，四季度有可能變成正的。

銷(xiāo)售已經(jīng)由負(fù)變正了，已經(jīng)變成正的3.0，6月份還是正的，有可能銷(xiāo)售面積也變成正增長(zhǎng)。銷(xiāo)售實(shí)際上是庫(kù)存消化的一部分，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不敢輕易漲價(jià)的一個(gè)原因就是消化庫(kù)存。開(kāi)發(fā)商手里有幾十套房子、幾百套房子或者幾千套房子，如果前期漲價(jià)導(dǎo)致后期大量的庫(kù)存是難以消化的。至少目前看，大部分城市并沒(méi)有出現(xiàn)快速的價(jià)格的飛漲，而中間還是去庫(kù)存化。

在這樣的情況下開(kāi)發(fā)商到哪去，每個(gè)人都應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)形勢(shì)。謝謝！

主持人：謝謝任總對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的研判。下面有請(qǐng)北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究原的副院長(zhǎng)陳少峰教授給我們講一下文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)分析，大家歡迎！

陳少峰：跟大家分享一下文化產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)間里面的發(fā)展趨勢(shì)，不過(guò)文化產(chǎn)業(yè)的變化太快，三個(gè)月有時(shí)候我們就要調(diào)整我們對(duì)一些事情的判斷。到目前為止，我們做了一些研究，我今天主要是講趨勢(shì)。北大文化產(chǎn)業(yè)研究院今年有八個(gè)學(xué)術(shù)報(bào)告，跟互聯(lián)網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)等等有關(guān)的，如果有興趣我們里面有一些數(shù)據(jù)。

今天跟大家分享兩個(gè)方面，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是文化旅游。這兩個(gè)跟地產(chǎn)有密切的關(guān)系，互聯(lián)網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)主要是對(duì)百貨業(yè)會(huì)帶來(lái)巨大的沖擊。文化旅游產(chǎn)業(yè)是我們一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，這兩個(gè)領(lǐng)域我著重多說(shuō)一些。

我們講的文化旅游跟傳統(tǒng)的旅游的區(qū)別是，傳統(tǒng)的旅游它的旅游資源來(lái)源與老天或者是我們的老祖宗給我們的恩賜，文化旅游的資源來(lái)自于我們自己的創(chuàng)造。比如說(shuō)主題公園，這種就是文化旅游，像故宮、九寨溝就是屬于傳統(tǒng)的旅游。文化旅游的種類(lèi)有很多，像巴西的世界杯，全世界有70萬(wàn)人到巴西做體育旅游，所以旅游的種類(lèi)也很多，今天我們跟大家介紹其中的一點(diǎn)。

首先，我們來(lái)看一下我們研究互聯(lián)網(wǎng)的角度跟IT界研究互聯(lián)網(wǎng)的角度有一點(diǎn)區(qū)別。在我們看來(lái)互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)平臺(tái)，或者說(shuō)我們把它叫做一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，在這個(gè)平臺(tái)上很多東西都可以裝上來(lái)。它跟文化產(chǎn)業(yè)有什么關(guān)系？BAT這三家公司，阿里上市以后三家公司的市值基本上超過(guò)了中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司100家的市值。BAT這三家公司，大家都知道騰訊主營(yíng)業(yè)務(wù)是游戲，百度的主營(yíng)業(yè)務(wù)是廣告，阿里還占了微博的20%，站了華數(shù)的百分之十幾，還有優(yōu)酷土豆，基本中國(guó)各類(lèi)的文化產(chǎn)業(yè)阿里都有，阿里的文化產(chǎn)業(yè)大概占到1/4或1/3的份額。BAT三家公司合起來(lái)有70%左右其實(shí)是做文化產(chǎn)業(yè)的。

文化產(chǎn)業(yè)里面有一個(gè)概念叫新媒體，其實(shí)新媒體是互聯(lián)網(wǎng)的一種平臺(tái)功能。換句話(huà)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)各種各樣的平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上可以做很多事情。所以，我們現(xiàn)在叫做平臺(tái)為王，或者說(shuō)中國(guó)目前最賺錢(qián)的都是做平臺(tái)的企業(yè)。當(dāng)然有一部分企業(yè)現(xiàn)在知道平臺(tái)+一部分內(nèi)容是更賺錢(qián)的，就像騰訊一樣?，F(xiàn)在在互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)中最成功的就是做平臺(tái)，要么是平臺(tái)+一部分內(nèi)容，或者+一部分技術(shù)服務(wù)。

平臺(tái)非常多，什么都可以做，連火鍋都可以搬到互聯(lián)網(wǎng)上來(lái)賣(mài)。所以，互聯(lián)網(wǎng)同時(shí)擁有兩個(gè)很重要的東西，第一個(gè)是它擁有很大的平臺(tái)，第二是平臺(tái)的消費(fèi)者一直在活動(dòng)，所以就有大數(shù)據(jù)。現(xiàn)在很多人都說(shuō)做大數(shù)據(jù)，其實(shí)它是虛假的，因?yàn)槟銢](méi)有數(shù)據(jù)你怎么做大數(shù)據(jù)，大數(shù)據(jù)必須是用戶(hù)的行為數(shù)據(jù)。

比如說(shuō)我購(gòu)買(mǎi)這個(gè)東西你才留下數(shù)據(jù)，如果你沒(méi)有用戶(hù)的行為數(shù)據(jù)那么你就沒(méi)有大數(shù)據(jù)。BAT現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)良性的狀態(tài)，一方面他有平臺(tái)，另外一方面他擁有大數(shù)據(jù)，而且擁有大數(shù)據(jù)的技術(shù)，所以他們現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)好的狀態(tài)。

在整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)中，大家把互聯(lián)網(wǎng)想象成一個(gè)無(wú)邊界的大平臺(tái)，高度也很高，所以你一定要想它是一個(gè)多層次的。在互聯(lián)網(wǎng)上可以賣(mài)10萬(wàn)種東西，那是什么概念？意味著你不可能在互聯(lián)網(wǎng)上只賣(mài)一種東西，你最好在互聯(lián)網(wǎng)上什么東西都賣(mài)，而不要僅僅賣(mài)一種新聞。大家知道，如果你在互聯(lián)網(wǎng)上賣(mài)新聞的話(huà)，哪一天淘寶也賣(mài)新聞，你的新聞網(wǎng)站必然破產(chǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)上，所有的平臺(tái)企業(yè)最后做的東西都是多元化，什么事情都做，什么東西都賣(mài)，凡是跟互聯(lián)網(wǎng)發(fā)生關(guān)系的東西全部都做。所以互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)是多層次的平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)的公司是多元化的公司。

互聯(lián)網(wǎng)上兩個(gè)東西是最火的，一個(gè)是賣(mài)東西，一個(gè)是娛樂(lè)，所以現(xiàn)在娛樂(lè)是占市場(chǎng)的價(jià)格比重最高。我個(gè)人預(yù)測(cè)到今年年底互聯(lián)網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)總的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)占到中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的70%。

我們所說(shuō)的O2O對(duì)做房地產(chǎn)公司的老總來(lái)說(shuō)，我們希望在O2O當(dāng)中獲益。但是我對(duì)O2O研究之后有四句話(huà)給大家，這四句話(huà)我研究了很長(zhǎng)時(shí)間。第一句話(huà)，凡是做O2O的人都是想騙人的人。記住了，誰(shuí)跟你說(shuō)做O2O，一定是他想騙你。第二句話(huà)，O2O是線上騙線下的，線上騙線下的是正確的。換句話(huà)說(shuō)，O2O就是線上的人想騙線下的人，這是正確的。第三個(gè)，自己騙自己是可以的。你做一個(gè)獨(dú)家的，自己有線上和線下，但是千萬(wàn)不要做一個(gè)百貨公司，在線上又有網(wǎng)站，那就變成雙重成本，只能線上和線下賣(mài)一種別人沒(méi)有的東西，自己騙自己是獨(dú)家的是可以的。第四句話(huà)，如果你在線下的東西很大很多，那么你騙別人不行，別人騙你也不行，麻煩就來(lái)了。線下的東西很多，在O2O的過(guò)程當(dāng)中你只能被別人消化。

很多人說(shuō)我替你賣(mài)電影票，貼很多錢(qián)，或者他要求你自己來(lái)貼很多錢(qián)怎么辦，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上的這些企業(yè)表面上都是在燒錢(qián)，都是在替你做事情，其實(shí)某一天你會(huì)發(fā)現(xiàn)所有的事情羊毛出在你身上，不是狗身上，也不是豬身上，是你線下人的身上。

第五個(gè)角度就是企業(yè)的結(jié)構(gòu)。以前企業(yè)都叫集團(tuán)公司，下面都是我的子公司，現(xiàn)在馬云的公司都是我的合作公司，都不是我的子公司，都是合資或者合作的公司。圍繞著阿里的公司邊上就形成了艦隊(duì)化的結(jié)構(gòu)，我們以前說(shuō)航空母艦，現(xiàn)在一說(shuō)航空母艦?zāi)悴桓业教窖笕ィ仨毟阋粋€(gè)艦隊(duì)才敢到太平洋去?，F(xiàn)在的企業(yè)，不管是騰訊，還是百度，他們都是幾百家公司，騰訊邊上有京東，阿里邊上一大堆船，他們同時(shí)出海。所以，企業(yè)的結(jié)構(gòu)不再是傳統(tǒng)的集團(tuán)，叫艦隊(duì)式的結(jié)構(gòu)。

艦隊(duì)式的結(jié)構(gòu)有什么特點(diǎn)，以前我們叫競(jìng)爭(zhēng)為主，現(xiàn)在是合作為主，見(jiàn)到誰(shuí)都要先談合作。為什么談合作？因?yàn)槟愕交ヂ?lián)網(wǎng)上，所有人都是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以，其實(shí)現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上所有的商業(yè)計(jì)劃書(shū)都是騙人的，我的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)是什么，我的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)，我跟你說(shuō)你根本不知道競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)，所有人都是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。比如說(shuō)你在互聯(lián)網(wǎng)上隨便開(kāi)一個(gè)店，第二天馬云就來(lái)開(kāi)店了，你說(shuō)他是不是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以互聯(lián)網(wǎng)上現(xiàn)在根本沒(méi)有辦法寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃書(shū)，只能找他有沒(méi)有商業(yè)模式。因?yàn)樯虡I(yè)計(jì)劃書(shū)你沒(méi)有辦法寫(xiě)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)，你今天去開(kāi)店了很火，第二天騰訊、阿里、百度都來(lái)開(kāi)店了，你有沒(méi)有預(yù)測(cè)到第二天這些人是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以互聯(lián)網(wǎng)上所有人都是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，你要上互聯(lián)網(wǎng)第一件事是找到合作伙伴，如果沒(méi)有合作伙伴你就是孤零零的一個(gè)人。所以互聯(lián)網(wǎng)改變了我們傳統(tǒng)的一種格局，我們傳統(tǒng)的都是講SWOT，現(xiàn)在這個(gè)東西已經(jīng)過(guò)時(shí)了，現(xiàn)在講你的合作伙伴是誰(shuí)。

如果你是華誼兄弟，看起來(lái)很厲害的話(huà)，華誼兄弟也要擁抱馬云，都是合作伙伴。所以是騰訊跟阿里互相競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在他們擁抱在一起了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們突然間變成了同事。這是一個(gè)很大的變化。

對(duì)地方政府的影響，大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)很多中西部的地方，還有東北的地方，現(xiàn)在政府還面臨百貨收入在下降，稅收在減少的局面，這些稅收交到什么地方？交到北京、上海、杭州和深圳的電子公司去了，互聯(lián)網(wǎng)公司去了?；ヂ?lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在重新造成了東部和中西部巨大的差距。很多政府稅收收不到，為什么？都被馬云收走了，馬化騰收走了，你到哪里去收。這就是改變了現(xiàn)在的格局，出現(xiàn)了新的兩極分化。

很多政府都知道將來(lái)零售都要搬到互聯(lián)網(wǎng)上，那么政府就鼓勵(lì)大家都去做電商，但是電商是一個(gè)結(jié)果，如果你鼓勵(lì)電商的話(huà)，大家會(huì)怎么做？就是到淘寶上  去開(kāi)一個(gè)店就叫電商，或者在微信上開(kāi)一個(gè)店叫微商。所以政府不能鼓勵(lì)大家去做電商，政府只能鼓勵(lì)大家去做互聯(lián)網(wǎng)公司，有一大批人都去做了互聯(lián)網(wǎng)公司，其中有一部分人做了電商平臺(tái)，然后這個(gè)電商平臺(tái)成功了，當(dāng)?shù)卣涂梢杂泻芏嗳嗽谖业钠脚_(tái)上做電商。如果你自己沒(méi)有電商平臺(tái)，你只能在別人的平臺(tái)上做電商，那就沒(méi)有多少收入了，對(duì)當(dāng)?shù)氐呢暙I(xiàn)是很小的。有10萬(wàn)家做互聯(lián)網(wǎng)，死掉了9000家，還有1000家活著。所以政府不能僅僅去做末端，要做前端，前端就是創(chuàng)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)+。

創(chuàng)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)+，一定要記住，所謂互聯(lián)網(wǎng)+是什么意思？就是你代表互聯(lián)網(wǎng)，然后再去加。如果你連互聯(lián)網(wǎng)都不懂，你加什么。好多人就是加來(lái)加去。像以前有領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)你們趕快搞新媒體的融合，報(bào)紙?jiān)趺礃痈旅襟w進(jìn)行融合，結(jié)果好多人多在研究融合，研究出現(xiàn)在也沒(méi)有融合成，報(bào)紙都倒閉了。其實(shí)領(lǐng)導(dǎo)了意思是說(shuō)你趕快做新媒體吧，但是他又不好意思說(shuō)報(bào)紙要死了，你們趕快做新媒體，他不會(huì)像我這么說(shuō)，所以他只能說(shuō)你們?nèi)ト诤?，所以大家去融合，最后就死翹翹了。你變成新媒體的人就融合了，你變不成新媒體的人你怎么融合，研究有什么用，研究根本就毫無(wú)用處。所以最關(guān)鍵的事情是你在本質(zhì)上必須是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的達(dá)人，然后你再去加。

我們總結(jié)一下，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的思維第一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)無(wú)邊界的平臺(tái)，所以你一定要有規(guī)模，你做事情在互聯(lián)網(wǎng)上做一定要把全中國(guó)的人民、全世界的人民都動(dòng)員起來(lái)，這才符合互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)。無(wú)邊界是沒(méi)有時(shí)間和空間的邊界，24小時(shí)都可以，空間全世界都可以，你在地下的潛艇里面，在水里的聯(lián)體里面都可以聯(lián)網(wǎng)。有人說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)的思維叫做極致、專(zhuān)注、口碑，這是中國(guó)古代的王麻子剪刀的企業(yè)文化，這哪是互聯(lián)網(wǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)的第一件事情是無(wú)邊界。

第二件事情是把所有的東西都統(tǒng)統(tǒng)的鏈接起來(lái)，反正只要鏈接到一個(gè)對(duì)象你就有數(shù)據(jù)，你沒(méi)有鏈接到一個(gè)對(duì)象就沒(méi)有數(shù)據(jù)。我們做藝術(shù)品收藏和做藝術(shù)品投資搞大數(shù)據(jù)搞不起來(lái)，因?yàn)楹芏鄶?shù)據(jù)是假的，我自己找人搞一個(gè)拍賣(mài)，我自己買(mǎi)了，其實(shí)也沒(méi)有交易。所以你一定要有鏈接，要有數(shù)據(jù)，但是鏈接之后你還要想辦法把人給吸引進(jìn)來(lái)，所以最后還是要靠文化產(chǎn)業(yè)來(lái)做內(nèi)容的吸引。

第三，我們很多人都說(shuō)去中心化?？匆幌虏耢o的微博，把我們的屏都刷爆了，就知道中心是一個(gè)，要去中心化。以前有微博，現(xiàn)在有微信，這是兩個(gè)中心，我們還在上面活動(dòng)，所以還沒(méi)有去中心化。

第四，所有的東西多互聯(lián)網(wǎng)+。不管做什么東西都一定要跟互聯(lián)網(wǎng)關(guān)聯(lián)，做房地產(chǎn)也是，如果在中國(guó)你成不了互聯(lián)網(wǎng)達(dá)人，你做什么事情最后賺到的錢(qián)都是最小的部分，最大的部分都被互聯(lián)網(wǎng)賺走了。為什么一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司能值2500億美元，因?yàn)樗阉腥说腻X(qián)都賺在一起了。

互聯(lián)網(wǎng)的文化產(chǎn)業(yè)或者互聯(lián)網(wǎng)娛樂(lè)有什么特點(diǎn)？首先第一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，我是指上市之后的市場(chǎng)價(jià)值，很快就會(huì)占到70%。最重要的一條是傳統(tǒng)的傳媒和傳統(tǒng)的工藝美術(shù)和文化制造業(yè)、文化旅游和演出等等占10%，其中第三個(gè)部分就是文化旅游還將略有增長(zhǎng)。這是一個(gè)巨大的變化。6年前傳統(tǒng)的媒體占到70%，現(xiàn)在傳統(tǒng)媒體的70%當(dāng)中的60%基本上被互聯(lián)網(wǎng)干掉了，到今年年底互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)價(jià)值會(huì)占到70%左右。

電視劇的首播原來(lái)是由電視臺(tái)賣(mài)給網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在是網(wǎng)絡(luò)賣(mài)給電視臺(tái)，馬上要形成大逆轉(zhuǎn)。互聯(lián)網(wǎng)有一個(gè)特點(diǎn)，就是它可以形成爆發(fā)式的品牌，就是一夜成名，這是以前我們很難做到的。今后有很多是直播，并購(gòu)次數(shù)就會(huì)特別多。2014年文化產(chǎn)業(yè)方面相關(guān)的并購(gòu)有1600億人民幣，現(xiàn)在基本上BAT公司自己什么都不做了，就是并購(gòu)，要么是打造平臺(tái)你們來(lái)這玩，要么是你有什么我并購(gòu)你，要么是我不想把你全部買(mǎi)下來(lái)我就投資。所以現(xiàn)在基本上互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)就是投資+并購(gòu)，以這個(gè)作為他的主要的成長(zhǎng)的模式。

所以企業(yè)規(guī)模會(huì)做的很大，大到什么規(guī)模？不知道。企業(yè)能做到多大現(xiàn)在誰(shuí)也搞不清楚，今后還會(huì)更大，為什么？大家想過(guò)沒(méi)有，如果我們今后互聯(lián)網(wǎng)上所有的電商，所賣(mài)的產(chǎn)品都變成影視的衍生產(chǎn)品，那么我們的互聯(lián)網(wǎng)市值，阿里公司的市值，估計(jì)還要翻5番以上。為什么？因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)上現(xiàn)在最大的致命的東西是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，如果你都變成影視衍生產(chǎn)品，它就會(huì)變成影視產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在阿里在干什么事？就干這件事，把所有的東西都變成衍生產(chǎn)品。你今后看電視或者電影的時(shí)候，里面主人公身上穿的東西、佩戴的東西可以邊看邊點(diǎn)擊消費(fèi)，叫T2O，今后叫M2O。

現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)我們也搞不清楚，文化產(chǎn)業(yè)它到底有什么東西，它可能有技術(shù)的部分，有娛樂(lè)的部分，有商品的部分，最主要的就是跨界，會(huì)形成很多的產(chǎn)業(yè)。會(huì)出現(xiàn)新的領(lǐng)頭羊，最大的影視公司可能是萬(wàn)達(dá)或者阿里影業(yè)，因?yàn)樗麄兊钠脚_(tái)大。

最重要的一條，虧損的企業(yè)，京東連續(xù)虧損10年，市值3000億，你們有沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這樣的公司，虧損的越多它越值錢(qián)，為什么？因?yàn)樗惺袌?chǎng)地位。所以互聯(lián)網(wǎng)公司不需要你馬上賺錢(qián)，甚至不需要你一段時(shí)間里面賺錢(qián)，只要你將來(lái)規(guī)模越來(lái)越大，或者你的市場(chǎng)地位越來(lái)越高就可以了。所以現(xiàn)在新的商業(yè)模式顛覆了我們的傳統(tǒng)，優(yōu)酷也一直是虧的，現(xiàn)在所有的互聯(lián)網(wǎng)公司，除了BAT這幾家市值很高的公司之外，其他大多數(shù)的公司多在虧損。而且他們不急著賺錢(qián)，他們有一陣子賺錢(qián)，有一陣子為了搶地盤(pán)又重新虧。所以世界上市值很高的公司之一叫亞馬遜，基本上不賺錢(qián)，但是市值很高，為什么？因?yàn)榇蠹艺J(rèn)為它是互聯(lián)網(wǎng)公司當(dāng)中最好的一個(gè)，反正我看好你的將來(lái)，股票也是一直持有這個(gè)公司。這就是新的商業(yè)模式，基本上顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)模式。

傳統(tǒng)的商業(yè)模式是賺錢(qián)的公司才是好的公司，現(xiàn)在你不賺錢(qián)也沒(méi)有關(guān)系，只要你將來(lái)的市場(chǎng)越走越好。所以互聯(lián)網(wǎng)公司到了3年、5年之后，將來(lái)你描述你的前途是什么樣的。

互聯(lián)網(wǎng)最重要的一個(gè)特點(diǎn)是平臺(tái)為王，但是現(xiàn)在因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的平臺(tái)已經(jīng)建起來(lái)了，互相之間的競(jìng)爭(zhēng)就變成內(nèi)容為王，特別是視頻化。但是有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我們中國(guó)所有的視頻網(wǎng)站沒(méi)有一家視頻網(wǎng)站是具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的，因?yàn)樗漠a(chǎn)品都是別人的，你可以買(mǎi)我也可以買(mǎi)，哪一天我砸下100個(gè)億，別人的視頻網(wǎng)站就被我投到了。視頻網(wǎng)站怎么樣才能有核心競(jìng)爭(zhēng)力，就是要做獨(dú)家的內(nèi)容，所以我們今后視頻網(wǎng)站應(yīng)該會(huì)面臨著圍繞著內(nèi)容的競(jìng)爭(zhēng)。

今后整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)會(huì)以衍生產(chǎn)品為主，我們把它叫做無(wú)處不植入，所有的東西都植入，植入完以后就變成衍生產(chǎn)品。就像迪斯尼一樣，迪斯尼有很多服裝生產(chǎn)線，既有冰雪奇緣里面的冰雪生產(chǎn)線，也并購(gòu)了《玩具總動(dòng)員》迪克牛仔的服裝生產(chǎn)線迪斯尼基本上把服裝都變成了衍生產(chǎn)品，以后在淘寶上也是這樣，這就是我們新的產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在通過(guò)即時(shí)消費(fèi)，就是一邊觀賞一邊消費(fèi)。營(yíng)銷(xiāo)上面現(xiàn)在也是，比如說(shuō)你看到韓國(guó)的都教授，你看中他身上的上衣，在營(yíng)銷(xiāo)的平臺(tái)上一點(diǎn)就可以把衣服脫掉，當(dāng)場(chǎng)消費(fèi)。

現(xiàn)在做的很火的就是華誼兄弟跟騰訊合作去開(kāi)發(fā)明星跟粉絲之間的對(duì)接，他們叫星影聯(lián)盟。然后淘寶會(huì)做的更深，他會(huì)跟明星合作來(lái)開(kāi)發(fā)衍生產(chǎn)品，然后來(lái)分成?；旧暇褪枪靖餍呛献鳎窈蟾惴殖?，這是一個(gè)趨勢(shì)，分成就是衍生產(chǎn)品的收入。

我們來(lái)看一下旅游。我把傳統(tǒng)的旅游叫做景觀旅游，我們現(xiàn)在講的是文化旅游，文化旅游業(yè)可以叫體驗(yàn)旅游或者叫人為創(chuàng)造資源的旅游。景觀旅游一般是一次性的，我去一個(gè)地方看風(fēng)景一般只去一次，但是我去上?；蛘呷ド钲谖铱赡苋ズ芏啻巍Ｒ?yàn)槟阌谢顒?dòng)我可能就去了，所以它是多次性的，我也把它叫做活動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

第二，我們經(jīng)常講旅游休閑，可是很多人在海南買(mǎi)了一棟房子，把父母送去，父母怎么也呆不下去。在那猛吸新鮮空氣也不行，為什么？因?yàn)橹袊?guó)人不會(huì)休閑，中國(guó)人不會(huì)放松，中國(guó)人喜歡旅游，中國(guó)人喜歡娛樂(lè)。中國(guó)人一天要看20個(gè)景點(diǎn)，晚上還要摸頭按腳。所中國(guó)人如果你半天不給他搞一點(diǎn)什么東西的話(huà)，實(shí)在不行他就打麻將。所以為什么中國(guó)人游艇做不起來(lái)，很多人到海上開(kāi)豪華游艇，然后就打麻將，后來(lái)發(fā)現(xiàn)打麻將還不如回到屋里去打，所以游艇就天天掛在碼頭上。

很多人都說(shuō)成都是休閑的，成都人搞什么？成都人搞娛樂(lè)。成都人打麻將，麻將是休閑還是娛樂(lè)。什么叫休閑？把心臟病治好了叫休閑，把心臟病弄發(fā)作了叫娛樂(lè)。你說(shuō)玩麻將是把心臟病搞發(fā)作還是把心臟病治好，當(dāng)然是發(fā)作了，所以我們?nèi)袊?guó)人民很有娛樂(lè)精神。所以你做文化產(chǎn)業(yè)一定要娛樂(lè)為主，娛樂(lè)+旅游，中間的休閑就免了吧。很多養(yǎng)老地產(chǎn)人們看重你的并不是地方好養(yǎng)老，是因?yàn)槟愕牡禺a(chǎn)便宜，所以本質(zhì)上還是地產(chǎn)，不是養(yǎng)老。

什么才叫養(yǎng)老地產(chǎn)，就是我這個(gè)地方很好養(yǎng)老，大家都喜歡來(lái)，不管你的價(jià)格多高。如果你的地產(chǎn)比別的地方便宜，那他來(lái)這個(gè)地方養(yǎng)老，買(mǎi)的房子最后還是養(yǎng)不了老的。所以我們現(xiàn)在需要的就是文化資源和特色，我們需要一種創(chuàng)造性。大家都知道，迪斯尼最賺錢(qián)的是什么？迪斯尼最賺錢(qián)的就是前端和后端一致，前端做影視，后端做主題公園，跟著做度假酒店。以前不管離朝陽(yáng)公園多遠(yuǎn)，我們的地產(chǎn)都號(hào)稱(chēng)在朝陽(yáng)公園邊上，距離10公里他也叫公園地產(chǎn)。每家發(fā)一個(gè)望遠(yuǎn)鏡，讓他從他遙遠(yuǎn)的樓望朝陽(yáng)公園。

其實(shí)我們的旅游地產(chǎn)是什么？旅游地產(chǎn)要靠文化產(chǎn)業(yè)來(lái)植入?，F(xiàn)在開(kāi)始火起來(lái)的叫華誼兄弟的實(shí)景娛樂(lè)，他現(xiàn)在在11個(gè)地方做主題公園，這就是開(kāi)始把影視文化產(chǎn)業(yè)的東西嫁接到地產(chǎn)和旅游領(lǐng)域里面。

我們可以把文化地產(chǎn)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是真正的文化地產(chǎn)，一類(lèi)是以文化作為名義的地產(chǎn)。文化作為名義的地產(chǎn)，一般來(lái)講包括自然景觀、旅游區(qū)的地產(chǎn)和景觀地產(chǎn)。什么叫景觀地產(chǎn)？我這個(gè)地方搞的很漂亮就是景觀地產(chǎn)。我們大多數(shù)的文化地產(chǎn)其實(shí)就是景觀地產(chǎn)或者旅游區(qū)邊上配備的地產(chǎn)。包括養(yǎng)老地產(chǎn)也是屬于地產(chǎn)，不是屬于文化地產(chǎn)。

文化地產(chǎn)一般來(lái)講要有文化底蘊(yùn)的地區(qū)，地產(chǎn)它是要靠文化來(lái)拉動(dòng)的。所以我們現(xiàn)在很多地方文化底蘊(yùn)的地產(chǎn)還不是文化地產(chǎn)，還有很多旅游地區(qū)的地產(chǎn)也不是文化地產(chǎn)，真正的文化地產(chǎn)是主題公園或者像拉斯維加斯這樣的娛樂(lè)小站，都是屬于文化地產(chǎn)。當(dāng)然我們現(xiàn)在還可以做別的文化地產(chǎn)。文化地產(chǎn)是以文化產(chǎn)品作為消費(fèi)目標(biāo)，你的地產(chǎn)不是他的主要訴求，你的地產(chǎn)是增值服務(wù)的一個(gè)功能。最好的做法就是要提升地產(chǎn)的文化內(nèi)涵和娛樂(lè)體驗(yàn)。

我們現(xiàn)在有些人把房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的很有藝術(shù)感，但是那也不是文化地產(chǎn)，因?yàn)槟銢](méi)有文化消費(fèi)。所以，文化地產(chǎn)一定要有很多文化消費(fèi)，如果你沒(méi)有文化消費(fèi)的話(huà)那你也不是文化地產(chǎn)。這是一個(gè)角度。

文化地產(chǎn)有很多種類(lèi)，現(xiàn)在跟大家推薦兩類(lèi)，一類(lèi)叫農(nóng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園。農(nóng)業(yè)主題公園，現(xiàn)在我們做的農(nóng)家樂(lè)，其實(shí)農(nóng)業(yè)也可以做主題公園，可以把農(nóng)業(yè)的科普、教育、醫(yī)療、保健等等要素全部綜合起來(lái)。農(nóng)業(yè)主題公園還可以跟健康旅游相結(jié)合，你在市面做一個(gè)農(nóng)業(yè)旅游公園，還可以有室內(nèi)的體驗(yàn)。我們現(xiàn)在在通過(guò)農(nóng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園+地產(chǎn)+鄉(xiāng)村旅游，這個(gè)將來(lái)應(yīng)該是一個(gè)非常重要的趨勢(shì)，把所有的東西聯(lián)通起來(lái)。當(dāng)然如果再加上一個(gè)就更好了，就是農(nóng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園加上健康旅游，加上地產(chǎn)是最好的。

文化產(chǎn)業(yè)集聚園就是文化產(chǎn)業(yè)的很多房地產(chǎn)公司在做，但是房地產(chǎn)公司做文化產(chǎn)業(yè)園其實(shí)他們收入不太高，為什么？因?yàn)樗窒拊谧饨?。有沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)或上海專(zhuān)門(mén)做文化產(chǎn)業(yè)園，然后投資物業(yè)，投資里面的分成。文化產(chǎn)業(yè)園我個(gè)人研究之后發(fā)現(xiàn)很多都不是文化地產(chǎn)，文化產(chǎn)業(yè)園要持續(xù)度比較高，規(guī)模效益要比較好，入園企業(yè)要有比較好的成長(zhǎng)性。有很多地方做成動(dòng)漫基地是不行的，因?yàn)閯?dòng)漫基地沒(méi)有資源，搞動(dòng)漫的人既進(jìn)不了影視，進(jìn)步了電視圈，也進(jìn)不了電影圈。所以真正的做文化產(chǎn)業(yè)園可以做影視基地，但是做影視地產(chǎn)，就像萬(wàn)達(dá)那樣，但是不能做動(dòng)漫地產(chǎn)、動(dòng)漫基地，因?yàn)閯?dòng)漫人的資源太少。做影視的產(chǎn)業(yè)園是可以的。

如果要做文化產(chǎn)業(yè)集聚園我們要保證政府和入園企業(yè)的利益達(dá)到一致性，這是我們對(duì)文化產(chǎn)業(yè)集聚園的一個(gè)比較大的期待。

我們現(xiàn)在在推動(dòng)一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在在中關(guān)村做了第一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)園。將來(lái)互聯(lián)網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)可以做很多的產(chǎn)業(yè)基地，叫創(chuàng)投基地或者叫產(chǎn)業(yè)園，它是以創(chuàng)投為核心的企業(yè)總部。其實(shí)做產(chǎn)業(yè)園是不賺錢(qián)的，一定要對(duì)入園的企業(yè)進(jìn)行投資，就是園區(qū)的運(yùn)營(yíng)加上投資這種組合是比較賺錢(qián)的。

我們希望在這個(gè)地方能夠形成以創(chuàng)投為核心的企業(yè)總部加上創(chuàng)投活動(dòng)，創(chuàng)投就是可以通過(guò)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)意、創(chuàng)投的組合。北京大學(xué)有一個(gè)未來(lái)領(lǐng)袖的創(chuàng)業(yè)大賽，大家可以一起做。我現(xiàn)在在研究產(chǎn)業(yè)基地和微電影產(chǎn)業(yè)基地怎么建設(shè)，做一些規(guī)劃。我個(gè)人最希望做的，將來(lái)如果有人來(lái)做創(chuàng)投的話(huà)，我給他做創(chuàng)導(dǎo)，叫創(chuàng)投的輔導(dǎo)，我把它叫做1+9。被投資的企業(yè)只需要做自己的業(yè)務(wù)，其他的我們都幫他解決，包括商業(yè)模式，包括資源的整合，幫他做。如果這樣的話(huà)，我認(rèn)為創(chuàng)業(yè)企業(yè)成功的概率就會(huì)高很多。

最后，我希望大家意識(shí)到這一條，如果的房地產(chǎn)公司有房地產(chǎn)的思維，房地產(chǎn)的思維是所有項(xiàng)目都是3、5年。項(xiàng)目期間沒(méi)有形成積累，所以中國(guó)的投資也是這樣，也就是3、5年，最多不超過(guò)7年，文化產(chǎn)業(yè)是第8年才開(kāi)始掙錢(qián)的。從地產(chǎn)到投資一定是一個(gè)思維方式最大的變化，我們今后不是做項(xiàng)目，而是做企業(yè)的整體價(jià)值，所以我們要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的思維和硬件思維。看得見(jiàn)的東西一般來(lái)講都是不值錢(qián)的，看不見(jiàn)的東西往往是最值錢(qián)的，下一個(gè)時(shí)代我們就進(jìn)入做看不見(jiàn)的東西，看不見(jiàn)的東西別人買(mǎi)你的股票一定是很值錢(qián)的。

主持人：下面的環(huán)節(jié)是對(duì)話(huà)環(huán)節(jié)。對(duì)話(huà)的主題是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新突破之道，我們會(huì)請(qǐng)到下面的六位嘉賓，他們分別是：

北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院的副院長(zhǎng)陳少峰教授

聯(lián)創(chuàng)國(guó)際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)部產(chǎn)品總監(jiān)李小瑛

無(wú)錫房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)沈新

重慶力凡置業(yè)的總經(jīng)理

UDG聯(lián)創(chuàng)國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)都市再生設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)宣磊

今天的對(duì)話(huà)也是一次跨界，里面有地產(chǎn)企業(yè)，有從事養(yǎng)老事業(yè)的，還有文化產(chǎn)業(yè)的，這就體現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)下的跨界融合。同時(shí)也是區(qū)域，有來(lái)自臺(tái)灣地區(qū)，有來(lái)自重慶，有來(lái)自于廣州。從區(qū)域到整個(gè)的行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了跨界，這樣的交流有助于我們來(lái)思考房地產(chǎn)企業(yè)如何來(lái)創(chuàng)新突破。

首先請(qǐng)我旁邊的中大EMBA的會(huì)長(zhǎng)來(lái)談?wù)勚袊?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新突破。

中大EMBA會(huì)長(zhǎng)：非常高興今天跟大家一起坐在這邊來(lái)交流房地產(chǎn)的創(chuàng)新模式。我本人做了十幾年的住宅地產(chǎn)，其實(shí)我的經(jīng)驗(yàn)也不是很足。來(lái)這邊更多的是學(xué)習(xí)的心態(tài)，但是我在做房地產(chǎn)的過(guò)程中，我經(jīng)常也思考一個(gè)問(wèn)題，就是房地產(chǎn)的行業(yè)往后應(yīng)該怎么樣的走，我們更多的思考的是有沒(méi)有一些更好的路子可以去創(chuàng)新，可以讓我們的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)上就不用背著很重的心去經(jīng)營(yíng)，能不能以一種更輕松的方法走下去。這是我個(gè)人的一些觀點(diǎn)，我不知道對(duì)不對(duì)。

房地產(chǎn)行業(yè)這兩年遇到了一個(gè)問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)在減慢，減慢就會(huì)使得我們投資的收益明顯的減少。以前在投資的時(shí)候都會(huì)預(yù)測(cè)增長(zhǎng)量，但是這兩年增長(zhǎng)量都是往下降的，這就使得投資的成本增加，包括運(yùn)營(yíng)成本，造成收益回報(bào)的減少。過(guò)程中我們要探討有什么新的思路，讓我們的利潤(rùn)能夠保持增長(zhǎng)，能不能減少末端，增加利潤(rùn)。所以，我個(gè)人的觀點(diǎn)是我們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)的這種創(chuàng)新模式能不能借助于互聯(lián)網(wǎng)思維，改變很傳統(tǒng)的模式。能不能從拿地到開(kāi)發(fā)縮短時(shí)間，包括在過(guò)程中能夠借助身邊的資源融合在一起，讓我們?cè)谕顿Y過(guò)程中最快的能夠拿到我們的利潤(rùn)。

主持人：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有很多的問(wèn)題，其實(shí)本身去庫(kù)存的速度慢了以后，各種成本也會(huì)上升，怎么解決呢？陳董事長(zhǎng)可以借助于互聯(lián)網(wǎng)的思維幫助我們突破。下面是莊諾先生，最近平安好房也是有很多的新聞，我自己在崗位上遇到過(guò)很多的事。平安好房這種模式會(huì)跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)有很多的契合，互聯(lián)網(wǎng)思維跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)結(jié)合，聽(tīng)聽(tīng)莊先生的看法。

莊諾：我們?cè)?月29號(hào)搞了一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，在上海，基本上前20的都到了。眾籌聯(lián)盟做完了以后，我們接下來(lái)想推出具體的眾籌項(xiàng)目的案例。我這里講的眾籌指的是眾籌開(kāi)發(fā)，而不是眾籌營(yíng)銷(xiāo)。這個(gè)案例怎么做？我們?cè)谒伎嘉覀儜?yīng)該建立眾籌的模型，平安拿出50個(gè)億出來(lái)，成立了一個(gè)叫眾籌基金，以后所有被我們認(rèn)證的眾籌項(xiàng)目進(jìn)行領(lǐng)投也好、跟投也好。

眾籌聯(lián)盟的主席是馮倫，我當(dāng)秘書(shū)長(zhǎng)，上個(gè)禮拜我們開(kāi)一個(gè)會(huì)，其實(shí)我們還有很多的項(xiàng)目要做。跟大家透露一下，跟碧桂園我們馬上要推中國(guó)第一個(gè)眾籌開(kāi)發(fā)或者眾籌建房的項(xiàng)目，怎么做？一直討論到昨天才定下來(lái)。本來(lái)碧桂園提出來(lái)要做有點(diǎn)像以前的集資建房，一套房一套房，你先把錢(qián)進(jìn)來(lái)，最后你獲得一個(gè)八折的房?jī)r(jià)，兩年以后你獲得一個(gè)八折的房?jī)r(jià)，你可以出售，把眾籌轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)。我始終覺(jué)得這樣還不夠互聯(lián)網(wǎng)金融化，你們到百度看看，5月份我又提出一個(gè)概念，以一平方米為眾籌。

我們?cè)跔?zhēng)論的是說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)該是高頻的碎片的，可是房地產(chǎn)一輩子你頂多買(mǎi)5次房、6次房，3、5年買(mǎi)一次房已經(jīng)很高頻了。怎么做高頻，買(mǎi)一套房子至少一、兩百萬(wàn)，總是碎片化的，所以我提出來(lái)一平方米做眾籌，把它做成一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品。另外我們提出來(lái)從一平方米眾籌完之后，馬上在平安好房平臺(tái)上要開(kāi)發(fā)二級(jí)市場(chǎng)。假設(shè)有一個(gè)屌絲說(shuō)我買(mǎi)了兩平方米的眾籌，我也進(jìn)入了投資，到了一年以后房?jī)r(jià)比如說(shuō)漲到3萬(wàn)的話(huà)，兩平方米我可以出售掉，有個(gè)別的朋友比如說(shuō)某位先生他買(mǎi)的45平方米的眾籌，最后兩年規(guī)劃以后這個(gè)房子是50平方米，他那5平方米從哪里來(lái)，就是早期投資的延遲股里面獲得的。

這樣有一個(gè)好處，也避免了眾籌容易非法集資。大家知道，中國(guó)的政策、中國(guó)的法律是滯后的，現(xiàn)在我們的法律法規(guī)嚴(yán)重滯后。一方面政府鼓勵(lì)我們創(chuàng)新，我經(jīng)常被銀監(jiān)局叫過(guò)去談，說(shuō)你可能違規(guī)了，特別是平安是一個(gè)金融的企業(yè)，很敏感，一行三會(huì)都跟著你。但是你不創(chuàng)新、你不突破怎么辦，大家知道，在你沒(méi)有拿到預(yù)售許可證的時(shí)候你是不可以賣(mài)房的，可是你拿到地以后你的本質(zhì)就是在賣(mài)房了。現(xiàn)在那么多開(kāi)發(fā)商喜歡眾籌，因?yàn)樗阉械娘L(fēng)險(xiǎn)多前置了。本來(lái)早期的模式政府賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商向銀行借錢(qián)拿地，拿完地以后蓋，蓋完賣(mài)，回收，最后算賺了多少錢(qián)。眾籌是一拿地的時(shí)候把所有人都吸引進(jìn)來(lái)了，1平方米、2平方米、10平方米、100平方米，他未來(lái)不是你的客戶(hù)而是你的小股東，他會(huì)積極的幫助你推銷(xiāo)你的房子。就像股票一樣，股票大機(jī)構(gòu)占50%、60%，我們小散戶(hù)是跟投的。

預(yù)售許可證之前我多作理財(cái)產(chǎn)品，一平方米、一平方米買(mǎi)，預(yù)售許可證獲得以后，我可以有兩種選擇。一種選擇從眾籌的份數(shù)直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，還有一種是直接到二級(jí)市場(chǎng)消化掉，你去做投資收益。我們以一平方米為單位來(lái)做眾籌，而不是以一間房子來(lái)做互聯(lián)網(wǎng)金融化。

我們昨天跟碧桂園確認(rèn)一點(diǎn)，既然是眾籌所有的成本都要公開(kāi)，你賺5到6個(gè)點(diǎn)，甚至8個(gè)點(diǎn)的管理費(fèi)用這是正常的，其他的所有鋼筋多少錢(qián)，規(guī)劃多少錢(qián)，土地多少錢(qián)，水泥多少錢(qián)，全部在網(wǎng)上公布，向這些所有參加眾籌的人公布。這才是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)化的信息透明。

我記得5月二十幾號(hào)開(kāi)會(huì)的時(shí)候，任志強(qiáng)總是沒(méi)有開(kāi)炮的，很支持，但是他提醒一點(diǎn)不要騙人家，要做到信息公開(kāi)透明。我們一定要把所有開(kāi)發(fā)的成本，向參加眾籌的人，哪怕只投了一平方米公開(kāi)透明。這樣他就把這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)做是自己的，自己是一個(gè)小股東，你該賺多少錢(qián)，6%、7%，你該賺的你去賺。房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟我們要成立一個(gè)認(rèn)證小組，對(duì)所有參加眾籌的項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)證，我們成立一個(gè)50億的基金。碧桂園的這個(gè)項(xiàng)目7個(gè)億，要進(jìn)來(lái)的人非常多。剛才坐在我邊上有一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他說(shuō)要融3個(gè)億，但是募集只有2個(gè)億，差1個(gè)億怎么辦，這個(gè)時(shí)候就有地產(chǎn)眾籌資金進(jìn)來(lái)。你去做競(jìng)職調(diào)查的時(shí)候，小散戶(hù)看到有眾籌基金進(jìn)來(lái)了他也比較放心。

現(xiàn)在大家一窩蜂的講互聯(lián)網(wǎng)+，我覺(jué)得房地產(chǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，而不是提互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)?；ヂ?lián)網(wǎng)是碎片化是高頻的，房地產(chǎn)是一個(gè)低頻的高價(jià)的，租房要幾千塊，買(mǎi)房要幾百萬(wàn)，所以是房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，比互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)更好。

最后我跟大家講的是現(xiàn)在我們不要去追求百?gòu)?qiáng)企業(yè)，追求規(guī)模了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)過(guò)20年的野蠻生長(zhǎng)，你再去追求我今年要2000億，要500個(gè)億，意義不大的。就像我們國(guó)家對(duì)GDP已經(jīng)不追求高增長(zhǎng)了，當(dāng)我們還是年輕的時(shí)候，5、6歲，7、8歲的小孩，你要求他身高長(zhǎng)的高一點(diǎn)，讓他長(zhǎng)的壯一點(diǎn)可以，到了18歲、20歲的時(shí)候，你再要求這個(gè)人長(zhǎng)的高一點(diǎn)、壯一點(diǎn)，完了，不是很正常的。到了18歲、20歲你要求他長(zhǎng)的更有品級(jí)，更有文化，他可能成為數(shù)學(xué)家、藝術(shù)家，所以我們現(xiàn)在所有的開(kāi)發(fā)商到了這個(gè)時(shí)候你們要進(jìn)行差異化，要追求自己的個(gè)性，不要把規(guī)模當(dāng)做利益了。規(guī)模做起來(lái)，庫(kù)存那么多，確實(shí)沒(méi)有很大的必要。不要再說(shuō)我是50強(qiáng)，我今年過(guò)1000個(gè)億，我們不要去追求規(guī)模，而是要講究差異化。

主持人：下面請(qǐng)少峰院長(zhǎng)，少峰院長(zhǎng)是一位學(xué)者。

陳少峰：我對(duì)房地產(chǎn)的研究有一些建議已經(jīng)提出來(lái)了，如果你原來(lái)不在這個(gè)行業(yè)，你現(xiàn)在愿不愿意進(jìn)來(lái)，這是很重要的?，F(xiàn)在假定你不在這個(gè)行業(yè)，你愿不愿意進(jìn)到房地產(chǎn)來(lái)，這就是一個(gè)很基本的問(wèn)題。如果你愿意進(jìn)來(lái)的話(huà)，說(shuō)明里面的機(jī)會(huì)很多，如果你不愿意進(jìn)來(lái)的話(huà)說(shuō)明問(wèn)題很多。問(wèn)題很多我們只有兩個(gè)辦法，一個(gè)辦法是我把它去掉，我就不干了，房子都賣(mài)掉我就搞別的。另一種辦法，就是我做的更精致，更好一點(diǎn)。

我們看全世界的富豪，過(guò)了房子需求的時(shí)期，前100名首富只剩下一、兩名做房地產(chǎn)的。因?yàn)槟悴桓冶ＷC房子永遠(yuǎn)那么大規(guī)模的增長(zhǎng)。如果你把房子都賣(mài)掉去干別的，這是我的首選。房地產(chǎn)人當(dāng)中剩下1/3的人做房地產(chǎn)，其他人都干別的。

你可能說(shuō)我沒(méi)干過(guò)別的，你讓我干別的肯定干不長(zhǎng)，那也不一定。你說(shuō)馬云他干過(guò)影視嗎？他就收購(gòu)了一家影視公司，去年花了60個(gè)億，今年值800個(gè)億。什么也沒(méi)有，就是添一些資源。所以，我認(rèn)為對(duì)于企業(yè)家來(lái)講沒(méi)有什么干不成的，其實(shí)你是可以做很多事情的，你不一定繼續(xù)去做房地產(chǎn)。

第二個(gè)選擇，我怎么樣讓房地產(chǎn)更好，或者說(shuō)房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，或者說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)+文化產(chǎn)業(yè)，我想辦法把房地產(chǎn)做的更有附加價(jià)值，更有文化內(nèi)涵。很簡(jiǎn)單，你想讓房地產(chǎn)加什么，你先去研究加的對(duì)象，你必須成為那個(gè)對(duì)象里的達(dá)人，你把房地產(chǎn)忘記了。房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，你首先要變成互聯(lián)網(wǎng)的人，所以你把房地產(chǎn)拋到一邊，就像搞報(bào)紙的人想去+互聯(lián)網(wǎng)，你要先把報(bào)紙忘掉，我就在互聯(lián)網(wǎng)上做新聞。如果我在互聯(lián)網(wǎng)上做成功了，我就順便把報(bào)紙拉起來(lái)。如果你還是一直想扛著報(bào)紙，往互聯(lián)網(wǎng)上推，見(jiàn)到誰(shuí)都在推你的報(bào)紙，機(jī)會(huì)就沒(méi)了。一個(gè)是時(shí)間成本，一個(gè)是你的思維方式跟人家不對(duì)路。

所以你要想把房地產(chǎn)做成旅游地產(chǎn)，做成文化地產(chǎn)，你就必須變成文化產(chǎn)業(yè)里面的達(dá)人，你必須變成旅游的達(dá)人，回過(guò)來(lái)說(shuō)我原來(lái)的房子怎么塞進(jìn)來(lái)。所以，應(yīng)該把房地產(chǎn)變成必要產(chǎn)業(yè)，你想去干什么事情，將來(lái)你想干的新的事情，跟你原來(lái)的房地產(chǎn)還能夠形成第三個(gè)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在所有人都變成僅做房地產(chǎn)肯定不夠，還要干別的，把別的東西做好了，回過(guò)頭來(lái)再去看房地產(chǎn)。

莊諾：剛才講的問(wèn)題我突然有一個(gè)感覺(jué)，剛才陳教授講了，一個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是70年，咱們開(kāi)發(fā)商從拿地到交稅平均3年半，后面的60多年開(kāi)發(fā)商是忘記掉的。我聽(tīng)到一個(gè)統(tǒng)計(jì)，這66年賺到的后面產(chǎn)生的價(jià)值比你每平方米賺他5000塊、1萬(wàn)塊還要大。所以，開(kāi)發(fā)商最后經(jīng)常是你把購(gòu)房人的數(shù)據(jù)，售樓的數(shù)據(jù)賣(mài)給了中介就走了，后面的66年我們的開(kāi)發(fā)商要想往后還賺他什么。甚至未來(lái)把房?jī)r(jià)降的很低，后面的66年也夠你賺的。這個(gè)思路的延伸也是一個(gè)想法。

主持人：我們思考房地產(chǎn)的時(shí)候有兩種方式，一種是賣(mài)房，還有一種方式是你是賣(mài)他的家庭，賣(mài)他的生活。莊總剛才也專(zhuān)門(mén)提到了這樣的一個(gè)理念，從商會(huì)調(diào)研來(lái)看我們?cè)絹?lái)越關(guān)注存量，存量里面我們又關(guān)注的是服務(wù)，其實(shí)我們就把一個(gè)房子的周期變成一個(gè)全生命的周期。我們把服務(wù)就從大街上轉(zhuǎn)到小區(qū)，從小區(qū)轉(zhuǎn)到你的家，里面有很多很多的內(nèi)容，這也是上一周房地產(chǎn)商會(huì)成立的服務(wù)研究會(huì)的原因。當(dāng)時(shí)是一個(gè)非常精彩的會(huì)議，除了來(lái)的物業(yè)公司，更多的是社區(qū)服務(wù)商。賣(mài)肉的，賣(mài)教育的，賣(mài)醫(yī)療的，都在里面，所以我覺(jué)得空間是很大的。

下面繼續(xù)請(qǐng)無(wú)錫房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，也來(lái)自于清華EMBA的沈雄先生跟我們分享你的經(jīng)驗(yàn)。

沈雄：大家好，我來(lái)自美麗的無(wú)錫，無(wú)錫山清水秀經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但是庫(kù)存是江蘇最高的，消化要23個(gè)月，問(wèn)題很?chē)?yán)重。除了前幾年政府土地財(cái)政，大量的空地，一年要1100萬(wàn)到1400，到現(xiàn)在是245萬(wàn)還沒(méi)人買(mǎi)。這個(gè)情況對(duì)我們業(yè)內(nèi)來(lái)講是一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題，就是剛才主持人講的要進(jìn)行創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)在一窩蜂搞旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，還是要根據(jù)自身的情況，根據(jù)市場(chǎng)的需求。我想這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)系統(tǒng)性思維的問(wèn)題，首先從源頭上、從觀念上要進(jìn)行轉(zhuǎn)變，我們應(yīng)該轉(zhuǎn)到以市場(chǎng)為中心、以客戶(hù)為中心。最近我們班的同學(xué)在銀川有一塊地，我們?cè)谌f(wàn)科總部學(xué)習(xí)，但是他不敢開(kāi)，完全是憑經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在不敢建造。我說(shuō)絕對(duì)不能建造，好好的請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司做市場(chǎng)調(diào)研，做的很細(xì)，市場(chǎng)細(xì)分一下，同時(shí)你自己也要去調(diào)研，要補(bǔ)上這一課。首先是策劃，首先是市場(chǎng)細(xì)分，首先是定位。所以觀念要轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)。

第二，在產(chǎn)品上要個(gè)性化、要差異化。不要泛泛的了解，好多開(kāi)發(fā)商到無(wú)錫，都說(shuō)上當(dāng)了，都說(shuō)被政府忽悠了。來(lái)的時(shí)候信心滿(mǎn)滿(mǎn)，走的時(shí)候說(shuō)沒(méi)賺到錢(qián)，所以在產(chǎn)品上面還是有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高一點(diǎn)，以前是住得下、住得大、住得好到舒適，現(xiàn)在是追求綠色環(huán)保和精神的享受，這些方面都是我們?cè)诋a(chǎn)品更新方面需要考慮的。

還有后期的服務(wù)，萬(wàn)科提出來(lái)不是在開(kāi)發(fā)商上賺錢(qián)，而是在社區(qū)增值服務(wù)商賺錢(qián)。這是新的理念、新的觀念值得我們借鑒。我們要轉(zhuǎn)型的路還很長(zhǎng)，現(xiàn)在很多還是手工操作，住宅產(chǎn)業(yè)化，科技的道路還很長(zhǎng)。江蘇鎮(zhèn)江已經(jīng)有合資性的建筑，在工廠里把整個(gè)一個(gè)盒子，樓面、地面、墻面在工廠里已經(jīng)做好了，到工地上直接拼裝。目前是住宅產(chǎn)業(yè)化最高的。

主持人：其實(shí)房地產(chǎn)今天還是有機(jī)會(huì)的，只是過(guò)去我們陶醉于做什么好的產(chǎn)品，能不能更多的關(guān)注客戶(hù)怎么想，客戶(hù)和用戶(hù)他的思考，根據(jù)他們來(lái)量身訂作。沈總還講了一個(gè)現(xiàn)象，我也有切身的體會(huì)，無(wú)錫是全國(guó)罕見(jiàn)的，那么多開(kāi)發(fā)商去不僅賠錢(qián)，還賣(mài)不掉。請(qǐng)客都說(shuō)誰(shuí)是虧的最少，而不是賺的最多的。

力帆置業(yè)：剛才任總講了現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩，原來(lái)是增值，現(xiàn)在是向貶值方向發(fā)展，逼著我們房地產(chǎn)企業(yè)必須思考我們?cè)趺磩?chuàng)新，怎么生存下去。我將我對(duì)這方面的思考跟大家分享一下。

前段時(shí)間我們也對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)，包括醫(yī)療地產(chǎn)，甚至辦學(xué)都進(jìn)行過(guò)探討。如果招牌掛了，做養(yǎng)老地產(chǎn)是按照沒(méi)有任何模式的。還有重資產(chǎn)的那種方式，我們覺(jué)得運(yùn)行下去資產(chǎn)是貶值的，所以壓力也比較大。所以我們比較認(rèn)可的是萬(wàn)達(dá)的這種模式輕資產(chǎn)化，第二是往文化、旅游、體育方向轉(zhuǎn)。但是我們沒(méi)有萬(wàn)達(dá)這么大的塊頭，沒(méi)有他這么大的資本，所以針對(duì)我們企業(yè)的實(shí)際情況。一方面我們對(duì)原來(lái)持有的重資產(chǎn)的這部分，利用我們?cè)趪?guó)際上的一些融資的優(yōu)勢(shì)，近期我們?cè)谙愀勰玫降木C合成本是5左右，5左右的成本對(duì)我持有這部分的資本來(lái)說(shuō)壓力就小一點(diǎn)，這是我們活下去的一個(gè)手段和途徑。

對(duì)于未來(lái)企業(yè)怎么發(fā)展來(lái)講，我們也做過(guò)一些探討，近期我們跟投行做過(guò)一些探討，準(zhǔn)備在我們的企業(yè)下面成立娛樂(lè)類(lèi)的公司，把今后這一類(lèi)的資產(chǎn)可以裝進(jìn)去。

最近我們把我們?cè)谥貞c位置比較好的位置建一個(gè)冰雪世界，有滑冰的，有室內(nèi)滑雪館。不像現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)受電商的沖擊很大，投的越多虧的越多。未來(lái)的資產(chǎn)證券化還有一些機(jī)會(huì)，但是未來(lái)我們國(guó)家的資產(chǎn)證券化成本還是非常高，所以開(kāi)發(fā)商用起來(lái)壓力也比較大。借這個(gè)機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單的一下我們的一些思考和顧慮，希望大家能夠有一些收獲，謝謝大家！

主持人：陳總，陳總剛才講的創(chuàng)新至少反映了三個(gè)信息。第一個(gè)是不是產(chǎn)業(yè)上有更多的類(lèi)，不僅僅是房地產(chǎn)，下面有文化、旅游。第二，金融房地產(chǎn)，是不是通過(guò)內(nèi)保外貸降低成本。第三，我們這些產(chǎn)業(yè)賦予新的內(nèi)容之后是不是可以在資本市場(chǎng)套利，我們的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)很大是間接的資源，美國(guó)大量的是直接資源。我們國(guó)家更多的需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有更多的直接融資進(jìn)去，來(lái)促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。也謝謝陳總的分享。

下面有請(qǐng)李小瑛女士，來(lái)給我們講一下關(guān)于養(yǎng)老事業(yè)這一塊您的思考。

李小瑛：我代表上海聯(lián)創(chuàng)國(guó)際養(yǎng)老集團(tuán)來(lái)參與大會(huì)，講一講我們作為服務(wù)商乙方的角色怎么參與幫甲方來(lái)服務(wù)。

我們從08年就開(kāi)始做投入+研發(fā)+設(shè)計(jì)，有關(guān)于大健康。我們推廣大健康，也就是各位講的養(yǎng)老，大家不要把養(yǎng)老鎖定在60歲以上的老人，健康的環(huán)境應(yīng)該照顧到全齡化。

剛剛在講新常態(tài)的地產(chǎn)怎么樣，各位能夠有更多的發(fā)展趨勢(shì)或者是方向。陳教授剛剛講了各個(gè)企業(yè)在尋找一些新的方向跟找到自己的定位，我們幫助很多高大上的開(kāi)發(fā)商來(lái)做他們也面臨這些問(wèn)題。比如說(shuō)我們?cè)趲腿f(wàn)科的上海做三個(gè)大健康的產(chǎn)品線，我們已經(jīng)從設(shè)計(jì)的乙方投入到企業(yè)，一起幫企業(yè)怎么樣來(lái)尋找新的一條路，這個(gè)新的產(chǎn)品線我們研究也剛剛完成上市。我們也幫復(fù)星集團(tuán)，他們以前跟美國(guó)的風(fēng)保養(yǎng)老院結(jié)合的新保集團(tuán)，我們也在幫他們做高端養(yǎng)老院產(chǎn)品線的制定，加上他在中國(guó)各地怎么樣布點(diǎn)的一些商業(yè)計(jì)劃。所以養(yǎng)老的部分面非常非常廣，我們也在加入。

聶會(huì)長(zhǎng)眾籌資金這樣一種非常成功的運(yùn)營(yíng)方式，我本身是在美國(guó)讀的書(shū)，美國(guó)人的那一套我非常非常熟悉，也很高興把這樣一個(gè)成熟的機(jī)制能夠帶到中國(guó)來(lái)，我很期待這樣的一個(gè)運(yùn)營(yíng)模式能夠在中國(guó)發(fā)揚(yáng)光大。我們希望跟其他的開(kāi)發(fā)商一起來(lái)做，因?yàn)椴煌拈_(kāi)發(fā)模式可以給我們帶來(lái)不同的設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)?？偠灾覀兊拇蠼】惮F(xiàn)在提供一個(gè)解決方案的部分，很好的運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)商想用這樣的模式我們就來(lái)對(duì)接產(chǎn)業(yè)鏈上面的需求。我們也在整合一些資金，我們也在整合一些養(yǎng)老健康的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。我們也在整合臺(tái)灣比較好的運(yùn)營(yíng)的單位。

做養(yǎng)老的地產(chǎn)咱們也要突破原來(lái)做地產(chǎn)的思維模式，什么樣的運(yùn)營(yíng)模式就涉及到你怎么樣做你的養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模型和服務(wù)。所以，我非常希望大家一起跟我?guī)ё鲆恍?duì)未來(lái)成長(zhǎng)趨勢(shì)有很快發(fā)展的大健康的地產(chǎn)方式。

主持人：剛才李總專(zhuān)門(mén)提到了我們?cè)陴B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面在跟很多的企業(yè)合作。特別引用少峰教授講的，你做什么事情，你要加什么你就要成為達(dá)人。你把加后面要加的專(zhuān)業(yè)，要加的到位，要加的讓所有的用戶(hù)滿(mǎn)意，也許我們的地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)就會(huì)更有價(jià)值，更有內(nèi)容，更有未來(lái)。再次感謝在座的幾位嘉賓精彩的分享，謝謝大家！