行業新聞
直播：2015年度中國房地產商學院聯盟高峰論壇（全文）
2015-07-04 10:12:31 來源:
7月4日由中(zhong)(zhong)國房(fang)(fang)(fang)地(di)產商學(xue)院聯盟(meng)主辦的(de)(de)“2015年度中(zhong)(zhong)國房(fang)(fang)(fang)地(di)產商學(xue)院聯盟(meng)高峰論(lun)壇”在北京嘉里中(zhong)(zhong)心大酒店舉辦，本(ben)次論(lun)壇以“移動互聯網時代(dai)的(de)(de)中(zhong)(zhong)國地(di)產顛覆(fu)與創新”為(wei)主題，網易房(fang)(fang)(fang)產作為(wei)首席合(he)作媒體，現場直播報道(dao)。
7月(yue)4日(ri)由(you)中國房地產(chan)(chan)商學院(yuan)聯(lian)盟主辦(ban)的(de)“2015年度中國房地產(chan)(chan)商學院(yuan)聯(lian)盟高峰論壇”在北京嘉(jia)里中心大酒店舉辦(ban)，本次論壇以“移動互聯(lian)網時代的(de)中國地產(chan)(chan)顛(dian)覆(fu)與創(chuang)新”為(wei)主題，網易房產(chan)(chan)作(zuo)(zuo)為(wei)首席合作(zuo)(zuo)媒體，現場(chang)直(zhi)播(bo)報道(dao)。
對于房(fang)地(di)產(chan)業(ye)，這是一個糾(jiu)結的年代(dai)。雖然政策面(mian)暖風頻吹，資金(jin)面(mian)利好不斷，但(dan)市場(chang)萎靡之(zhi)勢(shi)并無改(gai)(gai)觀，傳(chuan)(chuan)統商業(ye)模(mo)式(shi)的置疑(yi)之(zhi)聲(sheng)絡繹不絕，房(fang)企(qi)(qi)破(po)產(chan)危局、港股大佬拋(pao)售資產(chan)、名企(qi)(qi)紛紛轉型的傳(chuan)(chuan)言(yan)不斷沖擊著從業(ye)者(zhe)脆弱的神經。與此同時，移動互(hu)聯網時代(dai)，全民創業(ye)，萬眾創新，大潮洶涌，互(hu)聯網改(gai)(gai)造和升級一切(qie)傳(chuan)(chuan)統產(chan)業(ye)的呼聲(sheng)不絕于耳，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)如(ru)何(he)擁抱互(hu)聯網成為(wei)熱門話題。
本次論壇以“移(yi)動(dong)互聯網時(shi)代的中(zhong)國地(di)產顛覆(fu)與創新”為主題展開(kai)討論，國務院發展研(yan)究中(zhong)心宏觀經濟研(yan)究部部長余(yu)斌，國家發(fa)改(gai)委城市(shi)和小城鎮中心(xin)主任李(li)鐵等嘉賓出席(xi)論壇，以下(xia)為(wei)現場(chang)實錄：
主持(chi)人：先生們(men)、女士們(men)、各位(wei)來(lai)賓、各位(wei)來(lai)自全(quan)國各地(di)的(de)房地(di)產(chan)商學院聯(lian)(lian)盟(meng)的(de)同(tong)學們(men)大家上午好(hao)。歡迎來(lai)到(dao)由(you)中國房地(di)產(chan)商學院聯(lian)(lian)盟(meng)主(zhu)辦(ban)，全(quan)聯(lian)(lian)房地(di)產(chan)商會共同(tong)組(zu)辦(ban)的(de)2015年中國房地(di)產(chan)商學院聯(lian)(lian)盟(meng)高峰論壇。在(zai)為期兩天(tian)的(de)論壇開始的(de)時候，請讓我簡單的(de)介紹一下到(dao)位(wei)的(de)嘉賓和領導(dao)，他(ta)們(men)是(shi)：
清華大學職業經理(li)訓練中心駱建彬
國務院發(fa)展研究中心宏觀(guan)經濟研究部(bu)部(bu)長余斌先生
國家(jia)發(fa)改(gai)委城市和小城鎮中心主任李鐵
中國房地產(chan)商(shang)學(xue)院聯盟聯席主(zhu)席院長閻(yan)占斌(bin)先(xian)生
中國房地產商學院聯盟聯席(xi)主席(xi)金華總裁張玉博先生
中國房地產(chan)商學院聯盟聯席主席中山大學房地產(chan)同學會的(de)常務副會長兼(jian)秘書長汪利先生
首先有請清(qing)華大學職業(ye)經理訓練中心主任(ren)駱建(jian)彬先生(sheng)致(zhi)詞，有請。
駱建彬：各位(wei)領(ling)導、各位(wei)來賓，各位(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)界的(de)精(jing)英們(men)、老師們(men)、同學(xue)們(men)大(da)家早上好(hao)。今(jin)天我們(men)相(xiang)聚在北(bei)京，開展了移動互(hu)聯網時代的(de)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)顛覆與創新的(de)主題(ti)論壇。首先請允許我代表(biao)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)商(shang)學(xue)院(yuan)(yuan)聯盟歡迎(ying)大(da)家的(de)到(dao)來。感(gan)謝大(da)家的(de)參與。中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)商(shang)學(xue)院(yuan)(yuan)聯盟成立(li)于2013年，是在全國(guo)工商(shang)聯房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)商(shang)會的(de)領(ling)導下(xia)，由中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)華(hua)南、華(hua)東、華(hua)北(bei)、西南四個區域內最高學(xue)府中(zhong)(zhong)(zhong)連續多(duo)年專業(ye)從(cong)事房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)高端教育的(de)培訓機構(gou)。清(qing)華(hua)大(da)學(xue)職業(ye)經理訓練中(zhong)(zhong)(zhong)心、重慶大(da)學(xue)伯(bo)仲研究院(yuan)(yuan)、中(zhong)(zhong)(zhong)山大(da)學(xue)航商(shang)學(xue)院(yuan)(yuan)強強聯手共同組成的(de)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)高端機遇的(de)第一品牌(pai)的(de)一個機構(gou)。
助力(li)(li)房地(di)產業高(gao)速(su)發展，提升(sheng)核心競爭力(li)(li)，致力(li)(li)于(yu)推動城鎮新型化建設(she)為主旨。踐(jian)行了(le)平臺決定事(shi)業、資源成(cheng)就偉業的(de)(de)平臺價值，最(zui)大(da)特點(dian)整合(he)了(le)區域內杰出的(de)(de)房地(di)產結構(gou)。十年左右的(de)(de)時間(jian)里面成(cheng)立(li)下的(de)(de)所有(you)教學和資源的(de)(de)能力(li)(li)。
我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)這次(ci)峰會(hui)將以移(yi)動互聯(lian)(lian)網(wang)(wang)時代的中國顛(dian)覆與(yu)創新(xin)為主題(ti)(ti)，由轉型(xing)中國新(xin)趨勢和問道中國地產(chan)兩個主論(lun)壇，以及(ji)迎(ying)接地產(chan)投(tou)行時代當地產(chan)遇(yu)到移(yi)動互聯(lian)(lian)網(wang)(wang)等(deng)多個專(zhuan)業平行論(lun)壇。還(huan)有(you)中國房(fang)地產(chan)商學院聯(lian)(lian)盟獎頒獎盛(sheng)典(dian)，國內標桿企(qi)業參觀(guan)學習(xi)，地產(chan)名產(chan)高爾(er)夫邀請賽等(deng)一(yi)(yi)系列組成。通過這次(ci)峰會(hui)跟大(da)家(jia)探討在(zai)當今的時代，當今狀態下面我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)每個企(qi)業家(jia)如何(he)(he)能打造適應于未來(lai)需求的我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)的產(chan)品(pin)，未來(lai)就是移(yi)動互聯(lian)(lian)網(wang)(wang)的時代。如何(he)(he)組成提升具(ju)備(bei)未來(lai)，也就是具(ju)備(bei)移(yi)動互聯(lian)(lian)網(wang)(wang)下生存和發展能力的企(qi)業，這個主題(ti)(ti)我(wo)(wo)(wo)想可能會(hui)隨著我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)的時間推(tui)移(yi)大(da)家(jia)可能一(yi)(yi)直會(hui)關注著。
一個組(zu)織具備(bei)了能(neng)力，不(bu)管是東北(bei)風(feng)還是西北(bei)風(feng)都能(neng)發展(zhan)，不(bu)具備(bei)能(neng)力和素養(yang)那么很可能(neng)就是被顛覆，就是可能(neng)死(si)亡。同學學生在此(ci)我(wo)祝愿各位參與(yu)的嘉賓，能(neng)夠(gou)集合思想、撞擊創(chuang)新的火花(hua)，預祝本次峰會圓(yuan)滿成功，謝(xie)謝(xie)大家。
主持人：謝(xie)謝(xie)駱建彬博士，本次峰(feng)會(hui)的(de)(de)主(zhu)題是(shi)移(yi)動互(hu)聯網(wang)時(shi)代(dai)的(de)(de)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)地產顛覆與創新(xin)，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)正在快(kuai)速的(de)(de)進(jin)(jin)入(ru)移(yi)動互(hu)聯網(wang)時(shi)代(dai)，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)經濟正在進(jin)(jin)入(ru)新(xin)常(chang)態，可以看到我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)今天的(de)(de)安排(pai)也(ye)是(shi)一(yi)(yi)種新(xin)常(chang)態的(de)(de)安排(pai)。我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)安排(pai)一(yi)(yi)個致(zhi)詞就(jiu)非(fei)常(chang)緊湊(cou)的(de)(de)進(jin)(jin)入(ru)到我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)論壇(tan)正式的(de)(de)環節。應該說(shuo)(shuo)剛才駱建彬博士已經幫(bang)我(wo)(wo)(wo)預報了我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)整個兩(liang)天議程的(de)(de)主(zhu)要安排(pai)。我(wo)(wo)(wo)想著重的(de)(de)介紹一(yi)(yi)下今天上午三場(chang)重量級的(de)(de)演講。應該說(shuo)(shuo)今天上午我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)三位嘉賓有一(yi)(yi)個共同(tong)的(de)(de)特(te)點，就(jiu)是(shi)他們(men)(men)都(dou)(dou)是(shi)我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)官員型(xing)的(de)(de)學者(zhe)，而且是(shi)國(guo)(guo)家最頂(ding)級研(yan)究(jiu)機構的(de)(de)學者(zhe)，他們(men)(men)很多研(yan)究(jiu)結果和(he)建言都(dou)(dou)可以直達常(chang)委辦公室(shi)桌前，參(can)與當(dang)前新(xin)常(chang)態下新(xin)一(yi)(yi)輪改革和(he)重大(da)決策直接的(de)(de)參(can)與者(zhe)。
應該(gai)說我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)這次峰會非常(chang)細(xi)膩，如果(guo)不在(zai)(zai)北京舉行，在(zai)(zai)這樣(yang)一(yi)(yi)次峰會上(shang)把三位來自于不同領域的(de)(de)(de)專家(jia)而且是(shi)學者級專家(jia)匯集在(zai)(zai)一(yi)(yi)起是(shi)很難的(de)(de)(de)，基本上(shang)代表了國內最高領域的(de)(de)(de)研究(jiu)者。我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)首(shou)先(xian)(xian)請(qing)上(shang)來第一(yi)(yi)位我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)的(de)(de)(de)演講者來自于國務院發(fa)展(zhan)研究(jiu)中心宏觀(guan)經濟(ji)研究(jiu)部(bu)部(bu)長余斌先(xian)(xian)生(sheng)，他給我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)演講的(de)(de)(de)是(shi)當(dang)前經濟(ji)形勢與(yu)新常(chang)態。
余斌(bin)：各位(wei)學員大家(jia)上午好。非(fei)常高興就(jiu)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)當(dang)前(qian)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)形(xing)勢(shi)與(yu)新常態(tai)與(yu)大家(jia)交(jiao)流。2010年中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)長(chang)是(shi)10.6%，在接下(xia)(xia)來經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)長(chang)呈(cheng)現逐年滑坡，今年1季度(du)增(zeng)長(chang)只有(you)7%。看這(zhe)張圖我(wo)(wo)們(men)要(yao)注意2010年重(zhong)要(yao)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)總量(liang)40萬億人民幣，增(zeng)長(chang)10%所形(xing)成的(de)(de)增(zeng)量(liang)是(shi)4萬億，去年中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)總量(liang)超過60萬億增(zeng)長(chang)7%，形(xing)成的(de)(de)增(zeng)量(liang)是(shi)4.2萬億，也就(jiu)是(shi)我(wo)(wo)們(men)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)速從(cong)過去的(de)(de)10下(xia)(xia)降到(dao)目前(qian)的(de)(de)7%，但是(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)量(liang)的(de)(de)規模，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)總量(liang)上臺階的(de)(de)趨勢(shi)并沒有(you)因為(wei)速度(du)下(xia)(xia)來而減弱。當(dang)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)規模不(bu)斷擴大以(yi)后(hou)，相對較低的(de)(de)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)長(chang)可以(yi)創造更(geng)多的(de)(de)社(she)會財富，可以(yi)創造更(geng)多的(de)(de)市場(chang)機會，可以(yi)提供(gong)更(geng)多的(de)(de)就(jiu)業崗位(wei)。
伴隨(sui)著(zhu)經(jing)濟(ji)增(zeng)速(su)持(chi)續下降，擺(bai)在(zai)我們(men)面前的(de)(de)問(wen)題是(shi)(shi)，增(zeng)長階段轉(zhuan)換(huan)的(de)(de)本質是(shi)(shi)實(shi)現供(gong)給、需(xu)(xu)求在(zai)總量和(he)結(jie)構(gou)(gou)上再平衡(heng)。過(guo)去(qu)10%增(zeng)長情況下我們(men)供(gong)給和(he)需(xu)(xu)求是(shi)(shi)平衡(heng)的(de)(de)，因此中(zhong)國經(jing)濟(ji)運(yun)行也是(shi)(shi)穩(wen)定(ding)的(de)(de)，2010年以來伴隨(sui)著(zhu)需(xu)(xu)求擴張的(de)(de)步伐明顯(xian)放緩。我們(men)需(xu)(xu)要在(zai)一(yi)個新的(de)(de)相對較低的(de)(de)增(zeng)長平臺上讓供(gong)給、需(xu)(xu)求在(zai)總量和(he)結(jie)構(gou)(gou)上實(shi)行新的(de)(de)平衡(heng)，只有實(shi)現了新的(de)(de)平衡(heng)中(zhong)國增(zeng)長階段轉(zhuan)換(huan)的(de)(de)任務才(cai)(cai)得以完成！我們(men)才(cai)(cai)有可能保持(chi)中(zhong)國經(jing)濟(ji)持(chi)續穩(wen)定(ding)發(fa)展。國際金(jin)融危機以后需(xu)(xu)求速(su)度在(zai)宏觀管理下平穩(wen)回(hui)落，在(zai)結(jie)構(gou)(gou)升級中(zhong)逐步接近(jin)新的(de)(de)均衡(heng)水平。
我們(men)先說結構升級，過(guo)去(qu)我們(men)是(shi)(shi)以出口(kou)勞動密集型(xing)產(chan)(chan)品為主(zhu)，今(jin)天資本密集的(de)高(gao)(gao)附加值(zhi)產(chan)(chan)品的(de)出口(kou)占(zhan)(zhan)比(bi)(bi)重大(da)幅度提高(gao)(gao)。過(guo)去(qu)老百姓以買房、買車(che)為主(zhu)，現(xian)(xian)在服務業的(de)支出占(zhan)(zhan)老百姓支出比(bi)(bi)重大(da)幅度提高(gao)(gao)。投資以鐵公(gong)雞建設為主(zhu)，現(xian)(xian)在以公(gong)共產(chan)(chan)品和公(gong)共服務建設為主(zhu)。經(jing)(jing)過(guo)近(jin)幾(ji)年(nian)的(de)調(diao)(diao)整(zheng)需(xu)求已經(jing)(jing)接近(jin)新的(de)穩定水平，現(xian)(xian)在的(de)問題是(shi)(shi)供給(gei)受(shou)高(gao)(gao)增長思維(wei)慣(guan)性，受(shou)地方改革不到位供給(gei)緩慢，與需(xu)求形成明(ming)顯(xian)缺合。過(guo)去(qu)是(shi)(shi)兩者在10%情況(kuang)(kuang)下是(shi)(shi)平衡的(de)，今(jin)天需(xu)求已經(jing)(jing)做(zuo)了大(da)幅度調(diao)(diao)整(zheng)，在7%情況(kuang)(kuang)上是(shi)(shi)穩定的(de)，現(xian)(xian)在供給(gei)受(shou)多(duo)種因素的(de)影(ying)響(xiang)(xiang)，沒有隨著(zhu)需(xu)求的(de)調(diao)(diao)整(zheng)而調(diao)(diao)整(zheng)。產(chan)(chan)能過(guo)剩情況(kuang)(kuang)越(yue)來越(yue)弱，這是(shi)(shi)對(dui)當前中國經(jing)(jing)濟運(yun)行產(chan)(chan)生(sheng)影(ying)響(xiang)(xiang)的(de)問題。
大(da)量(liang)過(guo)剩產能不(bu)能有(you)效退出，供給大(da)于需求由此導致(zhi)過(guo)度競(jing)爭(zheng)、惡(e)性競(jing)爭(zheng)和價(jia)格(ge)的(de)持續(xu)(xu)下降。今(jin)年5月份工業品出廠(chang)價(jia)格(ge)持續(xu)(xu)副增長(chang)達到9個(ge)月。競(jing)爭(zheng)越(yue)來越(yue)激烈(lie)、價(jia)格(ge)下降從而導致(zhi)企業利(li)潤滑坡、債(zhai)務(wu)負擔不(bu)斷加速，這里叫債(zhai)務(wu)通(tong)縮模型，通(tong)縮物價(jia)下降是不(bu)利(li)于債(zhai)務(wu)，會加速債(zhai)務(wu)負擔，并通(tong)過(guo)占用資金貸款利(li)率(lv)影響到其他行業的(de)發展，這是當前中(zhong)國(guo)經濟增長(chang)動力(li)不(bu)足，主要經濟效益(yi)指標出現惡(e)化的(de)根本(ben)原因。
這(zhe)(zhe)兩(liang)年(nian)克強總理在(zai)歐洲出訪，跟法國協議當(dang)中是(shi)說中國和(he)法國要各自發揮自身的(de)(de)(de)(de)優勢，從而在(zai)共同(tong)開拓第三國市場(chang)上取(qu)得新進展。這(zhe)(zhe)叫(jiao)國際產(chan)能合作(zuo)，以(yi)及(ji)我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)早(zao)就議論過的(de)(de)(de)(de)一(yi)帶一(yi)路，這(zhe)(zhe)在(zai)相當(dang)程度上都(dou)有利(li)于化(hua)解國內的(de)(de)(de)(de)產(chan)能過剩，有利(li)于縮小供給(gei)和(he)需(xu)求(qiu)這(zhe)(zhe)兩(liang)者之間形成的(de)(de)(de)(de)缺口(kou)。新階段我(wo)(wo)(wo)國經濟(ji)正處在(zai)從高速向中高速轉換的(de)(de)(de)(de)時(shi)期(qi)，結構調整(zheng)的(de)(de)(de)(de)陣(zhen)痛和(he)前(qian)期(qi)刺激(ji)政策逐步消化(hua)，決定了經濟(ji)運行將持(chi)續承(cheng)壓，積極引(yin)導市場(chang)預期(qi)、重視(shi)短期(qi)需(xu)求(qiu)管理是(shi)必(bi)要的(de)(de)(de)(de)。政府采(cai)取(qu)穩(wen)增長是(shi)必(bi)要的(de)(de)(de)(de)，我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)要注意(yi)的(de)(de)(de)(de)問題是(shi)需(xu)求(qiu)擴張的(de)(de)(de)(de)空(kong)前(qian)運行，政府沒能穩(wen)增長，而且唯(wei)一(yi)穩(wen)增長采(cai)取(qu)的(de)(de)(de)(de)措施(shi)我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)都(dou)得付出高昂的(de)(de)(de)(de)代價，有些措施(shi)會產(chan)生(sheng)副作(zuo)用(yong)。
當(dang)前宏觀經(jing)(jing)濟(ji)政策的(de)(de)(de)(de)著(zhu)(zhu)力(li)點應當(dang)是放在供(gong)給側(ce)上(shang)，引(yin)導過(guo)剩產能(neng)(neng)(neng)逐(zhu)步退出(chu)，促進兼并重(zhong)組和(he)(he)優勝劣汰。既然問(wen)題是出(chu)在供(gong)給測沒有隨著(zhu)(zhu)需求側(ce)的(de)(de)(de)(de)調整(zheng)而調整(zheng)，把(ba)那些達不到(dao)行業(ye)安(an)全(quan)能(neng)(neng)(neng)耗、環保、排放標準的(de)(de)(de)(de)產能(neng)(neng)(neng)以及喪失競爭能(neng)(neng)(neng)力(li)的(de)(de)(de)(de)產能(neng)(neng)(neng)逐(zhu)步退出(chu)。通過(guo)經(jing)(jing)濟(ji)重(zhong)組、優勝劣汰實(shi)現供(gong)給側(ce)的(de)(de)(de)(de)調整(zheng)，供(gong)給側(ce)結構調整(zheng)升級從而達到(dao)需求側(ce)相適應的(de)(de)(de)(de)新水平，這樣供(gong)求才(cai)(cai)能(neng)(neng)(neng)平衡，價格才(cai)(cai)有可能(neng)(neng)(neng)穩(wen)定，企業(ye)的(de)(de)(de)(de)盈利(li)能(neng)(neng)(neng)力(li)才(cai)(cai)有可能(neng)(neng)(neng)恢復和(he)(he)提(ti)高，才(cai)(cai)能(neng)(neng)(neng)實(shi)現轉型再平衡。在過(guo)程(cheng)當(dang)中我們要更加注重(zhong)風險(xian)管控，著(zhu)(zhu)力(li)提(ti)高經(jing)(jing)濟(ji)運行的(de)(de)(de)(de)質量和(he)(he)效益，促進經(jing)(jing)濟(ji)平穩(wen)健康發展。
怎么來理(li)解中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)經(jing)(jing)濟出現(xian)持續下(xia)降的(de)(de)(de)(de)(de)(de)趨勢(shi)，我們(men)(men)看這(zhe)張圖，橫軸是發(fa)(fa)(fa)達國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)相(xiang)對穩定，但是作(zuo)為(wei)(wei)一(yi)個(ge)落后(hou)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)只要(yao)你能成(cheng)功實現(xian)經(jing)(jing)濟起飛，你可(ke)以(yi)在很(hen)長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)個(ge)時期保(bao)持比發(fa)(fa)(fa)達國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)高(gao)(gao)出很(hen)多的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟增(zeng)(zeng)長(chang)。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)能夠(gou)達到(dao)7%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)，為(wei)(wei)什么美國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)只有(you)2%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)？美國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)資金、技術、人才優(you)勢(shi)比我們(men)(men)強很(hen)多，這(zhe)是因(yin)(yin)為(wei)(wei)我們(men)(men)處在不(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)階(jie)段(duan)，因(yin)(yin)為(wei)(wei)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)是一(yi)個(ge)后(hou)發(fa)(fa)(fa)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)，具有(you)多方面的(de)(de)(de)(de)(de)(de)后(hou)發(fa)(fa)(fa)優(you)勢(shi)，伴(ban)隨著后(hou)發(fa)(fa)(fa)優(you)勢(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)釋(shi)放，可(ke)以(yi)在很(hen)長(chang)時期保(bao)持很(hen)高(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟增(zeng)(zeng)長(chang)。我們(men)(men)把這(zhe)個(ge)過程叫做后(hou)發(fa)(fa)(fa)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)追(zhui)趕(gan)進程，后(hou)發(fa)(fa)(fa)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)追(zhui)趕(gan)發(fa)(fa)(fa)達國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)進程。后(hou)發(fa)(fa)(fa)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)追(zhui)趕(gan)進程并不(bu)是一(yi)成(cheng)不(bu)變的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，隨著后(hou)發(fa)(fa)(fa)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)空間不(bu)同會(hui)(hui)在體現(xian)出若干個(ge)階(jie)段(duan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)階(jie)段(duan)性特征。而今年印(yin)度的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟增(zeng)(zeng)長(chang)可(ke)能會(hui)(hui)超過中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)，成(cheng)為(wei)(wei)主要(yao)經(jing)(jing)濟體當中(zhong)(zhong)經(jing)(jing)濟增(zeng)(zeng)速(su)最高(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)，為(wei)(wei)什么呢？因(yin)(yin)為(wei)(wei)我們(men)(men)高(gao)(gao)增(zeng)(zeng)長(chang)階(jie)段(duan)已經(jing)(jing)結束(shu)了，印(yin)度剛剛進入高(gao)(gao)速(su)增(zeng)(zeng)長(chang)階(jie)段(duan)，因(yin)(yin)此它(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟增(zeng)(zeng)速(su)會(hui)(hui)超過中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)。
作為一個(ge)落后國家，當你成功的(de)(de)實現經(jing)濟(ji)(ji)起飛以后，接下(xia)來你會在(zai)很長(chang)一段時(shi)期(qi)保(bao)持(chi)經(jing)濟(ji)(ji)的(de)(de)高(gao)速(su)增(zeng)長(chang)。對(dui)于(yu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國來說1978年(nian)到2012年(nian)這(zhe)是(shi)改革開放以來的(de)(de)35年(nian)，在(zai)35年(nian)我們保(bao)持(chi)了年(nian)均9.8%的(de)(de)經(jing)濟(ji)(ji)增(zeng)長(chang)，是(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國的(de)(de)高(gao)速(su)增(zeng)長(chang)期(qi)了。平均增(zeng)速(su)接近10%，持(chi)續(xu)的(de)(de)時(shi)間(jian)達到35年(nian)，世界(jie)上沒有先例，因此把它叫做中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國經(jing)濟(ji)(ji)奇跡(ji)。很遺(yi)憾的(de)(de)是(shi)這(zhe)個(ge)階段已經(jing)結束，接下(xia)來我們將(jiang)進(jin)入中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)高(gao)速(su)增(zeng)長(chang)階段，中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)高(gao)速(su)增(zeng)長(chang)階段是(shi)一個(ge)多(duo)高(gao)的(de)(de)增(zeng)長(chang)會持(chi)續(xu)多(duo)長(chang)的(de)(de)時(shi)間(jian)？學術(shu)界(jie)對(dui)此討論(lun)很多(duo)，但是(shi)形成的(de)(de)共(gong)識并不多(duo)。
我(wo)(wo)個(ge)人認(ren)為(wei)中(zhong)高(gao)速增(zeng)(zeng)長(chang)階(jie)(jie)段將是(shi)一(yi)(yi)個(ge)6%到7%的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)，持續(xu)大(da)約10年(nian)左右時間。是(shi)這么一(yi)(yi)個(ge)階(jie)(jie)段。當(dang)我(wo)(wo)們(men)經過(guo)(guo)中(zhong)高(gao)速增(zeng)(zeng)長(chang)階(jie)(jie)段以后(hou)(hou)我(wo)(wo)們(men)經濟增(zeng)(zeng)速還會進(jin)一(yi)(yi)步下(xia)降，出現中(zhong)低(di)速增(zeng)(zeng)長(chang)階(jie)(jie)段，當(dang)我(wo)(wo)們(men)充分釋(shi)放了后(hou)(hou)發優(you)勢(shi)，當(dang)我(wo)(wo)們(men)翻越高(gao)墻進(jin)入中(zhong)低(di)速發展(zhan)之后(hou)(hou)跟發達(da)國(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)經濟基本持平，這是(shi)后(hou)(hou)發國(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)追(zhui)趕(gan)發達(da)國(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)趨(qu)勢(shi)。我(wo)(wo)去年(nian)寫了一(yi)(yi)本書叫做《追(zhui)趕(gan)竭(jie)力(li)》，我(wo)(wo)們(men)過(guo)(guo)去是(shi)以10%的(de)(de)(de)(de)(de)速度追(zhui)趕(gan)發達(da)國(guo)(guo)(guo)(guo)家(jia)，我(wo)(wo)們(men)這一(yi)(yi)棒已經跑完了。接下(xia)來(lai)我(wo)(wo)們(men)以6%到7%的(de)(de)(de)(de)(de)速度繼續(xu)我(wo)(wo)們(men)追(zhui)趕(gan)的(de)(de)(de)(de)(de)進(jin)程，目(mu)前(qian)我(wo)(wo)們(men)處在(zai)交接棒的(de)(de)(de)(de)(de)時期，會出現掉棒的(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)險，實際上高(gao)速增(zeng)(zeng)長(chang)階(jie)(jie)段結束，當(dang)我(wo)(wo)們(men)進(jin)入中(zhong)高(gao)速增(zeng)(zeng)長(chang)階(jie)(jie)段的(de)(de)(de)(de)(de)時候也是(shi)一(yi)(yi)個(ge)風(feng)險高(gao)發時期。
比如(ru)我(wo)們花(hua)十個(ge)億(yi)把這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)樓蓋(gai)好，結果(guo)內部管(guan)理不善，花(hua)了20個(ge)億(yi)才把這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)樓蓋(gai)好。在高(gao)速(su)增長(chang)(chang)(chang)階段(duan)由(you)資產價(jia)格(ge)(ge)大幅度增長(chang)(chang)(chang)，花(hua)了20個(ge)億(yi)，即便是(shi)50個(ge)億(yi)也沒有關系(xi)，在資產價(jia)格(ge)(ge)大幅度上漲過程中這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)筆投資仍然(ran)可(ke)以(yi)(yi)回收，這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)筆資產仍然(ran)是(shi)優良資產，由(you)于加速(su)增長(chang)(chang)(chang)階段(duan)有資產價(jia)格(ge)(ge)大幅度上漲特征，高(gao)速(su)增長(chang)(chang)(chang)階段(duan)可(ke)以(yi)(yi)隱蓋(gai)吸收各種矛(mao)盾階段(duan)。發(fa)達國(guo)家的(de)(de)(de)歷程來看，一(yi)個(ge)階段(duan)結束(shu)一(yi)個(ge)階段(duan)來臨，往往是(shi)通(tong)過一(yi)個(ge)系(xi)統性的(de)(de)(de)金融危機(ji)迫(po)使經濟(ji)市場(chang)調(diao)整(zheng)并(bing)適應新的(de)(de)(de)宏觀(guan)環(huan)境(jing)來完成。中國(guo)到了這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)階段(duan)是(shi)否(fou)需(xu)要系(xi)統性的(de)(de)(de)危機(ji)來進行調(diao)整(zheng)，我(wo)個(ge)人認為并(bing)不是(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)樣，因為中國(guo)仍然(ran)是(shi)一(yi)個(ge)市場(chang)體系(xi)、市場(chang)制度極不完善的(de)(de)(de)國(guo)家。我(wo)們可(ke)以(yi)(yi)通(tong)過市場(chang)化的(de)(de)(de)改革(ge)釋放新的(de)(de)(de)動力(li)和新的(de)(de)(de)活(huo)力(li)，從(cong)而平穩的(de)(de)(de)實現增長(chang)(chang)(chang)階段(duan)轉換，避免系(xi)統性的(de)(de)(de)危機(ji)。
媒(mei)體對(dui)我(wo)這(zhe)個觀點的(de)(de)(de)報道叫做(zuo)改(gai)革與危機(ji)(ji)的(de)(de)(de)探討，當(dang)(dang)中國(guo)(guo)經濟(ji)(ji)增長出(chu)現下(xia)(xia)降的(de)(de)(de)時候(hou)我(wo)們(men)還有(you)新的(de)(de)(de)機(ji)(ji)會(hui)(hui)。或者說(shuo)我(wo)們(men)新的(de)(de)(de)機(ji)(ji)會(hui)(hui)在(zai)什(shen)么地方？別的(de)(de)(de)不說(shuo)我(wo)們(men)只(zhi)看(kan)這(zhe)一(yi)(yi)張表就可以(yi)(yi)(yi)了，中美(mei)(mei)兩國(guo)(guo)主要(yao)經濟(ji)(ji)指標(biao)，2013年(nian)中國(guo)(guo)經濟(ji)(ji)總量相(xiang)當(dang)(dang)于(yu)美(mei)(mei)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)56%。2013年(nian)人均GDP相(xiang)當(dang)(dang)于(yu)美(mei)(mei)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)八分(fen)之一(yi)(yi)多一(yi)(yi)點，相(xiang)當(dang)(dang)于(yu)美(mei)(mei)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)七(qi)分(fen)之一(yi)(yi)，這(zhe)兩個指標(biao)并不重要(yao)，重要(yao)的(de)(de)(de)是以(yi)(yi)(yi)下(xia)(xia)三(san)個指標(biao)。第一(yi)(yi)居(ju)民(min)(min)最終(zhong)(zhong)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)率(lv)，含政(zheng)府消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)和居(ju)民(min)(min)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)兩個部分(fen)，2013年(nian)中國(guo)(guo)居(ju)民(min)(min)最終(zhong)(zhong)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)率(lv)大(da)(da)體上只(zhi)相(xiang)當(dang)(dang)于(yu)美(mei)(mei)國(guo)(guo)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)，美(mei)(mei)國(guo)(guo)只(zhi)有(you)3億人口，但是由于(yu)它(ta)的(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)率(lv)很高(gao)，所以(yi)(yi)(yi)它(ta)是世界(jie)上最大(da)(da)的(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)市(shi)場(chang)(chang)。中國(guo)(guo)目前(qian)是世界(jie)上消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)成長最快的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)。去年(nian)年(nian)底國(guo)(guo)務院為(wei)了提(ti)升居(ju)民(min)(min)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)率(lv)鼓(gu)勵(li)六大(da)(da)領域的(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)，所謂(wei)三(san)大(da)(da)措施，是說(shuo)，提(ti)高(gao)老百(bai)姓(xing)(xing)的(de)(de)(de)收入(ru)水平(ping)，讓老百(bai)姓(xing)(xing)以(yi)(yi)(yi)有(you)能(neng)力消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)，完善(shan)(shan)社會(hui)(hui)保障體系，解決(jue)老百(bai)姓(xing)(xing)后顧之憂，讓老百(bai)姓(xing)(xing)敢(gan)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)，第三(san)改(gai)善(shan)(shan)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)秩序完善(shan)(shan)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)環境(jing)，讓老百(bai)姓(xing)(xing)愿意把錢花在(zai)中國(guo)(guo)，讓老百(bai)姓(xing)(xing)能(neng)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)、敢(gan)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)、愿意消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)，這(zhe)是三(san)大(da)(da)措施，鼓(gu)勵(li)住房(fang)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)、信息(xi)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)、綠色消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)、醫療(liao)、文化、健康、旅(lv)游這(zhe)都是政(zheng)府鼓(gu)勵(li)的(de)(de)(de)范(fan)圍。我(wo)認為(wei)誰(shui)做(zuo)這(zhe)些措施的(de)(de)(de)落實，中國(guo)(guo)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)規模將會(hui)(hui)大(da)(da)幅度的(de)(de)(de)提(ti)高(gao)，從(cong)現在(zai)全球(qiu)成長這(zhe)塊兒的(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)市(shi)場(chang)(chang)我(wo)們(men)一(yi)(yi)定會(hui)(hui)成為(wei)全球(qiu)最大(da)(da)的(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)市(shi)場(chang)(chang)，這(zhe)對(dui)我(wo)們(men)很多企(qi)業來說(shuo)我(wo)認為(wei)將孕育著新的(de)(de)(de)商(shang)機(ji)(ji)。
經濟(ji)增(zeng)長(chang)主要(yao)依賴于(yu)出口的(de)(de)(de)時(shi)候，東部亞太地區(qu)(qu)一(yi)(yi)定會(hui)率先發(fa)展(zhan)，你生產(chan)的(de)(de)(de)產(chan)品賣(mai)給美(mei)國人、歐洲人，東部地區(qu)(qu)一(yi)(yi)定會(hui)率先發(fa)展(zhan)。經濟(ji)增(zeng)長(chang)主要(yao)來(lai)(lai)自于(yu)投資，投資需要(yao)鋼鐵(tie)、水(shui)泥、設(she)備，能源(yuan)資源(yuan)密集的(de)(de)(de)地區(qu)(qu)一(yi)(yi)定會(hui)加快發(fa)展(zhan)，經濟(ji)增(zeng)長(chang)主要(yao)來(lai)(lai)自于(yu)消(xiao)費呢，中部地區(qu)(qu)將會(hui)迎來(lai)(lai)歷史(shi)性的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)機(ji)遇，因為中部地區(qu)(qu)是中國市場中心，在中部地區(qu)(qu)生產(chan)出產(chan)品可以便利(li)的(de)(de)(de)覆蓋全(quan)國。不僅僅是一(yi)(yi)個中國市場規模擴大的(de)(de)(de)問題(ti)，同時(shi)也會(hui)帶(dai)來(lai)(lai)一(yi)(yi)些(xie)結構性的(de)(de)(de)調(diao)整。
第二個指標，三(san)產(chan)占(zhan)比(bi)指數，第三(san)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)增(zeng)加(jia)值(zhi)占(zhan)GDP比(bi)重，2013年(nian)(nian)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)增(zeng)加(jia)值(zhi)占(zhan)GDP比(bi)重首(shou)次超過(guo)第二產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)，成為經濟增(zeng)長主(zhu)要(yao)來源，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)供給結構發(fa)生(sheng)(sheng)的歷(li)史性重大(da)變化(hua)。即便(bian)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)樣，我(wo)們(men)(men)跟(gen)美(mei)(mei)國(guo)相比(bi)仍然(ran)存在(zai)(zai)巨(ju)大(da)差距，美(mei)(mei)國(guo)GDP當中(zhong)(zhong)(zhong)四分之(zhi)三(san)增(zeng)加(jia)值(zhi)是(shi)(shi)(shi)來自(zi)服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)是(shi)(shi)(shi)生(sheng)(sheng)產(chan)型(xing)、生(sheng)(sheng)活型(xing)服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)都有巨(ju)大(da)提升的空間。過(guo)去30多年(nian)(nian)我(wo)們(men)(men)在(zai)(zai)干嘛？過(guo)去30多年(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)快(kuai)速(su)推進的30年(nian)(nian)，改革開(kai)(kai)放(fang)初期我(wo)們(men)(men)選擇深(shen)圳、珠海率(lv)先對外開(kai)(kai)放(fang)，它探索的是(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)制(zhi)造業(ye)(ye)(ye)(ye)與(yu)(yu)國(guo)際(ji)接(jie)軌(gui)，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)制(zhi)造業(ye)(ye)(ye)(ye)對外開(kai)(kai)放(fang)，加(jia)快(kuai)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)進程。今天我(wo)們(men)(men)在(zai)(zai)干嘛？我(wo)們(men)(men)在(zai)(zai)上海、天津、廣州、福建設立自(zi)貿(mao)區，它探索的是(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)對外開(kai)(kai)放(fang)、服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)與(yu)(yu)國(guo)際(ji)接(jie)軌(gui)從而(er)推動服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的改革與(yu)(yu)發(fa)展(zhan)。如果說在(zai)(zai)工(gong)(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)領域里找不到(dao)接(jie)軌(gui)的地(di)方(fang)，無論生(sheng)(sheng)產(chan)型(xing)還是(shi)(shi)(shi)生(sheng)(sheng)活型(xing)服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)領域都將面(mian)臨巨(ju)大(da)的困境。
第三，美國(guo)只投(tou)(tou)入(ru)(ru)了(le)1.6%的(de)(de)(de)勞(lao)(lao)動(dong)力(li)(li)生(sheng)(sheng)產(chan)(chan)(chan)，美國(guo)投(tou)(tou)入(ru)(ru)了(le)1.6%從而農(nong)(nong)(nong)業(ye)生(sheng)(sheng)產(chan)(chan)(chan)那是(shi)(shi)(shi)美國(guo)是(shi)(shi)(shi)全球最大(da)的(de)(de)(de)農(nong)(nong)(nong)產(chan)(chan)(chan)品出(chu)口，中國(guo)是(shi)(shi)(shi)世界上最大(da)的(de)(de)(de)農(nong)(nong)(nong)產(chan)(chan)(chan)品進(jin)口國(guo)。在(zai)農(nong)(nong)(nong)業(ye)領域(yu)我(wo)(wo)(wo)們(men)跟發達(da)國(guo)家(jia)(jia)(jia)(jia)相比(bi)差距(ju)很大(da)，克強總理做(zuo)報告同時強調(diao)要(yao)轉(zhuan)(zhuan)變農(nong)(nong)(nong)業(ye)發展方式(shi)，怎么轉(zhuan)(zhuan)？轉(zhuan)(zhuan)什么？我(wo)(wo)(wo)個(ge)人認為(wei)我(wo)(wo)(wo)們(men)要(yao)改變，到(dao)目前為(wei)止(zhi)以(yi)家(jia)(jia)(jia)(jia)庭(ting)為(wei)單位的(de)(de)(de)小(xiao)規(gui)模(mo)的(de)(de)(de)主(zhu)要(yao)依靠投(tou)(tou)入(ru)(ru)勞(lao)(lao)動(dong)力(li)(li)來(lai)生(sheng)(sheng)產(chan)(chan)(chan)農(nong)(nong)(nong)產(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)方式(shi)。當你(ni)主(zhu)要(yao)依靠投(tou)(tou)入(ru)(ru)勞(lao)(lao)動(dong)力(li)(li)來(lai)生(sheng)(sheng)產(chan)(chan)(chan)農(nong)(nong)(nong)產(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)時候伴隨勞(lao)(lao)動(dong)力(li)(li)成(cheng)本(ben)的(de)(de)(de)大(da)幅增(zeng)長，農(nong)(nong)(nong)產(chan)(chan)(chan)品生(sheng)(sheng)產(chan)(chan)(chan)成(cheng)本(ben)大(da)幅提(ti)高(gao)，農(nong)(nong)(nong)業(ye)將喪(sang)失競爭能力(li)(li)。當棉花價(jia)格遠(yuan)遠(yuan)高(gao)于國(guo)際市場價(jia)格之后，對于我(wo)(wo)(wo)們(men)下游(you)紡織、服裝產(chan)(chan)(chan)業(ye)帶來(lai)明顯的(de)(de)(de)沖擊。這些后果是(shi)(shi)(shi)不可(ke)避免(mian)的(de)(de)(de)。我(wo)(wo)(wo)認為(wei)農(nong)(nong)(nong)業(ye)發展方式(shi)要(yao)改變以(yi)家(jia)(jia)(jia)(jia)庭(ting)為(wei)單位、主(zhu)要(yao)依靠投(tou)(tou)入(ru)(ru)勞(lao)(lao)動(dong)力(li)(li)的(de)(de)(de)傳統(tong)的(de)(de)(de)農(nong)(nong)(nong)業(ye)生(sheng)(sheng)產(chan)(chan)(chan)方式(shi)，讓農(nong)(nong)(nong)業(ye)走上規(gui)模(mo)化(hua)(hua)、機械(xie)化(hua)(hua)、信貸(dai)化(hua)(hua)，農(nong)(nong)(nong)業(ye)發展規(gui)模(mo)經(jing)濟才有(you)可(ke)能走上機械(xie)化(hua)(hua)，才可(ke)能實現農(nong)(nong)(nong)業(ye)的(de)(de)(de)信貸(dai)化(hua)(hua)，農(nong)(nong)(nong)業(ye)的(de)(de)(de)規(gui)模(mo)化(hua)(hua)、機械(xie)化(hua)(hua)、信貸(dai)化(hua)(hua)將會(hui)(hui)大(da)幅度(du)的(de)(de)(de)降低(di)農(nong)(nong)(nong)產(chan)(chan)(chan)品生(sheng)(sheng)產(chan)(chan)(chan)成(cheng)本(ben)，將會(hui)(hui)大(da)幅度(du)的(de)(de)(de)縮小(xiao)在(zai)農(nong)(nong)(nong)業(ye)領域(yu)我(wo)(wo)(wo)們(men)跟發達(da)國(guo)家(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)差距(ju)，將有(you)利提(ti)高(gao)中國(guo)農(nong)(nong)(nong)業(ye)的(de)(de)(de)國(guo)際競爭力(li)(li)，這也是(shi)(shi)(shi)三中全會(hui)(hui)決定強調(diao)鼓勵工商(shang)資本(ben)到(dao)農(nong)(nong)(nong)村(cun)從事適合(he)企業(ye)化(hua)(hua)經(jing)濟的(de)(de)(de)重要(yao)點。靠農(nong)(nong)(nong)民家(jia)(jia)(jia)(jia)庭(ting)自己實行規(gui)模(mo)化(hua)(hua)、機械(xie)化(hua)(hua)可(ke)能性很小(xiao)，必須依賴于城市工商(shang)資本(ben)到(dao)農(nong)(nong)(nong)村(cun)才有(you)可(ke)能推動(dong)農(nong)(nong)(nong)業(ye)的(de)(de)(de)轉(zhuan)(zhuan)型和調(diao)整以(yi)及發展。
我(wo)們看(kan)了這三(san)個特(te)點會發(fa)(fa)現過去是(shi)(shi)生(sheng)產(chan)化(hua)產(chan)品賣給國(guo)(guo)(guo)際市(shi)場(chang)，可以(yi)把眼光放在國(guo)(guo)(guo)內。伴(ban)隨著中國(guo)(guo)(guo)市(shi)場(chang)規模的不斷擴大(da)，以(yi)及中國(guo)(guo)(guo)將成為全球最大(da)的消費(fei)市(shi)場(chang)，立足(zu)于(yu)國(guo)(guo)(guo)內市(shi)場(chang)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)將會更有商機。如果在傳(chuan)統領域面臨過度競爭、惡性競爭，無論(lun)是(shi)(shi)第一產(chan)業(ye)(ye)農(nong)業(ye)(ye)還是(shi)(shi)第三(san)產(chan)業(ye)(ye)服務業(ye)(ye)都有巨(ju)大(da)的發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)和提升(sheng)的空(kong)間。以(yi)上(shang)是(shi)(shi)我(wo)對短期(qi)或者中長期(qi)經濟發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)重(zhong)要看(kan)法。
主持人：謝謝余斌(bin)部(bu)(bu)(bu)長(chang)，不僅分析了(le)(le)當前經濟形勢，也(ye)對未來(lai)中國進入(ru)中高速發(fa)展(zhan)做出(chu)了(le)(le)他個(ge)人的(de)(de)判斷和(he)預測。為我(wo)(wo)(wo)們在(zai)(zai)座各位企(qi)業(ye)家(jia)未來(lai)投(tou)資方(fang)向點了(le)(le)三個(ge)非(fei)常(chang)重(zhong)要(yao)的(de)(de)方(fang)向。如果記(ji)錄的(de)(de)不錯我(wo)(wo)(wo)可以(yi)再跟大(da)家(jia)特別的(de)(de)幫(bang)余斌(bin)部(bu)(bu)(bu)長(chang)強(qiang)調一下。余斌(bin)部(bu)(bu)(bu)長(chang)提(ti)到了(le)(le)由于中國消(xiao)費增長(chang)，正在(zai)(zai)成為全世界最(zui)(zui)快的(de)(de)發(fa)展(zhan)國家(jia)變成最(zui)(zui)高的(de)(de)，中部(bu)(bu)(bu)城市(shi)將會快速發(fa)展(zhan)，跟我(wo)(wo)(wo)們在(zai)(zai)座房地(di)產(chan)(chan)投(tou)資企(qi)業(ye)投(tou)資方(fang)向是(shi)(shi)一個(ge)非(fei)常(chang)重(zhong)大(da)的(de)(de)提(ti)醒。第二個(ge)是(shi)(shi)剛(gang)才余斌(bin)部(bu)(bu)(bu)長(chang)提(ti)到的(de)(de)我(wo)(wo)(wo)們生產(chan)(chan)性(xing)服(fu)務業(ye)和(he)我(wo)(wo)(wo)們生活性(xing)服(fu)務業(ye)仍然差距很大(da)，這里面孕育(yu)著重(zhong)大(da)的(de)(de)投(tou)資機會，最(zui)(zui)后余斌(bin)部(bu)(bu)(bu)長(chang)也(ye)提(ti)到了(le)(le)我(wo)(wo)(wo)們的(de)(de)農業(ye)，是(shi)(shi)主要(yao)依靠勞動力的(de)(de)投(tou)入(ru)來(lai)發(fa)展(zhan)的(de)(de)，但是(shi)(shi)實際上(shang)我(wo)(wo)(wo)們可以(yi)看到我(wo)(wo)(wo)們要(yao)向發(fa)達國家(jia)靠齊我(wo)(wo)(wo)們需要(yao)用更加先進的(de)(de)城市(shi)資本、產(chan)(chan)業(ye)資本來(lai)改(gai)變農業(ye)，余斌(bin)部(bu)(bu)(bu)長(chang)提(ti)出(chu)了(le)(le)三個(ge)重(zhong)要(yao)的(de)(de)投(tou)資方(fang)向，希望對大(da)家(jia)有所幫(bang)助(zhu)。
主持人：未來(lai)新型城(cheng)鎮(zhen)化(hua)對未來(lai)的(de)房地產(chan)意(yi)味著什(shen)么(me)？接下(xia)來(lai)非(fei)常(chang)高興(xing)的(de)邀請到了(le)李(li)鐵(tie)主任(ren)，國家發改委(wei)城(cheng)市和(he)小城(cheng)鎮(zhen)中(zhong)心主任(ren)李(li)鐵(tie)主任(ren)。李(li)主任(ren)昨天(tian)剛(gang)剛(gang)從(cong)國外回來(lai)，舟車勞(lao)頓非(fei)常(chang)疲憊(bei)，今天(tian)仍然(ran)是(shi)很早趕到了(le)我們現(xian)場。剛(gang)才李(li)主任(ren)在下(xia)面還(huan)休息(xi)了(le)一(yi)(yi)下(xia)，因為確實非(fei)常(chang)疲憊(bei)。李(li)鐵(tie)主任(ren)是(shi)我們國家新型城(cheng)鎮(zhen)化(hua)研究的(de)第一(yi)(yi)人，曾經(jing)多次參(can)與(yu)(yu)過文件的(de)起(qi)草。一(yi)(yi)定會給我們帶(dai)來(lai)非(fei)常(chang)權(quan)威的(de)介(jie)紹，掌(zhang)聲有請李(li)鐵(tie)主任(ren)給我們分享新型城(cheng)鎮(zhen)化(hua)與(yu)(yu)產(chan)業升(sheng)級。
李鐵：我們家總理2012年開始促進(jin)城鎮化的(de)合作，所(suo)以這個會議非(fei)常緊張，然后趕(gan)過來。今天大(da)(da)家都是房(fang)地產界(jie)的(de)同仁(ren)們，城鎮化發展大(da)(da)趨勢，大(da)(da)家所(suo)關(guan)心的(de)問題來談一談。這幾天經常接到房(fang)地產各(ge)種協會邀請，大(da)(da)家都關(guan)心城鎮化，雖然涉及了(le)大(da)(da)量進(jin)程(cheng)，但是房(fang)地產出現了(le)各(ge)種問題，怎(zen)么(me)(me)解(jie)決，未(wei)來發展趨勢怎(zen)么(me)(me)樣？大(da)(da)概講四(si)個問題。
第一個中(zhong)國城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)，2014年城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)率(lv)接近(jin)55%，城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)人(ren)口(kou)是(shi)7.5億，每年城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)轉(zhuan)移人(ren)口(kou)兩千(qian)多萬人(ren)。我(wo)(wo)們可以(yi)看(kan)(kan)(kan)一看(kan)(kan)(kan)結論(lun)表，我(wo)(wo)們今天城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)應(ying)該有非(fei)常(chang)充滿著(zhu)信心。因為(wei)這(zhe)(zhe)是(shi)世(shi)界(jie)上規模(mo)最大的(de)(de)人(ren)口(kou)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)體制，每年進程人(ren)口(kou)，2001年到(dao)04年2007萬。這(zhe)(zhe)里看(kan)(kan)(kan)我(wo)(wo)們知道世(shi)界(jie)上沒有一個國家能完成這(zhe)(zhe)么快(kuai)速(su)這(zhe)(zhe)么大規模(mo)的(de)(de)人(ren)口(kou)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)建設。其實(shi)我(wo)(wo)們有很多在(zai)比較(jiao)，比較(jiao)說中(zhong)國出現(xian)了泡沫城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)問題，我(wo)(wo)們城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)才54.77%，固定(ding)人(ren)口(kou)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)化(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)還(huan)不到(dao)40%，所以(yi)未來農村人(ren)口(kou)進入城(cheng)市還(huan)有非(fei)常(chang)大潛在(zai)的(de)(de)需(xu)求(qiu)。
第二個根(gen)據我(wo)們(men)的(de)調(diao)查，在我(wo)們(men)不同形勢下，可以把城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)做一個分析。我(wo)們(men)一千(qian)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)以上(shang)是(shi)(shi)(shi)(shi)（6個），五百(bai)(bai)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)上(shang)升是(shi)(shi)(shi)(shi)5個，五十(shi)萬(wan)(wan)(wan)左右(you)是(shi)(shi)(shi)(shi)434，實事求(qiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)數(shu)字。平均人(ren)(ren)口(kou)一萬(wan)(wan)(wan)多(duo)，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)規模(mo)，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)數(shu)量(liang)(liang)，一定規模(mo)人(ren)(ren)口(kou)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)數(shu)量(liang)(liang)和全世(shi)界(jie)沒有(you)(you)辦法和中(zhong)國(guo)相比(bi)。所(suo)以我(wo)們(men)還可以看(kan)到(dao)，從(cong)這個數(shu)字看(kan)，哪些城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)吸納人(ren)(ren)口(kou)最大？我(wo)們(men)做了一個調(diao)查。首先一個千(qian)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)以上(shang)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)吸納人(ren)(ren)口(kou)最多(duo)，就是(shi)(shi)(shi)(shi)增長(chang)速度是(shi)(shi)(shi)(shi)50%，從(cong)房價來看(kan)為什么放假在千(qian)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)以上(shang)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)還在處于上(shang)升階段？一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)它還在不斷的(de)吸納人(ren)(ren)口(kou)，實際上(shang)千(qian)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)以上(shang)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)還有(you)(you)一個特點，外(wai)來人(ren)(ren)口(kou)很大。北京接近一千(qian)九百(bai)(bai)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)，深(shen)圳一千(qian)三(san)百(bai)(bai)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)，上(shang)海兩千(qian)三(san)百(bai)(bai)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)，越(yue)是(shi)(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)高的(de)地方房價越(yue)高，千(qian)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)以上(shang)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)增長(chang)速度最快。
我們還注意到另外(wai)一個(ge)數據，五十萬人(ren)口(kou)以(yi)(yi)下的城市它增長速度也快。當然了(le)五十萬人(ren)口(kou)以(yi)(yi)下的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)數量比(bi)較多，但是它(ta)的(de)(de)(de)整(zheng)個的(de)(de)(de)制度(du)(du)性(xing)障礙偏小(xiao)，所以它(ta)人口速(su)度(du)(du)也是非常快。反之在五(wu)十萬到一百(bai)萬，我們地(di)級城(cheng)市(shi)人口增長速(su)度(du)(du)是最低的(de)(de)(de)，原因（、、）市(shi)過(guo)度(du)追求(qiu)快速發展、過(guo)度(du)追求(qiu)城市(shi)性(xing)發展，房(fang)地產過(guo)度(du)發展非常成熟(shu)，所以它吸納(na)人口速度(du)就下降(jiang)。大(da)概30%左右甚至更(geng)多過(guo)剩。
還有房(fang)(fang)(fang)(fang)地產發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)也(ye)和我(wo)(wo)們(men)城(cheng)市結(jie)構有關(guan)，我(wo)(wo)們(men)城(cheng)市化(hua)率在(zai)世界(jie)上增長速度最快的(de)始終不(bu)高。但是由于我(wo)(wo)們(men)城(cheng)市發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)過度推崇房(fang)(fang)(fang)(fang)地產的(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產帶動整個經濟的(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)。中高房(fang)(fang)(fang)(fang)地產追求視(shi)覺現(xian)象比(bi)較(jiao)突出，所以(yi)城(cheng)市包容(rong)(rong)性比(bi)較(jiao)差。所以(yi)我(wo)(wo)們(men)中國(guo)特(te)別(bie)是在(zai)中等城(cheng)市，城(cheng)市的(de)產業(ye)(ye)結(jie)構不(bu)盡合(he)理，服(fu)務業(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)速度嚴重滯后(hou)。在(zai)座房(fang)(fang)(fang)(fang)地產商(shang)你們(men)不(bu)都(dou)是大(da)(da)規模(mo)開發(fa)(fa)(fa)土(tu)地去找房(fang)(fang)(fang)(fang)地產發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)工程(cheng)，在(zai)大(da)(da)市區大(da)(da)圍墻之下還有可(ke)容(rong)(rong)納的(de)空(kong)間嗎？在(zai)這些城(cheng)市我(wo)(wo)們(men)看到了(le)(le)路很(hen)(hen)寬，樓也(ye)很(hen)(hen)高，院(yuan)子也(ye)很(hen)(hen)大(da)(da)，生態也(ye)很(hen)(hen)好。但是就沒有服(fu)務業(ye)(ye)容(rong)(rong)身之地，我(wo)(wo)們(men)看到這種(zhong)城(cheng)市發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)模(mo)式，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)模(mo)式導致(zhi)了(le)(le)中國(guo)的(de)服(fu)務業(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)水平遠低(di)于同等城(cheng)市國(guo)家，所以(yi)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)滯后(hou)也(ye)是和我(wo)(wo)們(men)城(cheng)市發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)類型(xing)、房(fang)(fang)(fang)(fang)地產發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)模(mo)式有直(zhi)接的(de)關(guan)系。
對(dui)于房(fang)(fang)地(di)產發展的預期，我(wo)們(men)(men)(men)(men)想我(wo)們(men)(men)(men)(men)還(huan)是(shi)(shi)(shi)應該比較(jiao)欣喜，城(cheng)鎮化(hua)率達到了(le)接近55%，可是(shi)(shi)(shi)這(zhe)是(shi)(shi)(shi)一種粗放型的發展模式，我(wo)們(men)(men)(men)(men)在存量農(nong)(nong)民工(gong)(gong)有2014年有2.74億(yi)(yi)，外(wai)出農(nong)(nong)民工(gong)(gong)1.7億(yi)(yi)，這(zhe)種巨(ju)大的未來(lai)對(dui)房(fang)(fang)地(di)產需(xu)求有強大潛(qian)力的人群他長期的消(xiao)費興趣，怎么樣來(lai)解決這(zhe)些問題(ti)也是(shi)(shi)(shi)擴大內需(xu)這(zhe)是(shi)(shi)(shi)最大的前提。未來(lai)看到2030年我(wo)們(men)(men)(men)(men)按每年0.8%速度增長，城(cheng)鎮化(hua)率還(huan)會(hui)增加2億(yi)(yi)，5個億(yi)(yi)的人口進(jin)入城(cheng)市會(hui)產生(sheng)巨(ju)大的空(kong)(kong)間(jian)挪移。城(cheng)市31%、農(nong)(nong)村(cun)35%，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)三個靜態的判斷，一旦空(kong)(kong)間(jian)挪移形成以后農(nong)(nong)村(cun)大量房(fang)(fang)間(jian)被浪費掉，城(cheng)市會(hui)面臨嚴重不足。我(wo)們(men)(men)(men)(men)還(huan)有八千萬(wan)流(liu)動人口，城(cheng)鎮間(jian)流(liu)動人口，在北京的叫北漂，他們(men)(men)(men)(men)在城(cheng)市里頭也是(shi)(shi)(shi)沒(mei)有住(zhu)房(fang)(fang)，無(wu)論是(shi)(shi)(shi)租賃住(zhu)房(fang)(fang)還(huan)是購(gou)買(mai)住房，如果(guo)在未來城鎮化改革(ge)能持(chi)續進(jin)行(xing)的話(hua)，他們也會(hui)將來構成(cheng)，從(cong)收入角度來講也會(hui)構成(cheng)強大的群(qun)體，我們對房地產需求還(huan)是處于樂(le)觀狀態。
還有(you)一個估計(ji)(ji)，就是(shi)(shi)我們(men)(men)從收(shou)(shou)入群體來(lai)講，我們(men)(men)都知道這些年國(guo)(guo)(guo)際上(shang)對中國(guo)(guo)(guo)人龐大的(de)(de)(de)(de)購買力(li)抱驚訝的(de)(de)(de)(de)態度，大量(liang)人去(qu)日(ri)本席卷(juan)一空，大量(liang)人去(qu)歐美買東(dong)西。為什么？看起來(lai)統計(ji)(ji)局上(shang)判斷收(shou)(shou)入水(shui)平不(bu)高(gao)，但是(shi)(shi)實際上(shang)我們(men)(men)有(you)一大段的(de)(de)(de)(de)數(shu)據沒(mei)(mei)有(you)被包含在內，經濟(ji)學(xue)家(jia)統計(ji)(ji)中國(guo)(guo)(guo)收(shou)(shou)入人口(kou)年均收(shou)(shou)入18萬(wan)更(geng)(geng)多，包括銀行儲蓄貸款等(deng)等(deng)做推測(ce)性調查(cha)。這些人1.3億，相當于什么呢(ni)？相當于日(ri)本人口(kou)總(zong)額(e)，10萬(wan)到(dao)12萬(wan)之間那就是(shi)(shi)2.6億甚至更(geng)(geng)多。城鎮化發(fa)展不(bu)到(dao)55%的(de)(de)(de)(de)時(shi)候(hou)有(you)3億高(gao)收(shou)(shou)入人口(kou)相當于美國(guo)(guo)(guo)人口(kou)的(de)(de)(de)(de)總(zong)額(e)，會對未來(lai)住房(fang)產生什么樣的(de)(de)(de)(de)需求？所(suo)以我們(men)(men)不(bu)要擔心房(fang)地產沒(mei)(mei)有(you)需求，我們(men)(men)面(mian)臨的(de)(de)(de)(de)問(wen)題只是(shi)(shi)暫(zan)時(shi)性、過渡(du)性、結構性問(wen)題。
另一(yi)方(fang)面看中(zhong)國(guo)房地產(chan)出現(xian)(xian)(xian)了(le)泡(pao)沫(mo)(mo)。日本(ben)的(de)(de)(de)(de)泡(pao)沫(mo)(mo)和(he)(he)美(mei)國(guo)的(de)(de)(de)(de)泡(pao)沫(mo)(mo)一(yi)個是(shi)(shi)八二年，一(yi)個是(shi)(shi)二十一(yi)世紀以(yi)上(shang)初期。可是(shi)(shi)他們(men)的(de)(de)(de)(de)泡(pao)沫(mo)(mo)出現(xian)(xian)(xian)在(zai)(zai)什(shen)么(me)時候(hou)(hou)？城(cheng)鎮化率基本(ben)已經飽和(he)(he)了(le)，進(jin)城(cheng)人(ren)口達(da)到了(le)80%左(zuo)右(you)(you)，需求(qiu)飽和(he)(he)的(de)(de)(de)(de)情況下它(ta)出現(xian)(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題，和(he)(he)我們(men)在(zai)(zai)55%不到的(de)(de)(de)(de)情況下出現(xian)(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題能一(yi)樣嗎？所以(yi)我們(men)國(guo)家有(you)一(yi)些(xie)經濟(ji)(ji)學家說瞎話，看到西方(fang)經濟(ji)(ji)學的(de)(de)(de)(de)泡(pao)沫(mo)(mo)，并沒有(you)認真分析我們(men)國(guo)家的(de)(de)(de)(de)國(guo)情。現(xian)(xian)(xian)在(zai)(zai)在(zai)(zai)這些(xie)國(guo)家經濟(ji)(ji)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)速度(du)已經嚴重(zhong)放緩，日本(ben)出現(xian)(xian)(xian)泡(pao)沫(mo)(mo)的(de)(de)(de)(de)時候(hou)(hou)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)速度(du)在(zai)(zai)4.5，美(mei)國(guo)出現(xian)(xian)(xian)泡(pao)沫(mo)(mo)的(de)(de)(de)(de)時候(hou)(hou)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)速度(du)是(shi)(shi)2.2，我們(men)不管怎(zen)么(me)說現(xian)(xian)(xian)在(zai)(zai)增(zeng)長(chang)(chang)(chang)速度(du)在(zai)(zai)7左(zuo)右(you)(you)。7左(zuo)右(you)(you)還(huan)是(shi)(shi)處于高速增(zeng)長(chang)(chang)(chang)過程(cheng)之中(zhong)，人(ren)口進(jin)入城(cheng)鎮化速度(du)還(huan)在(zai)(zai)加(jia)快(kuai)，高收入水平(ping)人(ren)群還(huan)在(zai)(zai)不斷增(zeng)加(jia)，社會(hui)結構發生(sheng)深入的(de)(de)(de)(de)變化，我們(men)怎(zen)么(me)說會(hui)出現(xian)(xian)(xian)嚴重(zhong)的(de)(de)(de)(de)泡(pao)沫(mo)(mo)呢？房地產(chan)出現(xian)(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題只是(shi)(shi)暫時的(de)(de)(de)(de)一(yi)個結構性過程(cheng)，它(ta)有(you)它(ta)深層次的(de)(de)(de)(de)制度(du)性。
所(suo)謂供(gong)給過(guo)(guo)剩，從城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)規(gui)模(mo)(mo)判斷人口(kou)吸納程度，超大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)價格處(chu)于(yu)上漲(zhang)階段。50萬(wan)人口(kou)以下(xia)的中(zhong)小城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)還有(you)(you)充分(fen)的發(fa)(fa)展(zhan)空間，只(zhi)(zhi)是(shi)在(zai)一部分(fen)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，特別是(shi)二三線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)還由于(yu)制度性原因造成房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)供(gong)給嚴(yan)重(zhong)過(guo)(guo)剩。原因在(zai)哪里？就是(shi)我(wo)(wo)們(men)(men)(men)地方(fang)政(zheng)府發(fa)(fa)展(zhan)的利益(yi)動(dong)(dong)(dong)機(ji)和(he)發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)利益(yi)動(dong)(dong)(dong)機(ji)是(shi)一樣(yang)(yang)的，這(zhe)種規(gui)模(mo)(mo)既要補(bu)充我(wo)(wo)們(men)(men)(men)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)壓低工業地價招(zhao)商(shang)引(yin)資(zi)補(bu)充不足，這(zhe)種推動(dong)(dong)(dong)就把房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)泡(pao)沫，這(zhe)種瞬間的泡(pao)沫加(jia)大(da)了，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)是(shi)一種商(shang)品，我(wo)(wo)們(men)(men)(men)遵(zun)循市(shi)場規(gui)律(lv)，規(gui)律(lv)下(xia)來有(you)(you)一個(ge)基本特點供(gong)求一定會出現(xian)過(guo)(guo)渡，這(zhe)是(shi)所(suo)有(you)(you)發(fa)(fa)達國(guo)家、非發(fa)(fa)達國(guo)家只(zhi)(zhi)要是(shi)市(shi)場經濟(ji)必(bi)須(xu)面(mian)臨的過(guo)(guo)程。房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)波動(dong)(dong)(dong)和(he)其(qi)他(ta)商(shang)品波動(dong)(dong)(dong)不一樣(yang)(yang)，不一樣(yang)(yang)在(zai)兩(liang)個(ge)方(fang)面(mian)。第一個(ge)我(wo)(wo)們(men)(men)(men)產(chan)(chan)業鏈過(guo)(guo)剩，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)過(guo)(guo)剩是(shi)大(da)量材料閑(xian)置(zhi)，在(zai)我(wo)(wo)們(men)(men)(men)空間上所(suo)占有(you)(you)的規(gui)模(mo)(mo)影響力巨大(da)，帶動(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)業鏈巨大(da)。第二政(zheng)府企業家雙(shuang)重(zhong)推動(dong)(dong)(dong)，市(shi)場經濟(ji)國(guo)家推動(dong)(dong)(dong)和(he)放大(da)庫存不會那么多，可是(shi)我(wo)(wo)們(men)(men)(men)政(zheng)府和(he)企業雙(shuang)重(zhong)推動(dong)(dong)(dong)可能放大(da)效益(yi)遠(yuan)遠(yuan)超出我(wo)(wo)們(men)(men)(men)想象，所(suo)以就出現(xian)了暫時性、結構性的波動(dong)(dong)(dong)，這(zhe)是(shi)中(zhong)國(guo)特色(se)的房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)。
引(yin)起了(le)(le)空間資(zi)源、產(chan)(chan)業鏈以(yi)及社會的(de)(de)影響(xiang)。在這種(zhong)情(qing)況下我(wo)(wo)們(men)(men)怎么樣回顧我(wo)(wo)們(men)(men)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)發展(zhan)(zhan)的(de)(de)歷史，我(wo)(wo)們(men)(men)過去(qu)是(shi)滿足基本需(xu)求，到了(le)(le)90年(nian)代以(yi)后滿足視(shi)覺(jue)的(de)(de)需(xu)求，來(lai)賣房(fang)子(zi)，所(suo)(suo)(suo)以(yi)我(wo)(wo)們(men)(men)到90年(nian)代以(yi)后看(kan)房(fang)子(zi)各(ge)種(zhong)生(sheng)態空間，到了(le)(le)21世(shi)紀我(wo)(wo)們(men)(men)發現房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)只能(neng)解決中看(kan)不中用是(shi)一件大的(de)(de)問(wen)題，所(suo)(suo)(suo)以(yi)萬(wan)達提(ti)出(chu)一個(ge)綜(zong)合體，在城市密集(ji)區迅速解決商業發展(zhan)(zhan)問(wen)題。商業發展(zhan)(zhan)帶來(lai)了(le)(le)我(wo)(wo)們(men)(men)不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)視(shi)覺(jue)滿足，甚至解決了(le)(le)某(mou)一部分的(de)(de)消費需(xu)求，這種(zhong)模式(shi)目前已經成為中國房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)發展(zhan)(zhan)主流性的(de)(de)模式(shi)，不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)萬(wan)達在做，所(suo)(suo)(suo)有房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)商效仿這種(zhong)模式(shi)，這種(zhong)發展(zhan)(zhan)模式(shi)叫轉型的(de)(de)，不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)我(wo)(wo)們(men)(men)所(suo)(suo)(suo)有房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)商轉型，包(bao)括王建民(min)也能(neng)感受到轉型壓力，一千萬(wan)人口以(yi)上的(de)(de)城市，比如說北(bei)京兩千萬(wan)，我(wo)(wo)分割成三十萬(wan)，所(suo)(suo)(suo)以(yi)這個(ge)市場(chang)很(hen)有限，它的(de)(de)規(gui)模還(huan)是(shi)有限。
房(fang)地(di)(di)(di)產在(zai)目前(qian)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)的情況下我(wo)(wo)們所有的房(fang)地(di)(di)(di)產企(qi)業都面臨壓(ya)力(li)。因(yin)(yin)為(wei)(wei)什(shen)么呢？因(yin)(yin)為(wei)(wei)只要(yao)是(shi)賺(zhuan)(zhuan)錢的行業我(wo)(wo)們企(qi)業家就無限(xian)向這個(ge)行業涌入；地(di)(di)(di)方政(zheng)府只要(yao)他能賺(zhuan)(zhuan)錢會大規(gui)模(mo)復制(zhi)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)模(mo)式，但是(shi)這種土地(di)(di)(di)擴展(zhan)(zhan)(zhan)一(yi)(yi)(yi)定會遇到暫時性(xing)需(xu)求(qiu)飽(bao)和。為(wei)(wei)什(shen)么說暫時性(xing)需(xu)求(qiu)飽(bao)和呢？因(yin)(yin)為(wei)(wei)我(wo)(wo)們相(xiang)應的制(zhi)度并(bing)沒有進(jin)行調整，后期(qi)制(zhi)度改(gai)革到現(xian)(xian)在(zai)緩慢(man)，土地(di)(di)(di)制(zhi)度改(gai)革幾乎沒有進(jin)展(zhan)(zhan)(zhan)，新的需(xu)求(qiu)人(ren)群(qun)沒有增加，我(wo)(wo)們房(fang)地(di)(di)(di)產在(zai)一(yi)(yi)(yi)部分(fen)城市特(te)別是(shi)二三線城市，三四線城市，傳到哪一(yi)(yi)(yi)個(ge)政(zheng)府，某一(yi)(yi)(yi)個(ge)企(qi)業家就會面臨著嚴峻的消(xiao)費壓(ya)力(li)。會呈現(xian)(xian)供(gong)需(xu)不平衡導致產品積壓(ya)。
怎么(me)解決這(zhe)個(ge)(ge)問題？一(yi)方面我們要(yao)把希望寄托(tuo)在未來改革生產(chan)，另外一(yi)方面也希望城市發(fa)展的(de)路徑要(yao)進(jin)行(xing)(xing)調(diao)整。就是把過(guo)去只考慮到存量之間福利性供給和(he)依賴于土地(di)占有的(de)模式必須要(yao)進(jin)行(xing)(xing)轉型(xing)。中央政府實行(xing)(xing)的(de)新型(xing)城鎮化發(fa)展戰(zhan)略幾個(ge)(ge)非(fei)常重要(yao)的(de)點。
第一以(yi)人為(wei)本，就(jiu)(jiu)是為(wei)了促(cu)進改革(ge)指明了明確方向(xiang)。第二要(yao)(yao)可(ke)持(chi)續(xu)發(fa)展，就(jiu)(jiu)是粗(cu)放(fang)型以(yi)房地產帶(dai)動大規模土地擴張的(de)模式要(yao)(yao)轉向(xiang)集(ji)約、可(ke)持(chi)續(xu)性(xing)、低碳緊湊型發(fa)展模式。第三要(yao)(yao)實現城市發(fa)展的(de)創(chuang)新。
轉型核(he)心問題(ti)要降低城(cheng)市(shi)(shi)發(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)成(cheng)本，我們(men)(men)(men)現在城(cheng)市(shi)(shi)發(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)成(cheng)本過高，投的(de)(de)越大基礎設(she)施供給(gei)戰線越長，城(cheng)市(shi)(shi)為了賣(mai)地(di)(di)，把(ba)視(shi)覺(jue)效(xiao)應放在首位中看(kan)不中用，基礎設(she)施會(hui)出(chu)現大量的(de)(de)閑置(zhi)浪費。到歐(ou)洲、日(ri)本看(kan)哪(na)一個國(guo)家像我們(men)(men)(men)這樣追(zhui)求快速發(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，把(ba)所有城(cheng)市(shi)(shi)搞的(de)(de)跟花園一樣，我們(men)(men)(men)面臨(lin)著(zhu)幾億農民(min)要進城(cheng)，他們(men)(men)(men)需(xu)求問題(ti)很大。這種發(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)已經成(cheng)為制度發(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)的(de)(de)障礙(ai)。政府沒錢，沒地(di)(di)可賣(mai)，房(fang)子、地(di)(di)賣(mai)不出(chu)去，基礎設(she)施供給(gei)面臨(lin)著(zhu)瓶頸，所以怎么樣降低發(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)成(cheng)本，是在所有城(cheng)市(shi)(shi)之間(jian)面臨(lin)著(zhu)直(zhi)接影(ying)響(xiang)到房(fang)地(di)(di)產的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)。
第二個是(shi)提(ti)高城(cheng)市資源(yuan)配置效(xiao)率，促進緊湊型城(cheng)市發(fa)展(zhan)，而不(bu)是(shi)過去(qu)的一(yi)個地產(chan)就是(shi)一(yi)個大(da)(da)(da)的花園，一(yi)個城(cheng)市空間(jian)大(da)(da)(da)生態公園、大(da)(da)(da)廣場等等，只有提(ti)高城(cheng)市人口(kou)密度(du)、基礎設(she)施供給才能達到最大(da)(da)(da)的規模(mo)效(xiao)益(yi)，可是(shi)我(wo)們(men)大(da)(da)(da)量資源(yuan)投入在(zai)政府工(gong)程(cheng)，城(cheng)市粗放型發(fa)展(zhan)是(shi)我(wo)們(men)城(cheng)市壓力(li)過大(da)(da)(da)。
第(di)三激(ji)發(fa)城市(shi)活力，中國有等(deng)級(ji)發(fa)展(zhan)觀。怎(zen)么讓中小城市(shi)能在(zai)不受(shou)上級(ji)各種管理、上級(ji)財政剝奪情況下給他發(fa)展(zhan)空間，這(zhe)恐怕是(shi)我們未(wei)來(lai)改革中面臨重要的難題，但是(shi)也必(bi)須要破解(jie)。
第四個(ge)怎么(me)樣(yang)管理(li)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)？我(wo)們(men)中國(guo)(guo)三(san)十年高速增(zeng)長，現在(zai)(zai)管理(li)模式還在(zai)(zai)農村的(de)管理(li)方(fang)式下，追(zhui)求形象，對城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)的(de)規律并(bing)沒有形成(cheng)了解(jie)。我(wo)們(men)大(da)量的(de)高鐵，世界上所(suo)有高鐵都(dou)是(shi)修(xiu)在(zai)(zai)市(shi)(shi)中心(xin)的(de)，通過各種流(liu)量促(cu)進中心(xin)人口來(lai)(lai)(lai)帶(dai)動地(di)產、帶(dai)動所(suo)有的(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)。可是(shi)唯一中國(guo)(guo)高鐵修(xiu)到城(cheng)(cheng)外(wai)，希望(wang)建(jian)立新(xin)城(cheng)(cheng)，高鐵快速流(liu)通的(de)地(di)方(fang)，到了新(xin)城(cheng)(cheng)半個(ge)小(xiao)時到半個(ge)小(xiao)時下車，效率何在(zai)(zai)？所(suo)以我(wo)們(men)很(hen)多城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)長官并(bing)不(bu)懂城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)的(de)規模，他要通過交通樞紐的(de)結(jie)合帶(dai)來(lai)(lai)(lai)交通流(liu)量的(de)劇增(zeng)才能帶(dai)來(lai)(lai)(lai)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)。他想我(wo)怎么(me)樣(yang)迅速建(jian)成(cheng)來(lai)(lai)(lai)獲得政(zheng)績，我(wo)城(cheng)(cheng)外(wai)修(xiu)完了，再給房地(di)產商留開發(fa)(fa)(fa)新(xin)區，開始這種開發(fa)(fa)(fa)新(xin)區一定會來(lai)(lai)(lai)失敗，這就是(shi)所(suo)謂創(chuang)新(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)管理(li)能力首先要了解(jie)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)規律。
所謂機會，新型城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)給房(fang)地產商的(de)(de)機會。我想大(da)概有這(zhe)么幾個(ge)方面。新城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化(hua)提出了三個(ge)1億人(ren)，這(zhe)三個(ge)1億人(ren)如(ru)果政策落實就是三億人(ren)對房(fang)地產的(de)(de)需求(qiu)，房(fang)地產未來發展怎么樣(yang)呢(ni)？怎么加快改革(ge)，推動(dong)戶改，釋放中(zhong)小城(cheng)(cheng)市發展壓(ya)力。
未(wei)來創新方向(xiang)，傳統(tong)(tong)單一的(de)(de)地(di)產發展模式(shi)已經滯后，房(fang)地(di)產不(bu)再是(shi)(shi)單單建(jian)房(fang)子賣出去，它是(shi)(shi)要(yao)解決整個(ge)市(shi)區發展綜(zong)合(he)的(de)(de)問題。第二個(ge)房(fang)地(di)產從視覺(jue)模式(shi)向(xiang)綜(zong)合(he)性模式(shi)轉變，不(bu)是(shi)(shi)簡單的(de)(de)視覺(jue)模式(shi)，我要(yao)滿(man)足(zu)在(zai)這個(ge)社區內所(suo)有城(cheng)市(shi)可(ke)能提(ti)(ti)供的(de)(de)各種需求。不(bu)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)(shi)消費需求，多(duo)元化的(de)(de)需求，甚至(zhi)包括公共(gong)服務(wu)需求。房(fang)地(di)產不(bu)再是(shi)(shi)一個(ge)獨(du)立居住(zhu)的(de)(de)社區，它是(shi)(shi)要(yao)大(da)服務(wu)和城(cheng)市(shi)所(suo)可(ke)能提(ti)(ti)供的(de)(de)功能連接在(zai)一起。給我們(men)帶(dai)來醫療、教育、衛(wei)生、商業、文化等等，這種模式(shi)的(de)(de)改(gai)變，還(huan)以為著(zhu)下一步中國的(de)(de)發展不(bu)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)(shi)科技也(ye)在(zai)領先，不(bu)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)(shi)過去傳統(tong)(tong)的(de)(de)發展，所(suo)以總理提(ti)(ti)出互聯(lian)網+，+什么？智(zhi)能家(jia)庭可(ke)能就是(shi)(shi)我們(men)想象的(de)(de)未(wei)來。
我(wo)們最近提(ti)出中國智(zhi)慧(hui)城(cheng)市，智(zhi)慧(hui)城(cheng)市大(da)(da)(da)數(shu)(shu)據(ju)(ju)(ju)，大(da)(da)(da)數(shu)(shu)據(ju)(ju)(ju)在(zai)政府(fu)層面推(tui)廣大(da)(da)(da)數(shu)(shu)據(ju)(ju)(ju)，成功概念(nian)非(fei)常(chang)之低，為什(shen)么(me)？要解決數(shu)(shu)據(ju)(ju)(ju)整合(he)改革難度(du)比(bi)其他改革難度(du)都不(bu)差。第二政府(fu)利用(yong)大(da)(da)(da)數(shu)(shu)據(ju)(ju)(ju)效率會低，從體制(zhi)管(guan)委等等怎么(me)利用(yong)起(qi)來(lai)？第三(san)政府(fu)沒錢(qian)，拿(na)什(shen)么(me)搞大(da)(da)(da)數(shu)(shu)據(ju)(ju)(ju)？所以21世(shi)紀高科(ke)技結構是(shi)互聯網和(he)產業(ye)化智(zhi)慧(hui)城(cheng)市結合(he)，但是(shi)不(bu)能僅僅提(ti)供在(zai)大(da)(da)(da)數(shu)(shu)據(ju)(ju)(ju)上。
我(wo)(wo)們(men)(men)可以看到互聯(lian)網已經改(gai)變(bian)了我(wo)(wo)們(men)(men)城市(shi)生活。從我(wo)(wo)們(men)(men)滴滴打(da)車Uber，從支(zhi)付金(jin)融(rong)改(gai)革，電視終端的(de)(de)改(gai)變(bian)，醫療(liao)、健康等等改(gai)革。都可以和互聯(lian)網聯(lian)結在一(yi)起，但(dan)是(shi)(shi)我(wo)(wo)們(men)(men)從什(shen)么方面入手？怎(zen)么通過互聯(lian)網和房地(di)(di)產這(zhe)個+來(lai)形成傳統產業(ye)的(de)(de)顛覆呢(ni)？我(wo)(wo)想跨界就是(shi)(shi)未來(lai)房地(di)(di)產發(fa)展，甚(shen)至中(zhong)國(guo)所有(you)產業(ye)發(fa)展的(de)(de)一(yi)個非常重要的(de)(de)前景。跨界的(de)(de)東西(xi)，我(wo)(wo)們(men)(men)要發(fa)生根本的(de)(de)變(bian)革，現(xian)在考慮(lv)房地(di)(di)產不僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)賣房子，要考慮(lv)到金(jin)融(rong)、醫療(liao)、各項服務(wu)，社區(qu)服務(wu)和政府服務(wu)怎(zen)么樣(yang)融(rong)合到我(wo)(wo)們(men)(men)這(zhe)個房地(di)(di)產社區(qu)的(de)(de)每一(yi)個要素之中(zhong)。我(wo)(wo)們(men)(men)提出互聯(lian)網+房地(di)(di)產就是(shi)(shi)智能(neng)家(jia)庭、智慧社區(qu)、智慧產業(ye)園(yuan)區(qu)和智慧城市(shi)的(de)(de)有(you)機(ji)結合。
我(wo)(wo)(wo)(wo)們今年1月(yue)份在(zai)(zai)(zai)日本召開了柏之(zhi)葉(xie)智(zhi)(zhi)(zhi)慧(hui)(hui)城(cheng)市會議，我(wo)(wo)(wo)(wo)們過(guo)(guo)去(qu)所考(kao)慮的(de)(de)所謂房(fang)地(di)產已經不是(shi)一(yi)個(ge)(ge)簡單的(de)(de)房(fang)地(di)產，但是(shi)它的(de)(de)目標是(shi)要降低(di)能(neng)源(yuan)消耗(hao)。在(zai)(zai)(zai)社區(qu)中(zhong)所有的(de)(de)能(neng)源(yuan)系(xi)統，都通(tong)(tong)過(guo)(guo)智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)和智(zhi)(zhi)(zhi)慧(hui)(hui)方式組(zu)合在(zai)(zai)(zai)一(yi)起(qi)(qi)，組(zu)合在(zai)(zai)(zai)一(yi)起(qi)(qi)來實現所謂的(de)(de)智(zhi)(zhi)(zhi)慧(hui)(hui)化(hua)，白天家(jia)(jia)庭(ting)可(ke)以智(zhi)(zhi)(zhi)慧(hui)(hui)化(hua)，人(ren)不在(zai)(zai)(zai)電(dian)力消耗(hao)了最低(di)程度(du)。每個(ge)(ge)家(jia)(jia)庭(ting)到社區(qu)有控制中(zhong)心(xin)，每個(ge)(ge)家(jia)(jia)庭(ting)的(de)(de)流量，當你在(zai)(zai)(zai)它的(de)(de)淡季可(ke)以把(ba)多余能(neng)源(yuan)進行(xing)設計中(zhong)心(xin)，到夜(ye)晚(wan)釋放在(zai)(zai)(zai)家(jia)(jia)庭(ting)。每個(ge)(ge)家(jia)(jia)庭(ting)的(de)(de)節(jie)省還可(ke)以獎(jiang)勵提(ti)供公共服務(wu)，這只(zhi)是(shi)在(zai)(zai)(zai)有限情況下提(ti)升了智(zhi)(zhi)(zhi)慧(hui)(hui)城(cheng)市的(de)(de)終端，但是(shi)它給(gei)我(wo)(wo)(wo)(wo)們一(yi)個(ge)(ge)啟發(fa)，所有地(di)產商和大(da)企業、制造企業和設計商綜合在(zai)(zai)(zai)一(yi)起(qi)(qi)，通(tong)(tong)過(guo)(guo)跨界的(de)(de)聯(lian)合，利益分享形成(cheng)世(shi)界上唯(wei)一(yi)的(de)(de)一(yi)個(ge)(ge)所謂智(zhi)(zhi)(zhi)慧(hui)(hui)城(cheng)市，兩萬五(wu)千個(ge)(ge)社區(qu)。我(wo)(wo)(wo)(wo)們7月(yue)10號(hao)在(zai)(zai)(zai)智(zhi)慧城市(shi)博覽會(hui)，我們也把城市(shi)的展覽引進來，這里頭我剛才(cai)講的三(san)井不動產(chan)。
第二(er)個是松島智能(neng)控(kong)制(zhi)(zhi)中(zhong)心(xin)(xin)，通過無(wu)線的(de)攝(she)像頭在(zai)終端(duan)控(kong)制(zhi)(zhi)上，全(quan)是可以實(shi)現(xian)監控(kong)。但(dan)是只是滿(man)足了所謂智慧(hui)城市(shi)的(de)單(dan)一(yi)模式(shi)。中(zhong)國的(de)智慧(hui)城市(shi)，既(ji)不可能(neng)以簡單(dan)能(neng)源消(xiao)耗為目標(biao)，要(yao)從智能(neng)家庭入口(kou)，使我(wo)(wo)(wo)們對于家具的(de)關心(xin)(xin)來關心(xin)(xin)我(wo)(wo)(wo)們電氣(qi)怎(zen)么(me)(me)樣通過未來的(de)互聯網可以有效充分(fen)的(de)利用(yong)。怎(zen)么(me)(me)樣可以通過互聯網的(de)方(fang)式(shi)來改變社(she)區的(de)服務(wu)和交費系統，怎(zen)么(me)(me)樣通過智慧(hui)的(de)方(fang)式(shi)，通過每(mei)一(yi)個手(shou)(shou)機，現(xian)在(zai)有12.56億(yi)人(ren)口(kou)來使用(yong)手(shou)(shou)機，一(yi)共有13.6億(yi)人(ren)口(kou)，每(mei)個手(shou)(shou)機終端(duan)所反(fan)饋(kui)的(de)信息遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)超出(chu)我(wo)(wo)(wo)們固定的(de)攝(she)像頭，如(ru)果(guo)我(wo)(wo)(wo)們建立一(yi)個控(kong)制(zhi)(zhi)中(zhong)心(xin)(xin)，把每(mei)個手(shou)(shou)機所用(yong)的(de)功能(neng)反(fan)饋(kui)到控(kong)制(zhi)(zhi)中(zhong)心(xin)(xin)，迅速的(de)處理完成社(she)會(hui)治理的(de)方(fang)面。
我們也可以通(tong)過一(yi)個房(fang)子(zi)像一(yi)個手機一(yi)樣可以把各(ge)種互(hu)聯(lian)網(wang)軟件注入進去。解(jie)決房(fang)地產未來(lai)(lai)提供的(de)需求(qiu)，甚(shen)至包括服務業(ye)，物業(ye)管理都(dou)可以打透(tou)原來(lai)(lai)的(de)概念。房(fang)地產和互(hu)聯(lian)網(wang)+，互(hu)聯(lian)網(wang)+會(hui)帶動(dong)實(shi)體產業(ye)發(fa)展，只有在(zai)中(zhong)國能實(shi)現，因為中(zhong)國是世(shi)界第二大互(hu)聯(lian)網(wang)國家，甚(shen)至在(zai)某些城(cheng)市超(chao)越(yue)了美國。
歐洲日本這(zhe)些(xie)發達國(guo)家的互聯網遠(yuan)遠(yuan)落后于中(zhong)國(guo)，中(zhong)國(guo)調動能力遠(yuan)遠(yuan)大于這(zhe)些(xie)國(guo)家，何(he)況中(zhong)國(guo)還有一(yi)個龐(pang)大的未來(lai)(lai)帶(dai)勁城鎮人口巨大的發展空(kong)間(jian)，如果房地產轉型，和互聯網結(jie)合，我(wo)們會影響到其他的一(yi)帶(dai)一(yi)路國(guo)家。我(wo)們甚(shen)至在產業領先上會帶(dai)動世界，這(zhe)就是我(wo)們房地產轉型和互聯網+為(wei)我(wo)們帶(dai)來(lai)(lai)最美好的前提，謝(xie)謝(xie)大家。
主持人：謝謝李鐵主任(ren)(ren)深(shen)入(ru)的(de)(de)演講。第二個(ge)(ge)李鐵主任(ren)(ren)提(ti)(ti)到(dao)了，切到(dao)了我們(men)(men)(men)今天的(de)(de)題目，顛覆與(yu)創新。我們(men)(men)(men)可以看(kan)到(dao)雖然未(wei)來(lai)房(fang)地(di)產業是光明的(de)(de)，但(dan)是確實跟過去(qu)是不(bu)一(yi)(yi)樣的(de)(de)，李鐵主任(ren)(ren)講新型城(cheng)鎮化未(wei)來(lai)趨勢的(de)(de)時候也(ye)講到(dao)，未(wei)來(lai)城(cheng)市的(de)(de)發展已經不(bu)僅(jin)僅(jin)造新城(cheng)，意味著房(fang)地(di)產開發不(bu)僅(jin)僅(jin)簡(jian)單(dan)的(de)(de)造新房(fang)子。另外他(ta)也(ye)提(ti)(ti)到(dao)我們(men)(men)(men)未(wei)來(lai)其(qi)實也(ye)不(bu)僅(jin)僅(jin)是去(qu)服務(wu)于這個(ge)(ge)我們(men)(men)(men)這些剛才提(ti)(ti)到(dao)的(de)(de)需求的(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)(ge)簡(jian)簡(jian)單(dan)單(dan)的(de)(de)住(zhu)房(fang)的(de)(de)需求，而應該(gai)是更多(duo)的(de)(de)給他(ta)們(men)(men)(men)提(ti)(ti)供多(duo)元(yuan)化的(de)(de)城(cheng)市的(de)(de)這種服務(wu)或者需求。這就(jiu)要求我們(men)(men)(men)地(di)產商(shang)必須要跨界。最(zui)后李鐵主任(ren)(ren)提(ti)(ti)到(dao)了互聯網+，互聯網+和智慧城(cheng)市可能是我們(men)(men)(men)未(wei)來(lai)整個(ge)(ge)中國房(fang)地(di)產業發展區域的(de)(de)下(xia)一(yi)(yi)個(ge)(ge)風口或者下(xia)一(yi)(yi)個(ge)(ge)機會。今天上午我們(men)(men)(men)主題演講就(jiu)結束了。我看(kan)到(dao)微信群、朋友圈(quan)相(xiang)互關注的(de)(de)朋友們(men)(men)(men)都有很多(duo)的(de)(de)分享，就(jiu)大家(jia)感興趣(qu)的(de)(de)問題做一(yi)(yi)個(ge)(ge)提(ti)(ti)問。
提問(wen)：各位(wei)老(lao)師、各位(wei)朋友大家好。我想請第二位(wei)嘉(jia)賓也是于(yu)主任，我請教(jiao)一個(ge)互(hu)聯網方面的(de)(de)問題(ti)。我是做(zuo)(zuo)房(fang)產的(de)(de)，做(zuo)(zuo)了十多年(nian)，我們現(xian)在想做(zuo)(zuo)一個(ge)咖啡(fei)(fei)館(guan)以(yi)后(hou)來代替我們所(suo)有的(de)(de)銷(xiao)售部，我們銷(xiao)售部不建(jian)(jian)立，售樓中(zhong)心(xin)建(jian)(jian)成咖啡(fei)(fei)館(guan)，如果用互(hu)聯網思(si)維進行(xing)運(yun)營，到所(suo)有項目當中(zhong)去(qu)進行(xing)嫁接，我們需要注意(yi)哪些方面和這(zhe)個(ge)運(yun)作過程當中(zhong)會出現(xian)相(xiang)(xiang)應(ying)的(de)(de)問題(ti)，在您的(de)(de)眼(yan)光當中(zhong)有什(shen)么(me)樣的(de)(de)一個(ge)建(jian)(jian)議？給我們相(xiang)(xiang)應(ying)的(de)(de)指導，非常(chang)感謝。
于施洋：非常抱歉，因(yin)為(wei)我(wo)(wo)不是做互聯(lian)網的，也沒(mei)有(you)(you)從事房(fang)地產和(he)開咖啡館的經驗(yan)。所以(yi)您提的這(zhe)個(ge)問(wen)題(ti)(ti)我(wo)(wo)覺(jue)得只(zhi)能給一(yi)(yi)個(ge)建議(yi)，就(jiu)是目前(qian)有(you)(you)很多的一(yi)(yi)些講互聯(lian)網思維和(he)成功(gong)互聯(lian)網公司進(jin)行他們成功(gong)的一(yi)(yi)些基本的要點的這(zhe)些東西(xi)，有(you)(you)一(yi)(yi)些書籍、案例可以(yi)好好的研究(jiu)一(yi)(yi)下。至于說您提的這(zhe)個(ge)具體的問(wen)題(ti)(ti)，因(yin)為(wei)我(wo)(wo)也沒(mei)有(you)(you)足夠(gou)的時間來進(jin)行思考(kao)，所以(yi)我(wo)(wo)就(jiu)只(zhi)能回答到(dao)這(zhe)個(ge)程(cheng)度(du)。
提(ti)問：我是來自廣(guang)州的(de)。問第三位嘉賓，原來曾經到廣(guang)州做(zuo)過演講，我也(ye)聽過非常崇拜。我主要是做(zuo)房(fang)(fang)地產的(de)一些政策研究，原來在廣(guang)州房(fang)(fang)管局(ju)工作，我辭職(zhi)出來了(le)。關(guan)注(zhu)農(nong)村(cun)的(de)土地制度改(gai)革，小產權(quan)房(fang)(fang)問題，請教第三位李鐵老師，農(nong)村(cun)土地制度，小產權(quan)房(fang)(fang)制度走(zou)向或者(zhe)政策的(de)動態，將來會怎么改(gai)，這個時間(jian)進度會是什么樣？這樣一個問題。
李鐵：小(xiao)產(chan)(chan)(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)分太多(duo)。比(bi)如(ru)說廣州的(de)(de)出租就是(shi)(shi)小(xiao)產(chan)(chan)(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)，所有(you)(you)農(nong)民(min)建筑房(fang)(fang)(fang)(fang)都是(shi)(shi)小(xiao)產(chan)(chan)(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)，在(zai)(zai)北(bei)京市(shi)郊(jiao)區(qu)在(zai)(zai)很多(duo)大(da)型郊(jiao)區(qu)由農(nong)村(cun)鄉鎮(zhen)建設的(de)(de)沒(mei)有(you)(you)拿(na)(na)到城鎮(zhen)的(de)(de)也叫小(xiao)產(chan)(chan)(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)。涉及到我(wo)們(men)對農(nong)村(cun)土地(di)制(zhi)度的(de)(de)理解(jie)，宅基(ji)地(di)的(de)(de)理解(jie)。十八屆三中全會提出了(le)(le)(le)產(chan)(chan)(chan)權(quan)利用問題(ti)，還沒(mei)有(you)(you)列為(wei)財(cai)產(chan)(chan)(chan)權(quan)，我(wo)們(men)把這(zhe)塊(kuai)兒土地(di)作為(wei)福利性土地(di)，是(shi)(shi)不是(shi)(shi)可(ke)以(yi)拿(na)(na)到市(shi)場(chang)去(qu)交(jiao)換？這(zhe)就是(shi)(shi)我(wo)們(men)目(mu)前在(zai)(zai)研究爭論而且(qie)有(you)(you)待解(jie)決(jue)的(de)(de)一(yi)個問題(ti)。第(di)二這(zhe)種宅基(ji)地(di)直接(jie)涉及到農(nong)民(min)的(de)(de)一(yi)個基(ji)本權(quan)益，我(wo)們(men)知(zhi)(zhi)道近三四十年我(wo)們(men)宅基(ji)地(di)受到法律限制(zhi)是(shi)(shi)不可(ke)以(yi)拿(na)(na)到市(shi)場(chang)上交(jiao)易的(de)(de)，因為(wei)我(wo)們(men)知(zhi)(zhi)道城鄉土地(di)交(jiao)換中只有(you)(you)經過了(le)(le)(le)城市(shi)的(de)(de)開發、征用才能(neng)拿(na)(na)到市(shi)場(chang)去(qu)交(jiao)換。過去(qu)有(you)(you)大(da)量宅基(ji)地(di)變成小(xiao)產(chan)(chan)(chan)權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)形(xing)式，這(zhe)筆(bi)交(jiao)換從法律上看是(shi)(shi)違(wei)(wei)法的(de)(de)，可(ke)是(shi)(shi)它已經變成了(le)(le)(le)現(xian)實，既(ji)然是(shi)(shi)違(wei)(wei)法的(de)(de)又(you)變成現(xian)實，這(zhe)里面有(you)(you)兩大(da)塊(kuai)兒利益流失。因為(wei)是(shi)(shi)違(wei)(wei)法的(de)(de)，沒(mei)有(you)(you)拿(na)(na)到房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)權(quan)，第(di)二因為(wei)是(shi)(shi)違(wei)(wei)法的(de)(de)不被政(zheng)府允許(xu)的(de)(de)，政(zheng)府土地(di)稅收少了(le)(le)(le)一(yi)大(da)塊(kuai)兒。這(zhe)些(xie)問題(ti)怎么解(jie)決(jue)。
通州有(you)一(yi)(yi)(yi)個例子，畫(hua)家在(zai)(zai)(zai)那(nei)(nei)里(li)租房(fang)(fang)，大(da)(da)量畫(hua)家在(zai)(zai)(zai)那(nei)(nei)兒(er)租房(fang)(fang)，房(fang)(fang)主租賃價格(ge)提高了(le)，因為是(shi)(shi)(shi)違法調動，起訴到法院，要(yao)求租房(fang)(fang)藝術家按照現(xian)在(zai)(zai)(zai)價格(ge)來(lai)(lai)補(bu)(bu)充(chong)我(wo)，或者(zhe)取消租賃合同，但(dan)是(shi)(shi)(shi)他已經(jing)使用了(le)十幾年(nian)了(le)，這(zhe)(zhe)個法律合同經(jing)過法院判決(jue)(jue)是(shi)(shi)(shi)違法的(de)，說原服務所(suo)有(you)人要(yao)補(bu)(bu)充(chong)租賃住房(fang)(fang)的(de)所(suo)有(you)人這(zhe)(zhe)些(xie)(xie)年(nian)所(suo)進(jin)行的(de)投入。實際上這(zhe)(zhe)里(li)頭就有(you)一(yi)(yi)(yi)個非常(chang)重要(yao)的(de)政策(ce)未來(lai)(lai)的(de)目(mu)標，你盡管(guan)是(shi)(shi)(shi)違法合同，但(dan)是(shi)(shi)(shi)你要(yao)補(bu)(bu)償這(zhe)(zhe)塊兒(er)，你也承(cheng)擔(dan)不起，在(zai)(zai)(zai)一(yi)(yi)(yi)定程(cheng)度上使這(zhe)(zhe)個控告變(bian)成空白的(de)。從(cong)大(da)(da)前(qian)提來(lai)(lai)講農(nong)村土(tu)地(di)(di)要(yao)不要(yao)改(gai)(gai)(gai)變(bian)？十八(ba)屆三中全會提出來(lai)(lai)，第(di)一(yi)(yi)(yi)要(yao)解決(jue)(jue)城鄉土(tu)地(di)(di)同權，第(di)二(er)個要(yao)解決(jue)(jue)對宅(zhai)(zhai)基地(di)(di)未來(lai)(lai)的(de)認定，但(dan)是(shi)(shi)(shi)我(wo)想如果這(zhe)(zhe)個土(tu)地(di)(di)制度改(gai)(gai)(gai)革(ge)，如果能進(jin)行下(xia)去我(wo)們(men)將(jiang)釋放一(yi)(yi)(yi)大(da)(da)批的(de)我(wo)們(men)中國經(jing)濟(ji)發展(zhan)的(de)活(huo)力，可是(shi)(shi)(shi)在(zai)(zai)(zai)目(mu)前(qian)一(yi)(yi)(yi)個改(gai)(gai)(gai)革(ge)所(suo)面(mian)臨(lin)的(de)重重阻力是(shi)(shi)(shi)我(wo)們(men)很難(nan)想象(xiang)的(de)。八(ba)二(er)年(nian)代僅僅一(yi)(yi)(yi)個大(da)(da)包干的(de)問(wen)題有(you)槍(qiang)斃危(wei)險，所(suo)以現(xian)在(zai)(zai)(zai)改(gai)(gai)(gai)革(ge)比以前(qian)難(nan)度大(da)(da)的(de)很多(duo)。我(wo)希望在(zai)(zai)(zai)這(zhe)(zhe)些(xie)(xie)方面(mian)進(jin)行改(gai)(gai)(gai)革(ge)，我(wo)個人希望，不僅僅進(jin)行城鄉同權改(gai)(gai)(gai)革(ge)，在(zai)(zai)(zai)所(suo)有(you)農(nong)村宅(zhai)(zhai)基地(di)(di)上能不能按照市(shi)場化方式(shi)，能不能和城市(shi)居民(min)進(jin)行要(yao)素置換的(de)交(jiao)流(liu)，這(zhe)(zhe)都是(shi)(shi)(shi)未來(lai)(lai)可以探索的(de)空間(jian)。
提問：首先(xian)非常(chang)感謝主(zhu)辦方提供這(zhe)么一個好(hao)的(de)交流機會。我的(de)問(wen)(wen)題是(shi)(shi)跟今(jin)(jin)天這(zhe)個主(zhu)題非常(chang)相關的(de)，今(jin)(jin)天的(de)主(zhu)題是(shi)(shi)移動互(hu)聯(lian)網加上地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，我們(men)正好(hao)是(shi)(shi)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)網站(zhan)(zhan)。過去十年(nian)隨著(zhu)中國房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)快速(su)發展，中國誕生了一大批房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)網站(zhan)(zhan)，隨著(zhu)這(zhe)兩年(nian)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)增長(chang)乏(fa)力，這(zhe)些(xie)網站(zhan)(zhan)在每個城(cheng)市，隨著(zhu)克強總理提出的(de)互(hu)聯(lian)網+，看(kan)到房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)網站(zhan)(zhan)都被(bei)轉(zhuan)(zhuan)型或者并購，我的(de)問(wen)(wen)題是(shi)(shi)說在產(chan)(chan)(chan)能過剩的(de)年(nian)代，在房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)本身新房(fang)在轉(zhuan)(zhuan)型的(de)時候像咱們(men)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信息網站(zhan)(zhan)怎么去轉(zhuan)(zhuan)型？
余斌：無(wu)論(lun)在什(shen)么產業(ye)當(dang)它(ta)出現嚴(yan)重(zhong)產能(neng)過(guo)剩以(yi)(yi)后(hou)，唯一的(de)(de)出路就是兼并(bing)重(zhong)組(zu)、優勝(sheng)劣(lie)汰(tai)，當(dang)然(ran)這應(ying)該通(tong)過(guo)市場(chang)來完成(cheng)，在市場(chang)競爭(zheng)當(dang)中(zhong)兼并(bing)重(zhong)組(zu)、優勝(sheng)劣(lie)汰(tai)。通(tong)過(guo)競爭(zheng)不斷淘汰(tai)行(xing)業(ye)內(nei)低效率(lv)沒(mei)有競爭(zheng)能(neng)力的(de)(de)行(xing)業(ye)，這樣(yang)才(cai)能(neng)把生產、市場(chang)、消費者轉移到高效率(lv)企業(ye)上，這樣(yang)才(cai)有可(ke)能(neng)提高行(xing)業(ye)的(de)(de)集中(zhong)度(du)，行(xing)業(ye)的(de)(de)競爭(zheng)能(neng)力，行(xing)業(ye)的(de)(de)效率(lv)。就你所說的(de)(de)房地產網來說，轉型可(ke)能(neng)涉及的(de)(de)面是很廣的(de)(de)，過(guo)去(qu)以(yi)(yi)賣房子(zi)為主(zhu)，以(yi)(yi)后(hou)向住戶提供更多(duo)的(de)(de)服務，這里(li)也是提高它(ta)的(de)(de)競爭(zheng)能(neng)力。
我經常講現在(zai)要化解當(dang)前無論在(zai)哪一(yi)個(ge)(ge)領域(yu)里出現的(de)(de)(de)產能(neng)過剩，都(dou)是一(yi)個(ge)(ge)歷(li)史問題。當(dang)一(yi)個(ge)(ge)企業(ye)在(zai)發展壯大的(de)(de)(de)時候是以另(ling)外企業(ye)的(de)(de)(de)倒閉(bi)、死亡為(wei)代價的(de)(de)(de)。如果你不能(neng)及時的(de)(de)(de)轉型(xing)、調整、升(sheng)級，你就(jiu)有可能(neng)成為(wei)這個(ge)(ge)犧牲者。具(ju)體該怎么轉型(xing)需(xu)要你現在(zai)的(de)(de)(de)優勢，所在(zai)城市的(de)(de)(de)狀況，下一(yi)步(bu)房(fang)地(di)產發展趨勢來做具(ju)體的(de)(de)(de)研究和(he)判斷，謝謝。
主持(chi)人：謝(xie)謝(xie)三位嘉賓的(de)(de)精(jing)彩的(de)(de)回答。我們今天上午的(de)(de)論壇內容就到(dao)此結束。
時間(jian)：2015年7月5日
地點：嘉里(li)中心酒店
主持人：尊敬的各位來賓，大家(jia)早上好！
中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)房地產商(shang)(shang)學(xue)(xue)(xue)院(yuan)聯(lian)盟的(de)(de)(de)論壇現在(zai)正(zheng)式開始。商(shang)(shang)學(xue)(xue)(xue)院(yuan)聯(lian)盟的(de)(de)(de)會(hui)議這(zhe)是第二(er)次，第一(yi)(yi)次是在(zai)美麗的(de)(de)(de)杭州，當(dang)時我們(men)也(ye)參(can)加(jia)了，也(ye)是商(shang)(shang)會(hui)第二(er)次作為聯(lian)合(he)(he)主(zhu)辦方和(he)大家一(yi)(yi)起交(jiao)流。從四大高(gao)校(xiao)(xiao)(xiao)來看做(zuo)商(shang)(shang)學(xue)(xue)(xue)院(yuan)聯(lian)盟我們(men)認為非常(chang)有價值(zhi)、有意義，事實上中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)主(zhu)要的(de)(de)(de)高(gao)校(xiao)(xiao)(xiao)都成立(li)了商(shang)(shang)學(xue)(xue)(xue)院(yuan)，房地產商(shang)(shang)會(hui)也(ye)希望和(he)各個(ge)高(gao)校(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)學(xue)(xue)(xue)院(yuan)進(jin)行進(jin)一(yi)(yi)步的(de)(de)(de)合(he)(he)作與整合(he)(he)，我們(men)相(xiang)互借(jie)力，推動這(zhe)個(ge)行業的(de)(de)(de)發展。本(ben)次論壇的(de)(de)(de)主(zhu)題(ti)是移動互聯(lian)網(wang)時代的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)地產顛覆與創新，這(zhe)個(ge)主(zhu)題(ti)的(de)(de)(de)的(de)(de)(de)確確切合(he)(he)了房地產企(qi)業很關注的(de)(de)(de)話題(ti)。
最(zui)近我(wo)走訪(fang)了(le)25位的(de)(de)副會(hui)長(chang)，幾乎每一位副會(hui)長(chang)單位他(ta)們(men)(men)(men)的(de)(de)董事長(chang)或者總裁(cai)都(dou)在(zai)跟我(wo)們(men)(men)(men)描述他(ta)們(men)(men)(men)企業(ye)在(zai)如(ru)何應(ying)對我(wo)們(men)(men)(men)的(de)(de)移動互聯網(wang)時代，迎來的(de)(de)各種(zhong)挑戰與(yu)機會(hui)。的(de)(de)確我(wo)們(men)(men)(men)能夠感(gan)覺(jue)到三個重(zhong)(zhong)(zhong)構(gou)，第一是產業(ye)的(de)(de)重(zhong)(zhong)(zhong)構(gou)，跨界融合與(yu)平(ping)臺開發，也描述到了(le)它的(de)(de)組(zu)織的(de)(de)重(zhong)(zhong)(zhong)構(gou)。所以我(wo)們(men)(men)(men)看到現(xian)在(zai)大量的(de)(de)創業(ye)潮(chao)。第三是價值重(zhong)(zhong)(zhong)構(gou)，如(ru)何建立一種(zhong)新型的(de)(de)商業(ye)模(mo)式(shi)和生態價值，回歸平(ping)臺戰略(lve)，建立企業(ye)生態圈的(de)(de)這樣一個戰略(lve)，成了(le)我(wo)們(men)(men)(men)很多(duo)優秀的(de)(de)房(fang)地產企業(ye)他(ta)們(men)(men)(men)目前關注的(de)(de)問題。
由(you)過去(qu)的(de)不動(dong)產(chan)+現在變成了移動(dong)互聯(lian)網(wang)+，它會+出(chu)來什么，從增量(liang)到(dao)存(cun)量(liang)，從開發到(dao)服務(wu)的(de)一(yi)個全新的(de)藍海。所(suo)以，今(jin)天(tian)我(wo)(wo)們(men)的(de)這樣一(yi)個會議，也是(shi)想探(tan)索房地產(chan)企業下(xia)一(yi)步往(wang)何處去(qu)，我(wo)(wo)們(men)能夠找到(dao)怎樣的(de)一(yi)個新的(de)可持續的(de)發展(zhan)的(de)道路。下(xia)面我(wo)(wo)就(jiu)先向大家介紹一(yi)下(xia)今(jin)天(tian)上午三位(wei)演講嘉賓：
他們是全聯房地(di)產商(shang)會創會會長聶梅生教授
全聯(lian)房地(di)產商(shang)會(hui)執(zhi)行會(hui)長任志(zhi)強先生(sheng)
北京大學文化產業研究院副院長陳少峰(feng)教授
從(cong)今天上午三位的演講我(wo)們(men)就感(gan)覺到的確也體(ti)現(xian)出了第一個話題，就是跨(kua)界。現(xian)在首先(xian)有請全聯房地產商(shang)會的創會會長(chang)聶梅生教授(shou)給我(wo)們(men)講輕(qing)資產的養老運營(ying)模式，大家歡迎！
聶梅生：各位朋友，大家上午好！很(hen)高興又(you)來參加今天的(de)(de)這樣一個(ge)盛會，上一次在(zai)杭州(zhou)給我們(men)留下(xia)了很(hen)深的(de)(de)印象。我想這種聯盟(meng)，屬于高校總裁班的(de)(de)聯盟(meng)，本身就(jiu)是一個(ge)創新。我今天講的(de)(de)是互聯網+，中國版本養(yang)老產業的(de)(de)輕資(zi)產之路。
首先我們(men)看一(yi)下養老(lao)產業它的(de)權重是(shi)什么(me)？我們(men)原來(lai)很多(duo)時(shi)候都(dou)在(zai)(zai)說房地(di)產，實際(ji)上現(xian)在(zai)(zai)根據(ju)老(lao)齡委的(de)數(shu)據(ju)顯示，2014年(nian)中國(guo)老(lao)年(nian)人口(kou)的(de)消費潛力是(shi)4萬億(yi)(yi)(yi)，已經(jing)是(shi)4萬億(yi)(yi)(yi)了。如果說是(shi)到2050年(nian)根據(ju)老(lao)年(nian)人口(kou)的(de)增長情況，它會(hui)從4萬億(yi)(yi)(yi)增到106萬億(yi)(yi)(yi)。那么(me)它在(zai)(zai)GDP的(de)比重由(you)現(xian)在(zai)(zai)的(de)8%占到33%，當然到2050年(nian)中國(guo)GDP的(de)總量(liang)已經(jing)相當大了，不管(guan)多(duo)大它占到33%。所以，是(shi)非常重要的(de)一(yi)個權重的(de)產業。
正是(shi)因(yin)為認識(shi)到(dao)這(zhe)一(yi)點(dian)，我們(men)才開始(shi)非常深入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)來研究(jiu)養老(lao)產業。主要就是(shi)因(yin)為這(zhe)一(yi)條，飛快的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)上升的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)口曲線(xian)。人(ren)(ren)口曲線(xian)上升到(dao)什么程度？2011年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候，我們(men)有1.85億人(ren)(ren)口，但是(shi)到(dao)現在(zai)已(yi)經有2.21億。到(dao)2020年(nian)、2030年(nian)是(shi)我們(men)中(zhong)(zhong)國老(lao)年(nian)人(ren)(ren)口增加的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)最快的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)這(zhe)么一(yi)個階段，這(zhe)期間(jian)也(ye)是(shi)趕上了中(zhong)(zhong)國經濟的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)轉型(xing)等等一(yi)系列(lie)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)問題。所(suo)以，中(zhong)(zhong)央(yang)決策(ce)部門(men)把養老(lao)產業變成了中(zhong)(zhong)國的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)個權(quan)重的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)產業。
這(zhe)個(ge)(ge)原因說到(dao)底還是(shi)由于(yu)中國經(jing)濟(ji)的(de)(de)轉型，從(cong)(cong)投(tou)資(zi)占到(dao)消(xiao)費(fei)。房地(di)產(chan)(chan)(chan)原來是(shi)放在(zai)投(tou)資(zi)里，那么養老產(chan)(chan)(chan)業(ye)肯(ken)定是(shi)從(cong)(cong)消(xiao)費(fei)服務(wu)業(ye)這(zhe)個(ge)(ge)方面來說的(de)(de)。對于(yu)中國經(jing)濟(ji)來講，這(zhe)樣一個(ge)(ge)轉型和房地(di)產(chan)(chan)(chan)有關(guan)的(de)(de)，從(cong)(cong)第(di)一架馬車(che)轉到(dao)第(di)三架馬車(che)，從(cong)(cong)投(tou)資(zi)轉到(dao)消(xiao)費(fei)，實(shi)際上(shang)是(shi)從(cong)(cong)產(chan)(chan)(chan)品，中國的(de)(de)經(jing)濟(ji)從(cong)(cong)工(gong)業(ye)產(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)制造轉到(dao)服務(wu)業(ye)。轉到(dao)服務(wu)業(ye)更(geng)多的(de)(de)就(jiu)是(shi)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)，思(si)(si)路就(jiu)是(shi)這(zhe)樣一個(ge)(ge)思(si)(si)路。所以，今年的(de)(de)“兩會(hui)”之后(hou)出(chu)(chu)臺了一系列非常(chang)重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)文件(jian)，連續出(chu)(chu)臺都是(shi)關(guan)于(yu)養老產(chan)(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)。一個(ge)(ge)是(shi)關(guan)于(yu)發改委出(chu)(chu)的(de)(de)養老產(chan)(chan)(chan)業(ye)專項債券發行(xing)指南，這(zhe)里面非常(chang)重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)說了一個(ge)(ge)健(jian)康和養老服務(wu)業(ye)作(zuo)為(wei)中國七大(da)(da)(da)類重(zhong)大(da)(da)(da)投(tou)資(zi)之一，而且是(shi)之首，同時又說了養老健(jian)康消(xiao)費(fei)作(zuo)為(wei)六大(da)(da)(da)領域消(xiao)費(fei)之首。七大(da)(da)(da)、六大(da)(da)(da)，說明非常(chang)看重(zhong)2億(yi)多、3億(yi)多，最后(hou)會(hui)達到(dao)4億(yi)人(ren)這(zhe)樣一個(ge)(ge)群(qun)體對他的(de)(de)服務(wu)。
當然了(le)，和這個(ge)相匹配的(de)民(min)政(zheng)部、國開行(xing)發(fa)了(le)關于開發(fa)性金融支持社(she)會養老(lao)服務體系建設的(de)實施意見，解決融資難，最后又聯合發(fa)了(le)一個(ge)文，C22號(hao)。這么多(duo)單位發(fa)了(le)文，引導社(she)會資本，擴大養老(lao)服務。都是非常(chang)利好的(de)消息(xi)。
在這(zhe)個(ge)前提(ti)之下，我(wo)們(men)(men)怎么樣(yang)從(cong)傳統(tong)的(de)重資產(chan)(chan)(chan)、房地產(chan)(chan)(chan)建設開(kai)發轉到服務(wu)業，這(zhe)里面首先就(jiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)要去(qu)(qu)房地產(chan)(chan)(chan)化(hua)，不(bu)能在房地產(chan)(chan)(chan)原來的(de)思路當中(zhong)來搞養(yang)老產(chan)(chan)(chan)業。去(qu)(qu)房地產(chan)(chan)(chan)化(hua)其實(shi)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)兩個(ge)事，房地產(chan)(chan)(chan)當中(zhong)最(zui)重要的(de)兩個(ge)因素，就(jiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)地根跟銀根，這(zhe)個(ge)開(kai)發路徑我(wo)們(men)(men)是(shi)(shi)(shi)(shi)非(fei)常非(fei)常熟悉的(de)。現(xian)在轉到服務(wu)業去(qu)(qu)，樹立(li)服務(wu)業觀念，就(jiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)說從(cong)第一(yi)架馬(ma)車轉到第三架馬(ma)車，這(zhe)個(ge)時(shi)候去(qu)(qu)房地產(chan)(chan)(chan)化(hua)主要體(ti)現(xian)在輕(qing)資產(chan)(chan)(chan)。輕(qing)資產(chan)(chan)(chan)包括些什么，它是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)個(ge)平臺(tai)資源+互聯(lian)網(wang)+渠道，這(zhe)么幾個(ge)方面來組成(cheng)的(de)，打造一(yi)個(ge)綜合(he)的(de)運營服務(wu)體(ti)系，它不(bu)是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)個(ge)單一(yi)的(de)，是(shi)(shi)(shi)(shi)綜合(he)的(de)，是(shi)(shi)(shi)(shi)平臺(tai)式的(de)。
金(jin)(jin)融(rong)模(mo)(mo)式(shi)需要創(chuang)新，傳統的(de)房(fang)地產開(kai)發(fa)模(mo)(mo)式(shi)當中(zhong)我們有開(kai)發(fa)個(ge)(ge)貸，起碼個(ge)(ge)貸在(zai)老年基(ji)礎建設(she)，不管怎么說你要去蓋房(fang)子，60歲以(yi)上(shang)是(shi)沒有個(ge)(ge)人抵押租房(fang)貸款的(de)，那么杠桿在(zai)哪里。傳統的(de)銀行信貸進入一種金(jin)(jin)融(rong)產品的(de)整合，和(he)互聯網金(jin)(jin)融(rong)眾籌，這件(jian)事情已經在(zai)房(fang)地產界引起了很(hen)多的(de)思考和(he)實踐。所以(yi)，金(jin)(jin)融(rong)模(mo)(mo)式(shi)是(shi)需要創(chuang)新的(de)。
我就跨到正(zheng)題，進入到養老產(chan)業(ye)，我是(shi)從2009年開始，到現(xian)在已經是(shi)整整6年。6年的(de)(de)路(lu)走過來(lai)以后(hou)，我自(zi)己有一(yi)個(ge)想法，我說所有這些做(zuo)標準、做(zuo)研究、做(zuo)策劃(hua)，最(zui)后(hou)你(ni)自(zi)己要(yao)做(zuo)一(yi)個(ge)，你(ni)要(yao)落地(di)你(ni)的(de)(de)想法，看看到底是(shi)怎么(me)回事。一(yi)年來(lai)，從2014年—2015年，一(yi)年多以來(lai)，我們(men)商會的(de)(de)體系做(zuo)了(le)一(yi)個(ge)清(qing)朋華友學子(zi)(zi)園(yuan)，我根據這個(ge)實(shi)例來(lai)講一(yi)下目前輕(qing)資(zi)產(chan)是(shi)怎么(me)形成的(de)(de)。實(shi)際上這是(shi)一(yi)個(ge)孵化器的(de)(de)概念，我們(men)用孵化器的(de)(de)概念孵化出(chu)來(lai)的(de)(de)清(qing)朋華友學子(zi)(zi)園(yuan)，現(xian)在正(zheng)在破(po)殼。
它的(de)(de)商業模式頂層設計是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)這樣的(de)(de)，服(fu)(fu)務(wu)，服(fu)(fu)務(wu)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)核(he)心(xin)價(jia)值，輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)軟(ruan)實力。能(neng)(neng)不能(neng)(neng)形成(cheng)競爭力，在(zai)(zai)于你的(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)競爭力，而不在(zai)(zai)于土地(di)(di)和(he)資(zi)(zi)金，打造一個(ge)(ge)(ge)全(quan)球的(de)(de)清(qing)朋(peng)華友(you)品牌(pai)的(de)(de)共建共享。最重(zhong)要的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)得(de)到(dao)(dao)了(le)絕大多(duo)數(shu)目(mu)前參與的(de)(de)，不管你原來是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)做養(yang)老(lao)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)，還是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)最近(jin)加入到(dao)(dao)我們輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)，雙贏(ying)要素恐怕是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)最根本的(de)(de)。你要想(xiang)在(zai)(zai)目(mu)前情(qing)況下(xia)(xia)把中國的(de)(de)養(yang)老(lao)產(chan)(chan)(chan)業這一塊(kuai)做起來，土地(di)(di)成(cheng)本要盡(jin)快盡(jin)快的(de)(de)趨近(jin)于零，融資(zi)(zi)成(cheng)本盡(jin)量盡(jin)量的(de)(de)趨近(jin)于零，一改房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)多(duo)年的(de)(de)詬(gou)病，地(di)(di)價(jia)漲(zhang)，房價(jia)漲(zhang)，然后融資(zi)(zi)成(cheng)本節節攀高(gao)。這么兩(liang)件事(shi)情(qing)，地(di)(di)根銀(yin)根將房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)頂到(dao)(dao)了(le)沒有回頭路可走的(de)(de)這么一個(ge)(ge)(ge)局(ju)面。現(xian)在(zai)(zai)形成(cheng)了(le)目(mu)前的(de)(de)2015年的(de)(de)局(ju)面，房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投資(zi)(zi)已經降到(dao)(dao)個(ge)(ge)(ge)位(wei)數(shu)，我說什么時(shi)候能(neng)(neng)夠5，原來都是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)35%的(de)(de)增(zeng)幅，拼命的(de)(de)打壓，這下(xia)(xia)好了(le)，弄(nong)到(dao)(dao)個(ge)(ge)(ge)位(wei)數(shu)。
所以(yi)，原來(lai)走(zou)過的(de)(de)地(di)根、銀根中(zhong)國房地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商兩大利劍并不能再重復走(zou)了(le)。政(zheng)(zheng)(zheng)府是(shi)怎(zen)(zen)么(me)支持的(de)(de)？最近出臺了(le)一(yi)(yi)系列(lie)促進政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)以(yi)后(hou)，我昨(zuo)天看了(le)一(yi)(yi)下(xia)(xia)關于北京(jing)市養老(lao)產(chan)業(ye)發(fa)(fa)展，一(yi)(yi)個(ge)是(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)府劃(hua)撥土地(di)，或(huo)者是(shi)劃(hua)撥以(yi)后(hou)你只要(yao)出一(yi)(yi)點點拆遷和補償(chang)就可以(yi)了(le)。其中(zhong)非常(chang)(chang)重要(yao)的(de)(de)一(yi)(yi)條農村集體建設(she)用(yong)(yong)地(di)進入養老(lao)產(chan)業(ye)，這個(ge)其實都是(shi)往(wang)雙零的(de)(de)方向走(zou)，讓(rang)土地(di)成(cheng)(cheng)本盡量降低。還(huan)有(you)原來(lai)的(de)(de)一(yi)(yi)些產(chan)業(ye)用(yong)(yong)地(di)怎(zen)(zen)么(me)置(zhi)換怎(zen)(zen)么(me)改，所以(yi)現(xian)在你如(ru)果用(yong)(yong)招牌掛的(de)(de)方法(fa)來(lai)拿(na)地(di)，我想技術上會相當的(de)(de)麻煩，價(jia)格降不下(xia)(xia)來(lai)，市場競爭力下(xia)(xia)降。還(huan)有(you)融資成(cheng)(cheng)本，從政(zheng)(zheng)(zheng)府來(lai)講有(you)一(yi)(yi)個(ge)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)，開(kai)發(fa)(fa)行(xing)的(de)(de)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)性的(de)(de)貸款，政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)性的(de)(de)對企業(ye)支持的(de)(de)一(yi)(yi)種債。這個(ge)也是(shi)非常(chang)(chang)非常(chang)(chang)重要(yao)的(de)(de)，國開(kai)行(xing)是(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)府支持的(de)(de)這個(ge)事，你自己可以(yi)有(you)很多辦法(fa)讓(rang)融資成(cheng)(cheng)本降下(xia)(xia)來(lai)。
一降是(shi)(shi)什么(me)？就是(shi)(shi)提高性價(jia)比(bi)，提高技(ji)術含量(liang)，利用(yong)互(hu)聯網(wang)的平(ping)臺，提高質(zhi)量(liang)的情況下，大量(liang)的運用(yong)互(hu)聯網(wang)+的思路整合渠道(dao)、整合技(ji)術、降低(di)成本(ben)。雙零一低(di)提高你的競爭力(li)。
這件事情是(shi)(shi)從商會(hui)協(xie)會(hui)推出來的(de)，所(suo)以(yi)我們嫁接了兩個平(ping)臺(tai)(tai)，這兩個平(ping)臺(tai)(tai)是(shi)(shi)不(bu)(bu)可(ke)替換的(de)，而且(qie)自己一(yi)(yi)家是(shi)(shi)做(zuo)(zuo)不(bu)(bu)起來的(de)。一(yi)(yi)個是(shi)(shi)行業(ye)平(ping)臺(tai)(tai)，一(yi)(yi)個是(shi)(shi)校友平(ping)臺(tai)(tai)，行業(ye)平(ping)臺(tai)(tai)有全聯房地(di)產商會(hui)，還有一(yi)(yi)個是(shi)(shi)清華(hua)校友房地(di)產協(xie)會(hui)。如果(guo)你(ni)不(bu)(bu)用(yong)清華(hua)這個做(zuo)(zuo)，你(ni)可(ke)以(yi)用(yong)復旦做(zuo)(zuo)、用(yong)浙大做(zuo)(zuo)。
互聯網我(wo)們(men)在金融方面(mian)做(zuo)的(de)(de)比較多，我(wo)們(men)做(zuo)了(le)一(yi)(yi)個(ge)雙層的(de)(de)眾(zhong)籌(chou)。第一(yi)(yi)層是B2B企業的(de)(de)眾(zhong)籌(chou)，還做(zuo)了(le)一(yi)(yi)個(ge)B2C客(ke)戶眾(zhong)籌(chou)，形成(cheng)了(le)客(ke)戶眾(zhong)籌(chou)LP這一(yi)(yi)部分。這一(yi)(yi)部分形成(cheng)了(le)整個(ge)的(de)(de)GPLP的(de)(de)基(ji)(ji)金，也(ye)就(jiu)是股權私募基(ji)(ji)金和眾(zhong)籌(chou)基(ji)(ji)金，這部分是一(yi)(yi)部分LP，LP還有其他的(de)(de)，這樣形成(cheng)了(le)一(yi)(yi)支基(ji)(ji)金。用C眾(zhong)籌(chou)來(lai)直(zhi)接面(mian)對客(ke)戶，一(yi)(yi)方面(mian)解決客(ke)戶的(de)(de)入(ru)駐的(de)(de)對象，另一(yi)(yi)方面(mian)解決開發(fa)的(de)(de)前期的(de)(de)投(tou)資。
渠(qu)(qu)道(dao)資源(yuan)是(shi)我們這次最最重要(yao)的，也就(jiu)是(shi)互(hu)聯(lian)網+，+在什么地方，就(jiu)是(shi)一(yi)個(ge)(ge)(ge)一(yi)個(ge)(ge)(ge)渠(qu)(qu)道(dao)進去(qu)，渠(qu)(qu)道(dao)進平臺(tai)(tai)。平臺(tai)(tai)由(you)誰打(da)造？平臺(tai)(tai)是(shi)一(yi)條高速公(gong)路(lu)了，是(shi)由(you)GP打(da)造，這些渠(qu)(qu)道(dao)都是(shi)高速公(gong)路(lu)上(shang)跑(pao)的車(che)，一(yi)個(ge)(ge)(ge)一(yi)個(ge)(ge)(ge)項目(mu)就(jiu)是(shi)一(yi)站(zhan)一(yi)站(zhan)的路(lu)。就(jiu)是(shi)這么一(yi)個(ge)(ge)(ge)簡單的思想，游戲規(gui)則是(shi)由(you)平臺(tai)(tai)的啟動者(zhe)在高速公(gong)路(lu)上(shang)制定規(gui)則。現在高速公(gong)路(lu)上(shang)跑(pao)的車(che)有哪(na)些渠(qu)(qu)道(dao)，電商平臺(tai)(tai)、模塊(kuai)建筑、社區O2O、海外資金(jin)，現在渠(qu)(qu)道(dao)平臺(tai)(tai)我們已(yi)經有27輛(liang)車(che)報名要(yao)在高速公(gong)路(lu)上(shang)跑(pao)，要(yao)在這個(ge)(ge)(ge)平臺(tai)(tai)上(shang)運(yun)作。
它的(de)(de)定(ding)位，我(wo)們現在是面向1950年—1970年高校畢業生，他的(de)(de)年齡就是65歲(sui)—85歲(sui)這樣一(yi)批人。這批人正好是進入(ru)了(le)養(yang)老(lao)(lao)的(de)(de)目標(biao)對象，為(wei)(wei)什么以清朋華友(you)命(ming)名？是因(yin)為(wei)(wei)我(wo)們考(kao)察過美(mei)國(guo)(guo)，美(mei)國(guo)(guo)的(de)(de)養(yang)老(lao)(lao)上市公(gong)司(si)當中(zhong)最(zui)賺錢的(de)(de)，盈利最(zui)高的(de)(de)就是美(mei)國(guo)(guo)的(de)(de)常(chang)青藤學校，他的(de)(de)校友(you)，他的(de)(de)畢業生或者留校的(de)(de)教師教授。最(zui)后打成(cheng)一(yi)個包上市。這些群體為(wei)(wei)什么容(rong)易在養(yang)老(lao)(lao)產業當中(zhong)形成(cheng)凝(ning)聚力(li)，因(yin)為(wei)(wei)他有(you)(you)同(tong)樣的(de)(de)訴(su)求，有(you)(you)同(tong)樣的(de)(de)落(luo)葉歸根，同(tong)窗養(yang)老(lao)(lao)的(de)(de)訴(su)求。當時在校是朋友(you)，起碼4—5年的(de)(de)同(tong)學，各自奮斗了(le)50年以后，還愿意回(hui)首往事住在一(yi)起，發揮余熱，共同(tong)渡過美(mei)好的(de)(de)晚年。所以目標(biao)比較(jiao)固(gu)定(ding)，品(pin)位比較(jiao)固(gu)定(ding)，要求比較(jiao)固(gu)定(ding)，而且(qie)有(you)(you)校友(you)會的(de)(de)組織，所以應該(gai)是比較(jiao)容(rong)易做的(de)(de)。
清(qing)華作為(wei)骨干，清(qing)華占20%，北大有百分之(zhi)十幾。涵蓋了(le)獨立(li)生活、半自理(li)以(yi)及(ji)權護理(li)老(lao)者，享受現有醫療保(bao)險和養(yang)老(lao)保(bao)險的政策保(bao)障。以(yi)機構養(yang)老(lao)為(wei)主向周邊輻射，向社區養(yang)老(lao)和舉家(jia)養(yang)老(lao)輻射。
合(he)作的品(pin)牌，我(wo)(wo)(wo)(wo)要做清(qing)朋華友品(pin)牌，我(wo)(wo)(wo)(wo)能(neng)得到什么。比如說我(wo)(wo)(wo)(wo)在(zai)(zai)(zai)一(yi)(yi)個(ge)地方(fang)，我(wo)(wo)(wo)(wo)在(zai)(zai)(zai)杭州我(wo)(wo)(wo)(wo)想做一(yi)(yi)個(ge)項目，這(zhe)樣一(yi)(yi)個(ge)項目，不(bu)管是(shi)開發商也(ye)(ye)好(hao)，還(huan)(huan)是(shi)投(tou)資人也(ye)(ye)好(hao)，還(huan)(huan)是(shi)保險也(ye)(ye)好(hao)，他在(zai)(zai)(zai)項目層面(mian)上以股權(quan)方(fang)式(shi)和清(qing)朋華友這(zhe)個(ge)平臺合(he)作。也(ye)(ye)就是(shi)說，我(wo)(wo)(wo)(wo)們(men)不(bu)輸(shu)出這(zhe)個(ge)品(pin)牌，品(pin)牌要加進多(duo)少錢(qian)，一(yi)(yi)平方(fang)米(mi)要增加多(duo)少錢(qian)，兩(liang)家(jia)一(yi)(yi)起建，你投(tou)我(wo)(wo)(wo)(wo)也(ye)(ye)投(tou)，股權(quan)合(he)作共(gong)建平臺，當然也(ye)(ye)共(gong)享品(pin)牌。
品牌合作方(fang)(fang)有(you)(you)權(quan)優先加入B—GP眾(zhong)(zhong)(zhong)籌，他有(you)(you)權(quan)提(ti)供基(ji)金所提(ti)供的(de)(de)金融服務和輕資產服務，這(zhe)些車都可以(yi)(yi)到你(ni)那去卸貨，你(ni)就可以(yi)(yi)不用去找車了。最(zui)后一條，有(you)(you)權(quan)享受基(ji)金為(wei)你(ni)做(zuo)的(de)(de)客戶眾(zhong)(zhong)(zhong)籌。這(zhe)一條是(shi)非常(chang)重(zhong)要的(de)(de)，其實這(zhe)個方(fang)(fang)案能(neng)不能(neng)成(cheng)立，最(zui)重(zhong)要的(de)(de)還(huan)是(shi)資金方(fang)(fang)面，還(huan)是(shi)在C眾(zhong)(zhong)(zhong)籌上。因為(wei)CP資金是(shi)少的(de)(de)，只有(you)(you)5到10%，跟美國(guo)一樣，房地(di)產開(kai)發企業這(zhe)部分(fen)的(de)(de)GP只投(tou)5到10%，大部分(fen)是(shi)由其他的(de)(de)各種各樣的(de)(de)LP解(jie)決問題。所以(yi)(yi)C眾(zhong)(zhong)(zhong)籌是(shi)非常(chang)重(zhong)要的(de)(de)一個前(qian)期的(de)(de)成(cheng)本回(hui)收的(de)(de)平臺，所以(yi)(yi)有(you)(you)權(quan)享受由基(ji)金組織的(de)(de)C眾(zhong)(zhong)(zhong)籌，客戶眾(zhong)(zhong)(zhong)籌。
輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)除(chu)了體現(xian)(xian)在(zai)金(jin)(jin)(jin)(jin)融方(fang)面(mian)(mian)(mian)，還體現(xian)(xian)在(zai)什么方(fang)面(mian)(mian)(mian)？現(xian)(xian)在(zai)我(wo)(wo)們編制的(de)(de)(de)基金(jin)(jin)(jin)(jin)這(zhe)一(yi)塊(kuai)，金(jin)(jin)(jin)(jin)融這(zhe)部分的(de)(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)，實際上它是為(wei)(wei)建設學子(zi)園(yuan)的(de)(de)(de)重(zhong)(zhong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)融服(fu)務(wu)(wu)，它應該是屬(shu)于(yu)重(zhong)(zhong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)當中(zhong)的(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)融類的(de)(de)(de)輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)。金(jin)(jin)(jin)(jin)融服(fu)務(wu)(wu)屬(shu)于(yu)輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，但是金(jin)(jin)(jin)(jin)融服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)是為(wei)(wei)建設重(zhong)(zhong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)(de)。一(yi)般是到此(ci)為(wei)(wei)止，但是我(wo)(wo)們這(zhe)個(ge)項目比這(zhe)個(ge)更重(zhong)(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)不在(zai)這(zhe)，在(zai)于(yu)我(wo)(wo)們用輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)渠道和高校(xiao)的(de)(de)(de)平(ping)臺，這(zhe)樣三個(ge)加持這(zhe)一(yi)支(zhi)GP基金(jin)(jin)(jin)(jin)，這(zhe)樣一(yi)方(fang)面(mian)(mian)(mian)是輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)進(jin)入，一(yi)方(fang)面(mian)(mian)(mian)是金(jin)(jin)(jin)(jin)融的(de)(de)(de)基金(jin)(jin)(jin)(jin)這(zhe)塊(kuai)運作，這(zhe)兩(liang)個(ge)加到一(yi)起(qi)才叫輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)模式。
我(wo)們(men)現在加持的(de)(de)這部分，清(qing)朋華友輕資產系列還在增加，這是最(zui)開(kai)始做計劃書(shu)(shu)的(de)(de)時(shi)候(hou)這么(me)多(duo)，現在不只(zhi)這么(me)多(duo)。一個(ge)(ge)是我(wo)們(men)有(you)(you)(you)(you)運營服務中(zhong)心(xin)，不管干什么(me)都(dou)要有(you)(you)(you)(you)一個(ge)(ge)中(zhong)心(xin)，有(you)(you)(you)(you)一個(ge)(ge)會所，有(you)(you)(you)(you)一個(ge)(ge)老年大學，我(wo)們(men)叫鏡煙書(shu)(shu)院(yuan)。因為清(qing)華的(de)(de)水木清(qing)華在前期的(de)(de)時(shi)候(hou)叫鏡煙齋。還有(you)(you)(you)(you)養生健(jian)康、云醫(yi)療，還有(you)(you)(you)(you)社會咨詢。
運營(ying)(ying)服(fu)務(wu)中(zhong)心，顯然跟原來不(bu)一樣(yang)了，線上線下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)運營(ying)(ying)服(fu)務(wu)中(zhong)心。有(you)(you)4H+3E的(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)務(wu)體(ti)系(xi)。清(qing)朋華(hua)友的(de)(de)(de)(de)(de)(de)會(hui)所，現在(zai)(zai)已經投入運營(ying)(ying)大概有(you)(you)8、9個月。它(ta)(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設計理念就(jiu)是老者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)大客廳(ting)、讀書的(de)(de)(de)(de)(de)(de)佳境、會(hui)友的(de)(de)(de)(de)(de)(de)沙龍、多(duo)功能(neng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)才(cai)藝演(yan)示(shi)場(chang)。我(wo)(wo)們各(ge)種各(ge)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)活動非常多(duo)，甚至于(yu)婚慶都到我(wo)(wo)們那去(qu)做，為(wei)什么？取個百年好(hao)合。它(ta)(ta)非常的(de)(de)(de)(de)(de)(de)書卷氣，也有(you)(you)很多(duo)清(qing)華(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)符號(hao)在(zai)(zai)里面，想到當(dang)年很多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)事情。而且中(zhong)央(yang)電視臺都在(zai)(zai)里面做了兩次活動，因(yin)為(wei)它(ta)(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設計完全(quan)是一個多(duo)空間，多(duo)用(yong)功能(neng)，一個包間都沒有(you)(you)，全(quan)部打開。所有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)展畫(hua)全(quan)是同學自(zi)己畫(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，因(yin)為(wei)清(qing)華(hua)有(you)(you)建筑系(xi)，畫(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)很好(hao)按，有(you)(you)些人琴也彈的(de)(de)(de)(de)(de)(de)很好(hao)。
書(shu)院請的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)都(dou)(dou)是(shi)國(guo)內(nei)頂尖的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)學(xue)(xue)(xue)者，比如(ru)說有(you)(you)(you)北大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)美學(xue)(xue)(xue)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)教(jiao)(jiao)授(shou)等等，都(dou)(dou)來給我們(men)做講(jiang)座(zuo)(zuo)。鏡煙書(shu)院的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)講(jiang)座(zuo)(zuo)不(bu)光是(shi)外請人(ren)來講(jiang)座(zuo)(zuo)，自己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)學(xue)(xue)(xue)子就能(neng)(neng)講(jiang)，而且講(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)非(fei)常之好(hao)。比如(ru)有(you)(you)(you)一(yi)次講(jiang)了一(yi)課(ke)怎(zen)么(me)樣(yang)欣賞歌(ge)劇，居(ju)然是(shi)我們(men)學(xue)(xue)(xue)校的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)數學(xue)(xue)(xue)力學(xue)(xue)(xue)系的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)位教(jiao)(jiao)授(shou)，年(nian)(nian)齡(ling)跟我差不(bu)多(duo)，可(ke)(ke)能(neng)(neng)比我大(da)一(yi)歲，他可(ke)(ke)能(neng)(neng)有(you)(you)(you)76歲，我今年(nian)(nian)75歲，比我高一(yi)班大(da)一(yi)歲，講(jiang)中國(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)歌(ge)劇欣賞，講(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)簡直是(shi)非(fei)常非(fei)常震撼。從《蝴蝶夫人(ren)》開始講(jiang)起(qi)。這(zhe)里(li)面有(you)(you)(you)很(hen)多(duo)資深的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)老(lao)(lao)(lao)教(jiao)(jiao)授(shou)可(ke)(ke)以(yi)在(zai)這(zhe)里(li)發揮作(zuo)用，大(da)家都(dou)(dou)覺得這(zhe)個(ge)概(gai)念非(fei)常的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)好(hao)。我們(men)這(zhe)個(ge)也是(shi)第一(yi)個(ge)把云醫(yi)(yi)(yi)(yi)療(liao)遷入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，云醫(yi)(yi)(yi)(yi)療(liao)是(shi)我們(men)國(guo)家醫(yi)(yi)(yi)(yi)改(gai)(gai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方向(xiang)，因(yin)為(wei)不(bu)可(ke)(ke)能(neng)(neng)每(mei)個(ge)老(lao)(lao)(lao)年(nian)(nian)住區(qu)都(dou)(dou)蓋一(yi)間醫(yi)(yi)(yi)(yi)院，這(zhe)個(ge)資源太浪費(fei)了，凡是(shi)老(lao)(lao)(lao)年(nian)(nian)住區(qu)蓋了醫(yi)(yi)(yi)(yi)院的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)都(dou)(dou)背了很(hen)大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)包(bao)袱。完全(quan)對內(nei)根本算不(bu)來賬，而且投資巨(ju)大(da)。現在(zai)為(wei)了使我們(men)國(guo)家更多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)老(lao)(lao)(lao)百姓能(neng)(neng)夠享受更多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)醫(yi)(yi)(yi)(yi)療(liao)資源，現在(zai)在(zai)互聯網+的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)前(qian)提下，云醫(yi)(yi)(yi)(yi)療(liao)是(shi)中國(guo)醫(yi)(yi)(yi)(yi)改(gai)(gai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)個(ge)很(hen)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方向(xiang)。我們(men)就提出一(yi)個(ge)口號，倡導積極(ji)養(yang)生(sheng)，避免(mian)消極(ji)養(yang)老(lao)(lao)(lao)。不(bu)是(shi)住到養(yang)老(lao)(lao)(lao)院就是(shi)養(yang)老(lao)(lao)(lao)了，還是(shi)要(yao)積極(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)養(yang)生(sheng)，自己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)身體(ti)自己(ji)(ji)管，自己(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)醫(yi)(yi)(yi)(yi)療(liao)檔案自己(ji)(ji)知道(dao)。可(ke)(ke)以(yi)下到手機(ji)里(li)面，有(you)(you)(you)一(yi)個(ge)全(quan)科醫(yi)(yi)(yi)(yi)生(sheng)在(zai)那，可(ke)(ke)以(yi)進行(xing)會診，有(you)(you)(you)一(yi)個(ge)醫(yi)(yi)(yi)(yi)療(liao)通道(dao)。
這(zhe)些(xie)都(dou)是屬于O2O線上(shang)線下的(de)項目(mu)，沒(mei)有人愿意天(tian)天(tian)去掛號(hao)排(pai)隊(dui)，沒(mei)有人愿意把自己的(de)健康完(wan)全交給醫(yi)(yi)(yi)(yi)生。名醫(yi)(yi)(yi)(yi)院(yuan)落(luo)戶，你可以簽約，我(wo)們簽了安貞(zhen)醫(yi)(yi)(yi)(yi)院(yuan)和(he)(he)301，現在正在陸(lu)續簽訂的(de)就(jiu)多了，比如說有清華長庚，馬上(shang)就(jiu)簽。北大國(guo)際醫(yi)(yi)(yi)(yi)院(yuan)，都(dou)離我(wo)們那比較近，還(huan)有天(tian)壇、協和(he)(he)，包括(kuo)美國(guo)的(de)一些(xie)著(zhu)名的(de)醫(yi)(yi)(yi)(yi)院(yuan)，簽約以后都(dou)可以遠程視頻(pin)來做(zuo)會(hui)診。
除了這(zhe)個(ge)以(yi)外，養生(sheng)(sheng)這(zhe)部分在(zai)我(wo)(wo)們那也非常重視，有各種(zhong)各樣的活(huo)動(dong)讓大家每天來(lai)養生(sheng)(sheng)。設計咨詢我(wo)(wo)不(bu)多講，設計咨詢是(shi)傳統(tong)的房地產最熟悉(xi)的，但是(shi)還要整(zheng)合(he)，我(wo)(wo)們現(xian)在(zai)正(zheng)在(zai)整(zheng)合(he)這(zhe)件事情。從政(zheng)策到(dao)規劃到(dao)設計到(dao)部品，你要在(zai)一個(ge)渠道(dao)來(lai)做(zuo)(zuo)，你抓住了一個(ge)渠道(dao)全部都能做(zuo)(zuo)，而不(bu)是(shi)設計找(zhao)一家，咨詢找(zhao)一家，部品找(zhao)一家，現(xian)在(zai)在(zai)整(zheng)個(ge)渠道(dao)都可以(yi)做(zuo)(zuo)到(dao)。原來(lai)做(zuo)(zuo)過(guo)這(zhe)些項目的。
現(xian)在(zai)(zai)的(de)(de)(de)車是(shi)(shi)越跑越多(duo)，變成了10個(ge)(ge)，但是(shi)(shi)了解之后都想進(jin)入這(zhe)個(ge)(ge)渠道(dao)。包(bao)括(kuo)電商，包(bao)括(kuo)中國房地產部品采購聯盟。這(zhe)個(ge)(ge)是(shi)(shi)由商會和我們的(de)(de)(de)會員搭建(jian)的(de)(de)(de)，開發(fa)(fa)商各部品商買材料，搭建(jian)和以往的(de)(de)(de)電商不太一樣，所以很快的(de)(de)(de)能(neng)報。很多(duo)開發(fa)(fa)商進(jin)去，主要(yao)是(shi)(shi)后面有名大學的(de)(de)(de)支持。現(xian)在(zai)(zai)簽約(yue)數越來越多(duo)，已經進(jin)入到(dao)PE融資的(de)(de)(de)階段。
作為清朋華(hua)友學子(zi)園(yuan)來說，他一(yi)上了我(wo)(wo)們的(de)平(ping)臺(tai)(tai)就(jiu)不是(shi)(shi)一(yi)個項(xiang)目，如果我(wo)(wo)們這個平(ping)臺(tai)(tai)能做40個項(xiang)目，就(jiu)引起了成倍數(shu)的(de)發展。綠色建筑也是(shi)(shi)成體系(xi)的(de)，不管(guan)是(shi)(shi)用(yong)的(de)遠大的(de)體系(xi)，還是(shi)(shi)萬科的(de)體系(xi)，還是(shi)(shi)誰(shui)誰(shui)誰(shui)的(de)體系(xi)，反(fan)正你這個體系(xi)一(yi)進來，他自(zi)己(ji)事(shi)先都整合了，就(jiu)跟(gen)電商平(ping)臺(tai)(tai)一(yi)樣。事(shi)先車里裝什(shen)么東西，什(shen)么樣的(de)引擎，他自(zi)己(ji)都搞好了，不用(yong)你去管(guan)。只(zhi)要車一(yi)上我(wo)(wo)們的(de)平(ping)臺(tai)(tai)，第一(yi)站(zhan)、第二(er)站(zhan)到哪里都可以(yi)，它已經成了一(yi)個體系(xi)。
比(bi)如說綠色建筑當中的模塊建筑，就可以現場一(yi)層樓一(yi)層樓的吊裝。
還有一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)是社區O2O，實(shi)際上(shang)這(zhe)里(li)面最(zui)能體現(xian)社區O2O的(de)(de)(de)(de)互(hu)(hu)聯網的(de)(de)(de)(de)，其實(shi)我(wo)(wo)覺得在(zai)(zai)這(zhe)里(li)最(zui)能體現(xian)羊毛出(chu)在(zai)(zai)狗身上(shang)，豬買單。我(wo)(wo)自己做這(zhe)些事情(qing)我(wo)(wo)有一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)體會，在(zai)(zai)互(hu)(hu)聯網的(de)(de)(de)(de)基礎(chu)之(zhi)上(shang)，我(wo)(wo)們從IT走向(xiang)了(le)(le)DT。在(zai)(zai)IT時代，我(wo)(wo)們做的(de)(de)(de)(de)項目是立體的(de)(de)(de)(de)、保密的(de)(de)(de)(de)、專利(li)的(de)(de)(de)(de)，我(wo)(wo)不(bu)讓你知道(dao)，互(hu)(hu)相之(zhi)間打(da)掐。進(jin)入(ru)了(le)(le)2014年、2015年以后，在(zai)(zai)中國(guo)有很大(da)(da)的(de)(de)(de)(de)變(bian)化(hua)，就(jiu)是微信的(de)(de)(de)(de)出(chu)現(xian)，深刻的(de)(de)(de)(de)改變(bian)了(le)(le)和提升了(le)(le)這(zhe)一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)產業。到(dao)了(le)(le)DT，也(ye)就(jiu)是大(da)(da)數據技術的(de)(de)(de)(de)時候，它有一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)什么變(bian)化(hua)？它突(tu)(tu)然變(bian)成(cheng)(cheng)利(li)他(ta)了(le)(le)，突(tu)(tu)然變(bian)成(cheng)(cheng)不(bu)保密了(le)(le)，突(tu)(tu)然變(bian)成(cheng)(cheng)透明了(le)(le)。比(bi)如(ru)說在(zai)(zai)微信上(shang)保得了(le)(le)密嗎？誰跟誰保密，甚至都可(ke)(ke)以成(cheng)(cheng)為(wei)自媒體。所以微信的(de)(de)(de)(de)出(chu)現(xian)，把微博的(de)(de)(de)(de)局限(xian)性就(jiu)給(gei)打(da)破了(le)(le)，可(ke)(ke)以有很多(duo)很多(duo)的(de)(de)(de)(de)朋(peng)友圈，一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)人可(ke)(ke)以加很多(duo)很多(duo)的(de)(de)(de)(de)群。這(zhe)種情(qing)況(kuang)下(xia)就(jiu)完成(cheng)(cheng)變(bian)成(cheng)(cheng)了(le)(le)透明了(le)(le)，這(zhe)種透明的(de)(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下(xia)就(jiu)形成(cheng)(cheng)了(le)(le)DT的(de)(de)(de)(de)思(si)維，那(nei)就(jiu)是利(li)他(ta)的(de)(de)(de)(de)、是共贏(ying)的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)思(si)維。
我(wo)(wo)(wo)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)商(shang)業(ye)計(ji)劃書，我(wo)(wo)(wo)們花(hua)了(le)(le)(le)(le)很多的(de)(de)(de)精力去(qu)做，如(ru)果是(shi)(shi)(shi)原(yuan)來(lai)(lai)(lai)肯定要保(bao)密(mi)，我(wo)(wo)(wo)說不(bu)保(bao)密(mi)，誰想來(lai)(lai)(lai)誰就(jiu)(jiu)來(lai)(lai)(lai)，特別盼著每(mei)個(ge)(ge)人都(dou)聽懂。因為只有(you)這(zhe)(zhe)(zhe)樣才(cai)能(neng)夠把它推出去(qu)，才(cai)能(neng)夠形(xing)(xing)成(cheng)共振，才(cai)能(neng)夠形(xing)(xing)成(cheng)互聯，才(cai)能(neng)夠把這(zhe)(zhe)(zhe)件事情做大。突(tu)然之(zhi)間(jian)就(jiu)(jiu)變成(cheng)了(le)(le)(le)(le)利他了(le)(le)(le)(le)，變成(cheng)了(le)(le)(le)(le)不(bu)是(shi)(shi)(shi)你死(si)我(wo)(wo)(wo)活的(de)(de)(de)游戲(xi)。所(suo)以在(zai)(zai)社(she)區(qu)(qu)服務(wu)(wu)O2O當(dang)中最(zui)體現這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)，比如(ru)說O2O起(qi)來(lai)(lai)(lai)之(zhi)后，真正的(de)(de)(de)O2O賺錢(qian)(qian)并不(bu)在(zai)(zai)它原(yuan)來(lai)(lai)(lai)的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)模式設計(ji)，現在(zai)(zai)最(zui)賺錢(qian)(qian)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)社(she)區(qu)(qu)的(de)(de)(de)金融(rong)。我(wo)(wo)(wo)們那里也(ye)進(jin)了(le)(le)(le)(le)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)，孵(fu)化器里面馬上就(jiu)(jiu)進(jin)來(lai)(lai)(lai)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)社(she)區(qu)(qu)e金融(rong)，給(gei)了(le)(le)(le)(le)我(wo)(wo)(wo)思(si)想上很大的(de)(de)(de)提(ti)(ti)升(sheng)。在(zai)(zai)所(suo)有(you)的(de)(de)(de)社(she)區(qu)(qu)服務(wu)(wu)當(dang)中，最(zui)賺錢(qian)(qian)的(de)(de)(de)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)社(she)區(qu)(qu)金融(rong)服務(wu)(wu)，社(she)區(qu)(qu)金融(rong)服務(wu)(wu)比如(ru)說是(shi)(shi)(shi)銀行原(yuan)來(lai)(lai)(lai)只是(shi)(shi)(shi)開一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)分(fen)部，現在(zai)(zai)不(bu)是(shi)(shi)(shi)，在(zai)(zai)社(she)區(qu)(qu)里搞增值。一(yi)(yi)(yi)部分(fen)人需要貸款(kuan)，一(yi)(yi)(yi)部分(fen)人錢(qian)(qian)需要增值，最(zui)典(dian)型的(de)(de)(de)P2P在(zai)(zai)社(she)區(qu)(qu)里面是(shi)(shi)(shi)最(zui)容易(yi)形(xing)(xing)成(cheng)的(de)(de)(de)，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)單元(yuan)跟那個(ge)(ge)單元(yuan)的(de)(de)(de)交(jiao)易(yi)中間(jian)有(you)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)合法(fa)的(de)(de)(de)機(ji)構(gou)。五現在(zai)(zai)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)月(yue)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)月(yue)提(ti)(ti)取(qu)利潤，比如(ru)說100萬那就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)1萬，一(yi)(yi)(yi)年就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)12萬，P2P做到(dao)每(mei)個(ge)(ge)月(yue)提(ti)(ti)利息(xi)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)12萬。如(ru)果不(bu)是(shi)(shi)(shi)那就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)15萬，我(wo)(wo)(wo)想能(neng)夠做到(dao)15萬，當(dang)然它是(shi)(shi)(shi)保(bao)本的(de)(de)(de)，有(you)它自己風控的(de)(de)(de)機(ji)制。他并不(bu)是(shi)(shi)(shi)說給(gei)我(wo)(wo)(wo)理財，不(bu)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)問(wen)題(ti)，他要整合你的(de)(de)(de)賣房系統(tong)(tong)，是(shi)(shi)(shi)和你的(de)(de)(de)整個(ge)(ge)售房系統(tong)(tong)和銷(xiao)售系統(tong)(tong)整合到(dao)一(yi)(yi)(yi)塊。
假如(ru)說是8000，你(ni)(ni)(ni)有100萬(wan)，他(ta)(ta)(ta)不(bu)(bu)用(yong)你(ni)(ni)(ni)買30萬(wan)的(de)(de)(de)(de)(de)會員(yuan)，你(ni)(ni)(ni)把100萬(wan)給(gei)我(wo)(wo)，我(wo)(wo)一(yi)個(ge)月可以(yi)(yi)給(gei)你(ni)(ni)(ni)一(yi)萬(wan)。你(ni)(ni)(ni)現(xian)在(zai)(zai)是8000，現(xian)在(zai)(zai)還(huan)多賺2000，等于摧毀(hui)了售房系統，讓(rang)30萬(wan)的(de)(de)(de)(de)(de)會員(yuan)系統沒了，他(ta)(ta)(ta)分散打散了變成他(ta)(ta)(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)P2P。所(suo)以(yi)(yi)社區(qu)這塊進去以(yi)(yi)后(hou)還(huan)是真的(de)(de)(de)(de)(de)挺厲(li)害(hai)的(de)(de)(de)(de)(de)，買單的(de)(de)(de)(de)(de)需要小(xiao)(xiao)額(e)貸(dai)款的(de)(de)(de)(de)(de)哪些人(ren)買單。小(xiao)(xiao)額(e)貸(dai)款的(de)(de)(de)(de)(de)這部(bu)分人(ren)他(ta)(ta)(ta)不(bu)(bu)在(zai)(zai)你(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)(de)小(xiao)(xiao)區(qu)做(zuo)(zuo)，他(ta)(ta)(ta)在(zai)(zai)另外的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)知(zhi)道什么(me)地(di)方做(zuo)(zuo)，有另外一(yi)批(pi)人(ren)找(zhao)要買車的(de)(de)(de)(de)(de)、要買房的(de)(de)(de)(de)(de)、要買化妝(zhuang)品的(de)(de)(de)(de)(de)，另外一(yi)批(pi)人(ren)來(lai)(lai)租，來(lai)(lai)為(wei)你(ni)(ni)(ni)買單。社區(qu)O2O并(bing)不(bu)(bu)像(xiang)我(wo)(wo)們原來(lai)(lai)想的(de)(de)(de)(de)(de)那(nei)樣(yang)物業管(guan)(guan)理，傳統的(de)(de)(de)(de)(de)物管(guan)(guan)真的(de)(de)(de)(de)(de)是微利，而且他(ta)(ta)(ta)們這些公(gong)司比較小(xiao)(xiao)，你(ni)(ni)(ni)讓(rang)他(ta)(ta)(ta)馬(ma)上(shang)提(ti)到互聯網思維、大(da)數據(ju)，也(ye)不(bu)(bu)是那(nei)么(me)太容易的(de)(de)(de)(de)(de)。所(suo)以(yi)(yi)現(xian)在(zai)(zai)狂收購(gou)他(ta)(ta)(ta)們，把他(ta)(ta)(ta)們收購(gou)以(yi)(yi)后(hou)形成這樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)模(mo)式。這些羊出(chu)在(zai)(zai)哪個(ge)狗身上(shang)還(huan)不(bu)(bu)知(zhi)道，誰(shui)來(lai)(lai)買單現(xian)在(zai)(zai)是模(mo)糊的(de)(de)(de)(de)(de)。我(wo)(wo)知(zhi)道潘軍他(ta)(ta)(ta)們的(de)(de)(de)(de)(de)社區(qu)O2O最后(hou)賺錢的(de)(de)(de)(de)(de)還(huan)就是我(wo)(wo)說的(de)(de)(de)(de)(de)這塊，就是P2P，也(ye)就是小(xiao)(xiao)額(e)貸(dai)款。這根本就不(bu)(bu)是我(wo)(wo)們原來(lai)(lai)物業管(guan)(guan)理公(gong)司能夠(gou)做(zuo)(zuo)得(de)(de)了的(de)(de)(de)(de)(de)，你(ni)(ni)(ni)怎么(me)能做(zuo)(zuo)得(de)(de)了小(xiao)(xiao)額(e)貸(dai)款，你(ni)(ni)(ni)怎么(me)能做(zuo)(zuo)得(de)(de)了P2P，你(ni)(ni)(ni)怎么(me)能做(zuo)(zuo)得(de)(de)了大(da)數據(ju)。
不(bu)是(shi)(shi)說(shuo)我(wo)有錢把物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理公司收(shou)了(le)，現(xian)(xian)在(zai)(zai)民(min)生銀行要收(shou)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)，平安(an)銀行要收(shou)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)，中民(min)投要收(shou)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)，我(wo)覺得根(gen)本(ben)不(bu)是(shi)(shi)因為他(ta)們有錢要收(shou)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)，而是(shi)(shi)他(ta)們有這個(ge)思維。他(ta)能夠把我(wo)剛才說(shuo)的(de)這個(ge)故事(shi)變成真的(de)，他(ta)才去收(shou)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)。現(xian)(xian)在(zai)(zai)并不(bu)是(shi)(shi)說(shuo)資金就(jiu)能辦事(shi)，是(shi)(shi)資金+智慧，智慧主(zhu)要在(zai)(zai)互聯網上才能夠去形成這個(ge)產業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)變化，出現(xian)(xian)裂(lie)變。
我們(men)(men)這(zhe)一套東西是(shi)(shi)(shi)基(ji)(ji)金(jin)版，怎么(me)(me)形成的(de)(de)？怎么(me)(me)突然房(fang)地產(chan)商冒出(chu)這(zhe)樣的(de)(de)模式(shi)，其(qi)實就(jiu)是(shi)(shi)(shi)得益于我們(men)(men)的(de)(de)海外投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)。2013年(nian)(nian)、2014年(nian)(nian)，現在(zai)(zai)2015年(nian)(nian)，在(zai)(zai)美(mei)國(guo)投(tou)(tou)了一個微(wei)笑(xiao)曲線。美(mei)國(guo)微(wei)笑(xiao)曲線的(de)(de)城市我們(men)(men)當時選對了，投(tou)(tou)了正在(zai)(zai)復(fu)蘇期的(de)(de)公寓，在(zai)(zai)這(zhe)個過程當中(zhong)，提前兩年(nian)(nian)深刻的(de)(de)結出(chu)了國(guo)際上最先(xian)進(jin)的(de)(de)房(fang)地產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)當中(zhong)的(de)(de)基(ji)(ji)金(jin)模式(shi)，學(xue)會了。這(zhe)個版本很多(duo)里面是(shi)(shi)(shi)從美(mei)國(guo)學(xue)來(lai)的(de)(de)，就(jiu)是(shi)(shi)(shi)不(bu)能夠投(tou)(tou)太(tai)多(duo)，什(shen)么(me)(me)中(zhong)國(guo)自有資(zi)(zi)金(jin)百(bai)分之多(duo)少，不(bu)是(shi)(shi)(shi)，開發(fa)商就(jiu)是(shi)(shi)(shi)投(tou)(tou)5%到(dao)10%，甚至一點都(dou)不(bu)投(tou)(tou)，他做GP，其(qi)他的(de)(de)都(dou)是(shi)(shi)(shi)大家(jia)金(jin)融鏈上的(de)(de)錢。而且(qie)管了這(zhe)么(me)(me)多(duo)項目(mu)，目(mu)前做到(dao)5億美(mei)元，今(jin)年(nian)(nian)到(dao)明年(nian)(nian)要做到(dao)10億美(mei)元這(zhe)樣的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)量。新的(de)(de)一年(nian)(nian)開始(shi)不(bu)是(shi)(shi)(shi)投(tou)(tou)項目(mu)，而是(shi)(shi)(shi)基(ji)(ji)金(jin)投(tou)(tou)基(ji)(ji)金(jin)的(de)(de)。
這(zhe)一批清華的(de)(de)(de)(de)，加上(shang)北(bei)大的(de)(de)(de)(de)，大概是(shi)(shi)有上(shang)萬家，65到(dao)85歲期間(jian)有上(shang)萬人，如果加上(shang)其他(ta)的(de)(de)(de)(de)中(zhong)國名校大概會(hui)有10萬人。現在(zai)在(zai)開(kai)始頗(po)具的(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，我(wo)(wo)們只取這(zhe)一部(bu)分作為試點，這(zhe)是(shi)(shi)對的(de)(de)(de)(de)。老年人有的(de)(de)(de)(de)時候是(shi)(shi)挺扎堆(dui)的(de)(de)(de)(de)，他(ta)要看(kan)看(kan)群(qun)體，看(kan)看(kan)我(wo)(wo)的(de)(de)(de)(de)鄰居。我(wo)(wo)們既(ji)不(bu)(bu)是(shi)(shi)對豪富，也不(bu)(bu)是(shi)(shi)福利型的(de)(de)(de)(de)護理院、養老院，既(ji)不(bu)(bu)是(shi)(shi)福利型的(de)(de)(de)(de)，也不(bu)(bu)是(shi)(shi)最高端的(de)(de)(de)(de)，一個月2萬、3萬的(de)(de)(de)(de)這(zhe)樣群(qun)體，而是(shi)(shi)工薪階(jie)層當中(zhong)的(de)(de)(de)(de)白領。所(suo)以定(ding)位是(shi)(shi)定(ding)在(zai)老年白領。
說(shuo)一下具(ju)體(ti)的項目賬是(shi)怎(zen)(zen)么算的，說(shuo)了(le)半(ban)天到(dao)底是(shi)怎(zen)(zen)么玩的。這是(shi)一個座落(luo)在北京的中軸(zhou)線(xian)以(yi)北的溫都(dou)水城，溫都(dou)水城有五棟(dong)樓，一共是(shi)1500戶。我們(men)要了(le)一棟(dong)，做了(le)他的群(qun)房，把群(qun)房之(zhi)間做成了(le)會所，我們(men)認為3000套加上1000平米的會所足以(yi)覆蓋養老。
今后想(xiang)怎(zen)么做(zuo)？我(wo)們想(xiang)線(xian)(xian)上線(xian)(xian)下的(de)(de)做(zuo)，線(xian)(xian)上我(wo)們肯(ken)定是(shi)(shi)(shi)打造GP、LP這(zhe)(zhe)樣(yang)(yang)(yang)的(de)(de)一(yi)些(xie)基金。線(xian)(xian)上就(jiu)是(shi)(shi)(shi)做(zuo)的(de)(de)示范工(gong)程，怎(zen)么個(ge)(ge)(ge)(ge)做(zuo)法？一(yi)年做(zuo)5個(ge)(ge)(ge)(ge)，一(yi)年向全國推5個(ge)(ge)(ge)(ge)。你只(zhi)要推出去(qu)5個(ge)(ge)(ge)(ge)，比(bi)如說我(wo)們今年報名的(de)(de)挺多，馬上開始簽訂(ding)合同(tong)(tong)去(qu)現場就(jiu)有3個(ge)(ge)(ge)(ge)、4個(ge)(ge)(ge)(ge)。現在(zai)大家都(dou)憋著要破(po)殼，你只(zhi)要做(zuo)了5個(ge)(ge)(ge)(ge)你就(jiu)可以候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)。因(yin)為(wei)同(tong)(tong)樣(yang)(yang)(yang)的(de)(de)品(pin)(pin)質，同(tong)(tong)樣(yang)(yang)(yang)的(de)(de)在(zai)高速公路上，同(tong)(tong)樣(yang)(yang)(yang)的(de)(de)車下面就(jiu)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)些(xie)個(ge)(ge)(ge)(ge)項目，所以這(zhe)(zhe)些(xie)項目你不(bu)(bu)用去(qu)折(zhe)騰，它肯(ken)定候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)。而且這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)一(yi)樣(yang)(yang)(yang)的(de)(de)，中國候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)有兩種方式，一(yi)種是(shi)(shi)(shi)紅樹林方式，自己建(jian)，可以候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)到騰沖、到杭(hang)州。第二種是(shi)(shi)(shi)我(wo)到處(chu)去(qu)買，到處(chu)去(qu)收購你的(de)(de)房子，跟開發商的(de)(de)空置(zhi)房簽或者跟買了房子不(bu)(bu)住的(de)(de)業主(zhu)簽。現在(zai)清朋華(hua)友(you)的(de)(de)候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)都(dou)不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)，各個(ge)(ge)(ge)(ge)點的(de)(de)重(zhong)資(zi)產(chan)自己建(jian)，比(bi)如蘇州建(jian)一(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)，北京(jing)建(jian)一(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)，大連建(jian)一(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)，這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)就(jiu)可以候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)了，自己建(jian)重(zhong)資(zi)產(chan)，然后把品(pin)(pin)牌嫁(jia)接了以后，在(zai)品(pin)(pin)牌這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)平臺上候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)。這(zhe)(zhe)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)比(bi)較(jiao)容易(yi)形成的(de)(de)候(hou)(hou)(hou)鳥(niao)。
這個價(jia)值(zhi)(zhi)并不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)產(chan)(chan)生(sheng)的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)和房(fang)地產(chan)(chan)產(chan)(chan)生(sheng)的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)，還(huan)有候(hou)鳥產(chan)(chan)生(sheng)的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)，這一部分(fen)的(de)價(jia)值(zhi)(zhi)還(huan)是挺高的(de)，最(zui)后對(dui)接資(zi)本(ben)市場。我們本(ben)來打算今年(nian)、明年(nian)建5個，現在打不住，每年(nian)建5個，到5—8年(nian)的(de)時(shi)候(hou)差不多要建40個，對(dui)接資(zi)本(ben)市場。
這(zhe)張圖是(shi)(shi)(shi)(shi)非常(chang)關鍵的(de)(de)(de)，它是(shi)(shi)(shi)(shi)怎么(me)(me)樣一(yi)(yi)個(ge)框(kuang)架？紅顏色的(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)基(ji)(ji)金管理公(gong)司，這(zhe)個(ge)基(ji)(ji)金是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)GP基(ji)(ji)金，我(wo)們要(yao)選(xuan)20個(ge)價(jia)值(zhi)投(tou)資人，不是(shi)(shi)(shi)(shi)有(you)(you)錢(qian)就能(neng)進。什(shen)么(me)(me)叫價(jia)值(zhi)投(tou)資人？你要(yao)對全國性的(de)(de)(de)養(yang)老產業有(you)(you)貢獻(xian)。你的(de)(de)(de)貢獻(xian)在什(shen)么(me)(me)地方？要(yao)不然你有(you)(you)項(xiang)(xiang)目，我(wo)有(you)(you)一(yi)(yi)個(ge)項(xiang)(xiang)目，這(zhe)個(ge)項(xiang)(xiang)目確實要(yao)建到(dao)和你的(de)(de)(de)品質是(shi)(shi)(shi)(shi)相應(ying)的(de)(de)(de)，我(wo)用(yong)你的(de)(de)(de)品牌。他可以申請作為價(jia)值(zhi)投(tou)資人。還有(you)(you)一(yi)(yi)個(ge)就是(shi)(shi)(shi)(shi)我(wo)有(you)(you)渠道，我(wo)有(you)(you)輕資產，比如說電商，比如說我(wo)能(neng)夠把所有(you)(you)的(de)(de)(de)規(gui)劃設(she)計，包(bao)括(kuo)你的(de)(de)(de)精裝修，包(bao)括(kuo)施工，到(dao)最后(hou)我(wo)能(neng)夠搞到(dao)底。那好，你可以申請加(jia)入GP。
20個價值投(tou)資(zi)人他(ta)要出多(duo)少錢，第一(yi)期(qi)(qi)一(yi)家出1000萬(wan)(wan)(wan)，第一(yi)期(qi)(qi)2億啟(qi)動20個項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)。第二期(qi)(qi)20個項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)以(yi)后，你(ni)再投(tou)入(ru)1000萬(wan)(wan)(wan)。為(wei)(wei)什么(me)2億啟(qi)動20個項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)，我(wo)(wo)們是(shi)按(an)照現在(zai)的(de)(de)300套到500套來測算的(de)(de)。因為(wei)(wei)這(zhe)部分(fen)GP只投(tou)基金的(de)(de)10%，這(zhe)部分(fen)是(shi)我(wo)(wo)們的(de)(de)核(he)心，就(jiu)是(shi)C眾(zhong)籌LP。LP一(yi)部分(fen)他(ta)要籌到20%到30%。比如(ru)說我(wo)(wo)是(shi)100萬(wan)(wan)(wan)就(jiu)入(ru)駐了，他(ta)要的(de)(de)回報(bao)是(shi)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)給(gei)的(de)(de)服務回報(bao)，穿透這(zhe)部分(fen)是(shi)非常重要的(de)(de)。C眾(zhong)籌當中有一(yi)部分(fen)是(shi)為(wei)(wei)了短期(qi)(qi)入(ru)駐的(de)(de)或者我(wo)(wo)就(jiu)是(shi)要你(ni)的(de)(de)10%或者8%的(de)(de)投(tou)資(zi)回報(bao)，也(ye)可(ke)以(yi)。然后有社會投(tou)資(zi)人，有優先，優先就(jiu)是(shi)政策(ce)性(xing)的(de)(de)直(zhi)接給(gei)企(qi)業做(zuo)債(zhai)，政策(ce)性(xing)的(de)(de)債(zhai)券融(rong)資(zi)，也(ye)是(shi)直(zhi)接給(gei)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)。一(yi)部分(fen)是(shi)政策(ce)性(xing)貸款(kuan)(kuan)，一(yi)部分(fen)叫定金也(ye)好(hao)，叫保(bao)證金也(ye)好(hao)，和房地(di)產(chan)不太 一(yi)樣，房地(di)產(chan)是(shi)通過銀(yin)行做(zuo)按(an)揭(jie)，房地(di)產(chan)一(yi)下(xia)子(zi)把他(ta)的(de)(de)定期(qi)(qi)存(cun)款(kuan)(kuan)就(jiu)給(gei)你(ni)了，100萬(wan)(wan)(wan)、200萬(wan)(wan)(wan)就(jiu)下(xia)來了。
基(ji)金和(he)項目公(gong)司(si)他們兩(liang)個之間是(shi)股權(quan)，所以我(wo)們現在做(zuo)的方案(an)是(shi)40到50，差不多是(shi)對半。當然具體的案(an)例也(ye)可(ke)以不對半，可(ke)以攤(tan)多一(yi)些，可(ke)以攤(tan)少一(yi)些。
這張(zhang)圖的(de)(de)右半(ban)邊全部都(dou)是金融。左下是非常重要的(de)(de)，我們有一個(ge)清朋華友平(ping)(ping)臺(tai)管理公(gong)司，這個(ge)平(ping)(ping)臺(tai)管理公(gong)司把渠道、輕資產不斷不斷的(de)(de)嵌入到(dao)基金里面給(gei)項目。
總而言之，把前(qian)面講到的(de)那些最后歸一，歸到一張圖上。
項目(mu)投資的(de)(de)模式，比如(ru)說我(wo)(wo)有(you)一(yi)個項目(mu)，我(wo)(wo)想要(yao)入(ru)清朋(peng)華(hua)友。清朋(peng)華(hua)友相當于一(yi)個商(shang)標，我(wo)(wo)們已經注冊了，現在(zai)正在(zai)做方案(an)。也(ye)就是說我(wo)(wo)要(yao)用(yong)你(ni)(ni)的(de)(de)品牌，我(wo)(wo)的(de)(de)項目(mu)你(ni)(ni)可以(yi)投資GP，1000萬第一(yi)期進來(lai)，因為1000萬進來(lai)你(ni)(ni)可以(yi)得到這(zhe)個平(ping)臺(tai)的(de)(de)收益，GP平(ping)臺(tai)的(de)(de)收益怎(zen)么說也(ye)得占10%以(yi)上(shang)，然(ran)后他還反投。所以(yi)項目(mu)公司愿意(yi)走這(zhe)一(yi)圈(quan)。
另(ling)外，我有平(ping)(ping)臺(tai)資(zi)源，平(ping)(ping)臺(tai)資(zi)源他也可(ke)以(yi)投資(zi)，他為了放大。你(ni)要是自己一(yi)個(ge)一(yi)個(ge)去找(zhao)成本很高，我這一(yi)下(xia)子(zi)40個(ge)、50個(ge)學子(zi)園都給你(ni)做，一(yi)下(xia)子(zi)他的(de)渠(qu)道(dao)就(jiu)走通(tong)了。形(xing)成了這么兩個(ge)投GP的(de)。這邊通(tong)過(guo)GP基金(jin)，這邊通(tong)過(guo)平(ping)(ping)臺(tai)資(zi)源與管理公(gong)司簽訂。我們看(kan)好的(de)渠(qu)道(dao)也可(ke)以(yi)通(tong)過(guo)投委會GP基金(jin)也可(ke)以(yi)投渠(qu)道(dao)。
這(zhe)樣一(yi)個項(xiang)目，最后歸結起來就(jiu)(jiu)很(hen)簡單(dan)了(le)(le)(le)，就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)我(wo)(wo)(wo)們有(you)三(san)列菜單(dan)，四(si)(si)種合(he)(he)作(zuo)方式(shi)。四(si)(si)種合(he)(he)作(zuo)方式(shi)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)四(si)(si)類合(he)(he)同(tong)，你(ni)選哪(na)一(yi)類。比如說我(wo)(wo)(wo)有(you)項(xiang)目，我(wo)(wo)(wo)愿意投GP，最后跟著你(ni)的(de)GP一(yi)起上(shang)市。那(nei)(nei)好(hao)，那(nei)(nei)你(ni)就(jiu)(jiu)選第(di)一(yi)類。第(di)二類，我(wo)(wo)(wo)有(you)渠道，我(wo)(wo)(wo)要放大我(wo)(wo)(wo)的(de)渠道，我(wo)(wo)(wo)要投GP。第(di)三(san)個，我(wo)(wo)(wo)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)一(yi)個項(xiang)目，我(wo)(wo)(wo)也不想做那(nei)(nei)么多，我(wo)(wo)(wo)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)缺錢，也缺概(gai)念，我(wo)(wo)(wo)相信你(ni)的(de)平臺，我(wo)(wo)(wo)跟你(ni)合(he)(he)作(zuo)，那(nei)(nei)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)項(xiang)目合(he)(he)作(zuo)。最后我(wo)(wo)(wo)看好(hao)了(le)(le)(le)你(ni)將來的(de)發(fa)展，因為(wei)我(wo)(wo)(wo)們5年(nian)以后上(shang)市我(wo)(wo)(wo)算了(le)(le)(le)一(yi)下起碼60億(yi)到(dao)80億(yi)這(zhe)樣的(de)規模，輕資產這(zhe)塊上(shang)市。我(wo)(wo)(wo)看到(dao)了(le)(le)(le)你(ni)后期(qi)的(de)發(fa)展現在就(jiu)(jiu)投GP，做了(le)(le)(le)你(ni)的(de)PE進行支持。
這是(shi)(shi)(shi)光有錢的(de)，這是(shi)(shi)(shi)有項(xiang)目(mu)的(de)，這是(shi)(shi)(shi)有渠道(dao)的(de)，這是(shi)(shi)(shi)項(xiang)目(mu)+基金(jin)的(de)。先(xian)選一(yi)個合(he)同(tong)，這就是(shi)(shi)(shi)高速公路的(de)概(gai)念。選好了以后，我(wo)們(men)有三(san)列(lie)菜單，昨天(tian)討論了一(yi)下可能(neng)還(huan)要擴大到四列(lie)。第三(san)列(lie)是(shi)(shi)(shi)金(jin)融服務(wu)菜單，大概(gai)有十(shi)幾項(xiang)。第二列(lie)輕(qing)資產，第三(san)列(lie)是(shi)(shi)(shi)渠道(dao)資源菜單。你的(de)項(xiang)目(mu)簽完以后打(da)勾(gou)，打(da)完以后我(wo)們(men)來組織三(san)列(lie)菜單的(de)服務(wu)。
根(gen)據我們的(de)商業模式測算(suan)，肯定是(shi)輕(qing)資(zi)產這塊的(de)收(shou)(shou)入比(bi)(bi)金融(rong)服(fu)務，就是(shi)比(bi)(bi)GP的(de)收(shou)(shou)入要高得(de)多。看(kan)得(de)出來，輕(qing)資(zi)產在養老(lao)產業當中的(de)作業。根(gen)據這個(ge)來算(suan)的(de)話，每年做5個(ge)項(xiang)目大概是(shi)5000多萬的(de)收(shou)(shou)入，到了5年以后2億(yi)7，就算(suan)20倍的(de)乘(cheng)數那(nei)也是(shi)六、七十(shi)以。
這里重點講一(yi)下C的(de)重要性，因為這是核心。它是一(yi)個3000套，2萬8平方米，總投(tou)資1.7億，是農(nong)村集體建設用地，沒有出租，也沒有轉讓，是自(zi)己做(zuo)自(zi)己的(de)土地。所以，它是典型的(de)零溢價(jia)，零融資成本，沒有銀行(xing)貸款(kuan)。給他(ta)算5900元(yuan)的(de)成本。
他(ta)(ta)的(de)(de)(de)(de)營(ying)銷(xiao)模(mo)式還是(shi)做的(de)(de)(de)(de)很有(you)道理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)，做了定(ding)價和營(ying)銷(xiao)模(mo)式。到20年(nian)、30年(nian)的(de)(de)(de)(de)時候(hou)就(jiu)開始眾(zhong)籌了，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)時候(hou)他(ta)(ta)要(yao)交100萬，3年(nian)以后(hou)要(yao)返回。比如說短期會員(yuan)一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)就(jiu)是(shi)8000，長期會員(yuan)就(jiu)變成2500，一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)就(jiu)差(cha)(cha)5500。我(wo)如果不是(shi)100萬交給(gei)(gei)你(ni)，我(wo)不是(shi)一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)就(jiu)變成8000了，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)差(cha)(cha)值(zhi)就(jiu)是(shi)用5500這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)服(fu)務還了我(wo)100萬存在你(ni)那的(de)(de)(de)(de)年(nian)息(xi)。他(ta)(ta)就(jiu)是(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)樣(yang)一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)模(mo)式，所以我(wo)們(men)也很容易接受，但是(shi)他(ta)(ta)的(de)(de)(de)(de)整個(ge)(ge)(ge)(ge)組合不是(shi)特別合理(li)(li)，我(wo)們(men)給(gei)(gei)他(ta)(ta)重(zhong)新(xin)整合了一(yi)(yi)次。完全是(shi)一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)的(de)(de)(de)(de)消(xiao)費，5年(nian)也是(shi)一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)月(yue)(yue)的(de)(de)(de)(de)消(xiao)費，這(zhe)(zhe)(zhe)種做法和眾(zhong)籌做法，100萬給(gei)(gei)你(ni)，然后(hou)用我(wo)的(de)(de)(de)(de)服(fu)務來抵(di)你(ni)的(de)(de)(de)(de)利(li)息(xi)。原來開發商就(jiu)是(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)樣(yang)，我(wo)蓋房子，要(yao)不然賣房子分割產權，要(yao)不然持有(you)以后(hou)慢慢的(de)(de)(de)(de)用我(wo)的(de)(de)(de)(de)經營(ying)獲(huo)得(de)回報。
如果是前一段開發商的(de)思路投(tou)資(zi)回(hui)收期能達到11年以上，自己蓋一個養老公寓，靠將(jiang)來的(de)運營一點(dian)一點(dian)收回(hui)，回(hui)收期就(jiu)是要10年以上。我們(men)不(bu)斷的(de)把短期減少，把長期的(de)增加，把眾籌(chou)放上去，上杠桿(gan)了(le)，到最(zui)后是50%的(de)短期，50%的(de)長期，投(tou)資(zi)回(hui)報只有3年多。最(zui)后內部(bu)收益率就(jiu)會從12一直到21。所(suo)以眾籌(chou)至(zhi)為關鍵(jian)，馬上你的(de)IR就(jiu)上去了(le)。
眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)這件(jian)事(shi)情(qing)哪家可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)做，哪家可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)背書，不會(hui)變得(de)像原(yuan)來(lai)那樣亂集資了(le)(le)。所以(yi)(yi)(yi)(yi)C眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)的(de)(de)(de)(de)結果是(shi)(shi)可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)平衡建(jian)設成本(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)。舉個(ge)簡單的(de)(de)(de)(de)例子，我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)那里(li)是(shi)(shi)零地(di)價，建(jian)設成本(ben)(ben)大(da)概(gai)是(shi)(shi)6000塊(kuai)錢，我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)進(jin)去的(de)(de)(de)(de)時(shi)候那一間房(fang)子是(shi)(shi)53平米(mi)，大(da)概(gai)要100萬。實際上(shang)它的(de)(de)(de)(de)建(jian)設成本(ben)(ben)是(shi)(shi)6000塊(kuai)錢，只(zhi)是(shi)(shi)占到30%，和(he)它的(de)(de)(de)(de)售價之間是(shi)(shi)30%。換句話說，在(zai)(zai)溫都(dou)水(shui)城的(de)(de)(de)(de)老年公寓里(li)我(wo)(wo)(wo)只(zhi)要有(you)30%的(de)(de)(de)(de)房(fang)子是(shi)(shi)以(yi)(yi)(yi)(yi)眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)的(de)(de)(de)(de)方(fang)式(shi)出(chu)手(shou)的(de)(de)(de)(de)，前期(qi)的(de)(de)(de)(de)建(jian)設成本(ben)(ben)就(jiu)(jiu)出(chu)來(lai)了(le)(le)。因(yin)(yin)為(wei)你向(xiang)客戶(hu)賣的(de)(de)(de)(de)時(shi)候不是(shi)(shi)你的(de)(de)(de)(de)建(jian)設成本(ben)(ben)，肯定(ding)分(fen)3倍(bei)。因(yin)(yin)為(wei)北京地(di)段的(de)(de)(de)(de)樓面(mian)價是(shi)(shi)2萬4精(jing)裝(zhuang)修那么(me)好的(de)(de)(de)(de)配套(tao)不到2萬，這個(ge)定(ding)價當然是(shi)(shi)合(he)理的(de)(de)(de)(de)，但是(shi)(shi)成本(ben)(ben)只(zhi)有(you)6000。所以(yi)(yi)(yi)(yi)眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)是(shi)(shi)非(fei)常(chang)重(zhong)要的(de)(de)(de)(de)，完(wan)全可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)代替原(yuan)來(lai)房(fang)地(di)產開(kai)(kai)發中的(de)(de)(de)(de)定(ding)金(jin)、個(ge)人住房(fang)抵(di)押貸款，用互聯網金(jin)融就(jiu)(jiu)可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)解決(jue)。所以(yi)(yi)(yi)(yi)，現(xian)在(zai)(zai)好幾家都(dou)在(zai)(zai)做這件(jian)事(shi)，我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)大(da)連的(de)(de)(de)(de)項目(mu)和(he)貴陽的(de)(de)(de)(de)項目(mu)也面(mian)臨(lin)著眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)，而且它是(shi)(shi)提前眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)。溫都(dou)水(shui)城的(de)(de)(de)(de)示范項目(mu)是(shi)(shi)滯后(hou)眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)，開(kai)(kai)盤不到2年，前期(qi)成本(ben)(ben)基本(ben)(ben)上(shang)回來(lai)了(le)(le)，因(yin)(yin)為(wei)有(you)30%—40%出(chu)去了(le)(le)，入住率到了(le)(le)這么(me)多(duo)，肯定(ding)前期(qi)的(de)(de)(de)(de)成本(ben)(ben)就(jiu)(jiu)回來(lai)了(le)(le)。如果我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)現(xian)在(zai)(zai)做提前眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)，要舒服得(de)多(duo)，因(yin)(yin)為(wei)提前眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)在(zai)(zai)土(tu)地(di)拿到手(shou)以(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)就(jiu)(jiu)可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)開(kai)(kai)始在(zai)(zai)網上(shang)眾(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)籌(chou)，錢就(jiu)(jiu)已經進(jin)來(lai)。進(jin)來(lai)以(yi)(yi)(yi)(yi)后(hou)，如果做得(de)好，和(he)一些金(jin)融機構合(he)作，你還可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)賺錢。所以(yi)(yi)(yi)(yi)，這給我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)的(de)(de)(de)(de)傳統金(jin)融提出(chu)了(le)(le)很大(da)的(de)(de)(de)(de)挑戰。
我們(men)這個項目(mu)給銀行造成了(le)很多的沖擊，開發行、平安銀行，都(dou)跑到我們(men)那(nei)去(qu)調研，互聯網金(jin)融眾(zhong)籌再弄(nong)下去(qu)的話銀行該關(guan)門(men)了(le)。
GP基金(jin)肯定是GP管理公司，因(yin)為(wei)海外基金(jin)也是他(ta)們管。最(zui)重(zhong)要的是輕資產(chan)，因(yin)為(wei)輕資產(chan)整(zheng)合了大量的車，最(zui)后是輕資產(chan)上(shang)市。
弄了(le)一堆，40個(ge)、50個(ge)學子園的(de)項目，他們都(dou)是(shi)持有型物業，都(dou)是(shi)差(cha)不多這個(ge)時間起來的(de)，最(zui)后(hou)通過(guo)我們的(de)平臺(tai)，通過(guo)協(xie)會的(de)組織，在資(zi)本市(shi)場上做(zuo)資(zi)產證券化。同樣的(de)品質，同樣的(de)經營理念，最(zui)后(hou)退出。我們現(xian)在做(zuo)的(de)持有型物業最(zui)后(hou)基本都(dou)是(shi)在資(zi)本市(shi)場上，有機構接(jie)手就可以退出。
現在(zai)進入(ru)的(de)(de)渠道挺多(duo)，餐飲(yin)配送，都是(shi)(shi)社區這一類的(de)(de)，而(er)且是(shi)(shi)全國(guo)性的(de)(de)。所以經過(guo)今天這樣(yang)的(de)(de)碰撞，我(wo)們還會修改我(wo)們的(de)(de)商業(ye)模(mo)式，也希望大家一起來建高速公路這個平(ping)臺，一起來找車，希望我(wo)們的(de)(de)平(ping)臺上有更(geng)多(duo)的(de)(de)車，謝謝大家！
主持人：謝謝聶會長(chang)。聶會長(chang)用她(ta)的身體力行跟我們一(yi)起(qi)分(fen)享了在移動互(hu)聯網時代養老產(chan)業怎么來運(yun)作。下面有請(qing)全聯房地產(chan)商會的執(zhi)行會長(chang)任志(zhi)強先生給我們分(fen)享新常(chang)態(tai)下中(zhong)國地產(chan)去哪兒，大(da)家歡(huan)迎！
任志(zhi)強：都說房(fang)地產(chan)往哪(na)去，房(fang)地產(chan)有(you)另外一個(ge)名字叫不動產(chan)，哪(na)也走不了，只能原(yuan)地呆(dai)著，但(dan)是可以(yi)改變的(de)(de)是它的(de)(de)經營(ying)模式、服(fu)務方(fang)式和經營(ying)內容以(yi)及點對點之(zhi)間的(de)(de)服(fu)務。我覺得(de)最(zui)重要的(de)(de)是宏觀經濟形(xing)勢和房(fang)地產(chan)之(zhi)間的(de)(de)關系問題。
目(mu)前來(lai)看最重(zhong)要的問題是(shi)宏觀(guan)經(jing)(jing)濟形(xing)勢(shi)出(chu)現(xian)了(le)問題，1994年(nian)說我(wo)們(men)出(chu)現(xian)了(le)第一(yi)個低潮到2002年(nian)用8年(nian)的時間才走出(chu)了(le)這(zhe)(zhe)(zhe)個周期，2003年(nian)開始出(chu)現(xian)了(le)回升，基本維(wei)持(chi)在(zai)7，保(bao)8保(bao)不(bu)住(zhu)(zhu)的情(qing)況。這(zhe)(zhe)(zhe)次我(wo)們(men)看到是(shi)再一(yi)次的下滑，這(zhe)(zhe)(zhe)次下滑從(cong)8到了(le)7.5到了(le)7，但是(shi)7能不(bu)能保(bao)住(zhu)(zhu)不(bu)知道。這(zhe)(zhe)(zhe)幾天我(wo)們(men)看到國務院的會議(yi)就是(shi)穩(wen)定(ding)經(jing)(jing)濟，最初上(shang)臺的時候他們(men)是(shi)不(bu)以GDP為目(mu)標(biao)，現(xian)在(zai)看穩(wen)住(zhu)(zhu)了(le)，所以GDP也變成的重(zhong)要的目(mu)標(biao)。這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)一(yi)個重(zhong)大(da)的變化(hua)，這(zhe)(zhe)(zhe)個變化(hua)是(shi)不(bu)是(shi)新常態(tai)，我(wo)不(bu)知道。原來(lai)說新常態(tai)的時候好像沒說要穩(wen)住(zhu)(zhu)經(jing)(jing)濟，但現(xian)在(zai)看來(lai)，不(bu)管結構調整也好，還是(shi)怎么樣，經(jing)(jing)濟如果穩(wen)不(bu)住(zhu)(zhu)，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)一(yi)個重(zhong)大(da)問題。
最(zui)近(jin)既(ji)降(jiang)息(xi)又降(jiang)準，有(you)人(ren)說(shuo)是(shi)為了(le)股市，其實(shi)和我(wo)(wo)們的(de)(de)通(tong)(tong)(tong)(tong)縮(suo)(suo)相關。我(wo)(wo)們很擔(dan)心的(de)(de)是(shi)通(tong)(tong)(tong)(tong)縮(suo)(suo)的(de)(de)問題，美國大量的(de)(de)貨幣救市實(shi)際(ji)上是(shi)防(fang)止通(tong)(tong)(tong)(tong)縮(suo)(suo)，日本也是(shi)為了(le)防(fang)止通(tong)(tong)(tong)(tong)縮(suo)(suo)，歐洲也同樣(yang)，但(dan)并不(bu)是(shi)說(shuo)降(jiang)到(dao)了(le)0，降(jiang)到(dao)了(le)負數，這個通(tong)(tong)(tong)(tong)脹(zhang)就能(neng)回(hui)來(lai)。至少(shao)日本和美國都沒有(you)回(hui)來(lai)，還在繼續(xu)的(de)(de)恢復期之中。所(suo)以，我(wo)(wo)們更(geng)擔(dan)心的(de)(de)實(shi)際(ji)上是(shi)如果物價(jia)繼續(xu)下降(jiang)的(de)(de)話(hua)，可(ke)能(neng)還會繼續(xu)降(jiang)息(xi)。因為通(tong)(tong)(tong)(tong)縮(suo)(suo)影(ying)響(xiang)比(bi)通(tong)(tong)(tong)(tong)脹(zhang)更(geng)厲害，通(tong)(tong)(tong)(tong)脹(zhang)可(ke)能(neng)影(ying)響(xiang)到(dao)我(wo)(wo)們的(de)(de)消費，我(wo)(wo)們錢不(bu)夠花，但(dan)是(shi)通(tong)(tong)(tong)(tong)脹(zhang)通(tong)(tong)(tong)(tong)常(chang)是(shi)財富整(zheng)體上漲(zhang)的(de)(de)過(guo)程(cheng)，比(bi)如說(shuo)你的(de)(de)房子更(geng)賺錢了(le)。
我們的(de)(de)(de)三架馬(ma)車第(di)一(yi)架就是(shi)(shi)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)是(shi)(shi)我們最重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)一(yi)家馬(ma)車。可以看(kan)到投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)在下滑(hua)，下滑(hua)的(de)(de)(de)幅(fu)度很快(kuai)。其中固定資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)下降了11.4億(yi)，是(shi)(shi)歷(li)史的(de)(de)(de)最低(di)點，重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)民(min)間(jian)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)在下滑(hua)，國有和政府(fu)(fu)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)實際(ji)上只有30%。因此，如果民(min)營投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)在不(bu)斷下滑(hua)的(de)(de)(de)話，僅(jin)靠政府(fu)(fu)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)是(shi)(shi)拉(la)不(bu)動的(de)(de)(de)。于(yu)是(shi)(shi)中央政府(fu)(fu)出(chu)臺了大量的(de)(de)(de)政策，希望民(min)間(jian)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本加(jia)入，但(dan)是(shi)(shi)到上個(ge)月(yue)為(wei)止(zhi)，新(xin)開(kai)工的(de)(de)(de)項目不(bu)是(shi)(shi)增加(jia)的(de)(de)(de)，而(er)是(shi)(shi)減(jian)少的(de)(de)(de)，億(yi)元以上的(de)(de)(de)新(xin)開(kai)工項目都在下滑(hua)，未(wei)來我們還看(kan)不(bu)到投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)持續增長的(de)(de)(de)過(guo)程。
可能(neng)(neng)有些領(ling)導會說以后想投(tou)(tou)的能(neng)(neng)不能(neng)(neng)都今(jin)年投(tou)(tou)，來拉動(dong)杠桿，但是錢從哪來。固定資(zi)(zi)(zi)(zi)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)中基礎設施投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，政府投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)仍然是高漲(zhang)，雖然有點下(xia)滑，4月份23%的增長(chang)，到了5月份變成18%的增長(chang)，是下(xia)降(jiang)的，但總體來講是遠遠高于固定資(zi)(zi)(zi)(zi)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，原因是制造業投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)在(zai)繼續上(shang)漲(zhang)，房地(di)產投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)在(zai)下(xia)滑。
剛才聶會長說(shuo)從30幾降到了5點幾。工業(ye)增加值(zhi)(zhi)也(ye)是(shi)處于下(xia)(xia)滑的(de)過程，大家(jia)忽略了一(yi)個問(wen)題，我(wo)們(men)的(de)利(li)潤，工業(ye)增加值(zhi)(zhi)上升的(de)同(tong)時(shi)工業(ye)企業(ye)的(de)利(li)潤是(shi)下(xia)(xia)滑的(de)，上個月(yue)下(xia)(xia)滑了23%。就是(shi)只有指標完成的(de)增加值(zhi)(zhi)，但是(shi)沒有收入。
從消費可以看到，汽(qi)車過去(qu)是高速增長，現在已經下(xia)(xia)滑(hua)了。一個重(zhong)要的(de)(de)指(zhi)標是電力(li)和熱力(li)，按照擴張指(zhi)標來說(shuo)這(zhe)部分(fen)如(ru)(ru)果(guo)上不(bu)去(qu)工(gong)業增加值(zhi)一定是下(xia)(xia)降(jiang)的(de)(de)，工(gong)業后勁也(ye)一定是消失的(de)(de)，至少目(mu)前看還沒有(you)(you)緩解。我(wo)們實(shi)際的(de)(de)鋼(gang)材生產量有(you)(you)可能下(xia)(xia)降(jiang)到6億噸，這(zhe)樣大部分(fen)的(de)(de)企(qi)業都不(bu)能滿足正常的(de)(de)生產。比如(ru)(ru)說(shuo)邯鋼(gang)利潤(run)只有(you)(you)4毛多(duo)錢，如(ru)(ru)果(guo)壓縮1000萬(wan)(wan)噸鋼(gang)材的(de)(de)生產可能有(you)(you)20萬(wan)(wan)人失業。這(zhe)是目(mu)前遇到的(de)(de)越(yue)來越(yue)多(duo)的(de)(de)問題。
和(he)(he)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)關系度很大的(de)(de)(de)除了鋼材以外(wai)，還有一(yi)些其他(ta)的(de)(de)(de)行業，挖(wa)掘機和(he)(he)重卡，它都(dou)是(shi)和(he)(he)我們直接施工相關的(de)(de)(de)。所以，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)投資下(xia)降(jiang)這(zhe)部分(fen)也在下(xia)降(jiang)。在持續下(xia)降(jiang)的(de)(de)(de)過程中也涉及到其他(ta)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)品，所以房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)下(xia)降(jiang)會影響1到1.5的(de)(de)(de)GDP。
社會(hui)消(xiao)(xiao)費(fei)品零售總額(e)至(zhi)少目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)(qian)看是(shi)維(wei)持平穩的(de)(de)增長(chang)，是(shi)我(wo)(wo)們(men)沒錢嗎？不(bu)是(shi)，這(zhe)里面有(you)匯(hui)率的(de)(de)問題，有(you)匯(hui)率的(de)(de)問題。目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)(qian)境外有(you)1億(yi)多人的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)增長(chang)，至(zhi)少到(dao)目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)(qian)上半年仍然(ran)是(shi)。如果不(bu)改變這(zhe)種情(qing)況(kuang)，把他轉(zhuan)移到(dao)國內，我(wo)(wo)們(men)可以提高4個(ge)點的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)。目(mu)(mu)(mu)(mu)前(qian)(qian)的(de)(de)情(qing)況(kuang)應該說是(shi)穩定增長(chang)，但(dan)不(bu)是(shi)高增長(chang)。汽(qi)車類的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)在急劇(ju)的(de)(de)下滑，珠寶類的(de)(de)同樣在下滑，最高端的(de)(de)產業都處于下滑狀(zhuang)態，增長(chang)最快的(de)(de)是(shi)電信，主要(yao)是(shi)手機、電視這(zhe)一類的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)水平還在提高。
從投(tou)資(zi)看，我(wo)們(men)(men)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)處(chu)于持(chi)續變化的(de)(de)(de)過程(cheng)中。2010年(nian)以后(hou)就開始持(chi)續下(xia)滑，2013年(nian)雖然(ran)有(you)回升(sheng)，但下(xia)坡并(bing)沒有(you)結束，還在(zai)(zai)繼續。1—5月(yue)(yue)份變成(cheng)5.1，當月(yue)(yue)只(zhi)有(you)2.9，和(he)2014年(nian)相比已經看到了一(yi)半以上的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)下(xia)滑。未來會怎么樣(yang)？我(wo)們(men)(men)認為還會繼續下(xia)滑，至少到目前(qian)(qian)為止所有(you)的(de)(de)(de)前(qian)(qian)期指(zhi)標(biao)都是(shi)不(bu)好的(de)(de)(de)，所以都是(shi)在(zai)(zai)今年(nian)我(wo)們(men)(men)沒有(you)看到可以繼續產生巨大(da)空(kong)間的(de)(de)(de)希望。即使我(wo)們(men)(men)的(de)(de)(de)政府希望用股市和(he)房(fang)市來拉動(dong)中國的(de)(de)(de)經濟和(he)穩住中國的(de)(de)(de)經濟，目前(qian)(qian)還沒有(you)看到這個希望。
去年的(de)投資(zi)里(li)頭，商業和(he)(he)寫字樓(lou)投資(zi)遠(yuan)遠(yuan)高于住宅(zhai)投資(zi)。住宅(zhai)投資(zi)是(shi)一(yi)個持(chi)續下滑(hua)的(de)過程，但商業和(he)(he)寫字樓(lou)是(shi)上升的(de)，這(zhe)就(jiu)帶來(lai)(lai)一(yi)個問題，從我(wo)們(men)現(xian)在(zai)的(de)庫(ku)存來(lai)(lai)看，6月份的(de)庫(ku)存2億(yi)多是(shi)住宅(zhai)。我(wo)們(men)如果消(xiao)化(hua)4億(yi)出來(lai)(lai)，只相當(dang)于當(dang)年消(xiao)費的(de)10億(yi)的(de)40%，商業和(he)(he)寫字樓(lou)我(wo)們(men)一(yi)年只能消(xiao)化(hua)2億(yi)，現(xian)在(zai)庫(ku)存也是(shi)2億(yi)多。未來(lai)(lai)發展過程中商業和(he)(he)寫字樓(lou)的(de)消(xiao)化(hua)將比住宅(zhai)消(xiao)化(hua)更合理(li)。
從住宅投(tou)資占GDP的(de)比重來看(kan)(kan)，從全球來看(kan)(kan)我們已經達到了一個(ge)高點，所(suo)以持續下(xia)滑和投(tou)資繼續下(xia)降可(ke)(ke)能(neng)(neng)是(shi)(shi)(shi)一個(ge)比較長(chang)(chang)期(qi)的(de)過程。其中(zhong)一個(ge)因素(su)是(shi)(shi)(shi)土地，土地在2014年(nian)(nian)就出(chu)現(xian)了負的(de)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，土地的(de)負增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)導(dao)致了開發(fa)期(qi)手(shou)里沒(mei)有地怎么(me)可(ke)(ke)能(neng)(neng)有投(tou)資增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，絕(jue)對是(shi)(shi)(shi)不可(ke)(ke)能(neng)(neng)的(de)事(shi)。從今年(nian)(nian)來看(kan)(kan)，連(lian)續5年(nian)(nian)，4月份、5月份都是(shi)(shi)(shi)負的(de)30%，負的(de)30%左右的(de)土地供應是(shi)(shi)(shi)沒(mei)有發(fa)生(sheng)變化的(de)。所(suo)以，長(chang)(chang)期(qi)可(ke)(ke)持續的(de)土地負增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)導(dao)致的(de)是(shi)(shi)(shi)新開工(gong)急劇(ju)下(xia)降，從25%，現(xian)在下(xia)降到18%。所(suo)以投(tou)資一定是(shi)(shi)(shi)持續下(xia)降的(de)，而(er)不是(shi)(shi)(shi)上升的(de)。
從(cong)40個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)看(kan)，今年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)收(shou)入(ru)(ru)只相(xiang)當于(yu)去年(nian)收(shou)入(ru)(ru)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)46%，連50%都(dou)不(bu)到，就同期(qi)來(lai)(lai)(lai)(lai)看(kan)。一(yi)(yi)定會引起地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)收(shou)入(ru)(ru)導致地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)債(zhai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題，從(cong)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)債(zhai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)比例來(lai)(lai)(lai)(lai)看(kan)，土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)和地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)債(zhai)相(xiang)關的(de)(de)(de)(de)(de)(de)數量巨(ju)大，大概超過了60%，北京(jing)6000多(duo)億(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)債(zhai)其中有(you)(you)3600億(yi)和土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)相(xiang)關，或者是(shi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)抵押，依(yi)賴于(yu)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)開發的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)入(ru)(ru)來(lai)(lai)(lai)(lai)償還貸款。現在很多(duo)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)已經到了土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)收(shou)入(ru)(ru)不(bu)足以支付利息(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)步，有(you)(you)一(yi)(yi)個(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)過去是(shi)40個(ge)億(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)入(ru)(ru)，一(yi)(yi)年(nian)，小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。很多(duo)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)是(shi)越來(lai)(lai)(lai)(lai)越多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)因為土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)收(shou)入(ru)(ru)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題導致無法(fa)償還利息(xi)，今年(nian)已經有(you)(you)2萬多(duo)億(yi)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)債(zhai)轉(zhuan)(zhuan)換(huan)為債(zhai)券了，從(cong)銀行貸款轉(zhuan)(zhuan)換(huan)為債(zhai)券了，但是(shi)并(bing)沒(mei)有(you)(you)增加(jia)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)負債(zhai)能(neng)力，也沒(mei)有(you)(you)增加(jia)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)再投資能(neng)力。所以對土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)依(yi)賴仍然很嚴重，大部分城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)還是(shi)希(xi)望(wang)通(tong)過土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)減緩地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)(fang)債(zhai)，目(mu)前來(lai)(lai)(lai)(lai)看(kan)可能(neng)性不(bu)大。
銷(xiao)售(shou)(shou)是(shi)今(jin)年最重要的(de)(de)指標(biao)，如果新供應(ying)量不斷的(de)(de)減少，必然導(dao)致城市中可挑選的(de)(de)余地減少。第(di)二個(ge)是(shi)政府(fu)出臺的(de)(de)一些相關措(cuo)施導(dao)致利率急劇(ju)下(xia)降。現(xian)在看我們的(de)(de)銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積已經(jing)接近于(yu)0，有(you)可能(neng)在四(si)季(ji)度轉為(wei)正(zheng)，后續在消(xiao)化庫(ku)(ku)存過(guo)程中可能(neng)轉為(wei)正(zheng)，而銷(xiao)售(shou)(shou)額已經(jing)變成正(zheng)了(le)。2014年長期是(shi)負的(de)(de)，但現(xian)在已經(jing)轉正(zheng)了(le)。5月份有(you)一個(ge)最重要的(de)(de)指標(biao)，就是(shi)庫(ku)(ku)存從(cong)6億(yi)多(duo)開(kai)始減少15萬，28個(ge)月的(de)(de)持續增(zeng)長庫(ku)(ku)存量開(kai)始第(di)一次出現(xian)了(le)拐點(dian)，有(you)了(le)下(xia)降，這是(shi)一個(ge)非常(chang)好的(de)(de)現(xian)象。但是(shi)銷(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)長會(hui)不會(hui)導(dao)致投資復蘇，不會(hui)，因為(wei)大部分的(de)(de)錢還賬(zhang)了(le)，開(kai)發商(shang)并沒(mei)有(you)更(geng)多(duo)的(de)(de)錢用于(yu)投資，只(zhi)是(shi)用于(yu)還賬(zhang)。
可(ke)以明顯的(de)看出來(lai)，銷售在(zai)正的(de)增長的(de)時候(hou)，我(wo)們(men)的(de)自有資金增速(su)只有1.6，而且是(shi)負的(de)1.6，并沒有因此而增加。換(huan)句話說，銷售換(huan)回來(lai)的(de)資金都(dou)還債了。另一方(fang)面是(shi)我(wo)們(men)的(de)銀行，對開(kai)發商的(de)資金支持和對消費(fei)者的(de)資金支持上都(dou)沒有高速(su)增長。所以我(wo)們(men)的(de)資金壓力越來(lai)越大，這(zhe)個情(qing)況(kuang)已經壞于(yu)2008年，2008是(shi)1.27，2014年是(shi)1：1.27，到現(xian)在(zai)是(shi)1：1.15，繼續惡化。
未來會是(shi)(shi)什(shen)么情(qing)況？一(yi)個(ge)是(shi)(shi)大家說消費(fei)可(ke)能會減弱，因為23歲(sui)年(nian)齡的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人口在2015年(nian)是(shi)(shi)最高(gao)峰(feng)，2016年(nian)以(yi)后(hou)(hou)就開始持(chi)續下降。最高(gao)消費(fei)人群，最集中消費(fei)人群的(de)(de)(de)(de)(de)(de)下降肯定是(shi)(shi)有影響的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，從已(yi)經(jing)(jing)購(gou)房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人群當中看(kan)到(dao)(dao)25歲(sui)到(dao)(dao)35歲(sui)，35歲(sui)到(dao)(dao)45歲(sui)之(zhi)間(jian)，分(fen)(fen)別購(gou)買的(de)(de)(de)(de)(de)(de)比例達到(dao)(dao)33%以(yi)上(shang)。這兩(liang)者加(jia)一(yi)起是(shi)(shi)百分(fen)(fen)之(zhi)六十七點(dian)多(duo)，其他(ta)年(nian)齡的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人群占30%。60%到(dao)(dao)70恩%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消費(fei)人群占主導(dao)力量(liang)，但每5年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)GDP在持(chi)續的(de)(de)(de)(de)(de)(de)下滑。從高(gao)峰(feng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)生(sheng)育率來看(kan)，50年(nian)以(yi)后(hou)(hou)是(shi)(shi)第一(yi)個(ge)高(gao)峰(feng)期，三年(nian)自然災害以(yi)后(hou)(hou)是(shi)(shi)第二個(ge)高(gao)峰(feng)期，80年(nian)維持(chi)了一(yi)段時間(jian)，2010年(nian)時候我(wo)們(men)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)絕(jue)對勞動力已(yi)經(jing)(jing)在下降，16歲(sui)到(dao)(dao)60歲(sui)之(zhi)間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)絕(jue)對勞動力已(yi)經(jing)(jing)下降了300多(duo)萬。此后(hou)(hou)，越(yue)來越(yue)會看(kan)到(dao)(dao)持(chi)續下降的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過程，因此我(wo)們(men)媒體經(jing)(jing)常說80后(hou)(hou)、90后(hou)(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人可(ke)以(yi)繼承好(hao)幾套(tao)房(fang)子(zi)。
舉(ju)兩(liang)個(ge)例(li)子，一個(ge)是(shi)(shi)(shi)德國，一個(ge)是(shi)(shi)(shi)中(zhong)國，德國是(shi)(shi)(shi)世界老(lao)齡(ling)化程度最高的(de)(de)，到(dao)2060年(nian)的(de)(de)時候變(bian)成(cheng)了(le)倒三(san)(san)(san)角形(xing)(xing)，或者我們叫水桶。就是(shi)(shi)(shi)頂層的(de)(de)老(lao)齡(ling)人口越來(lai)越多(duo)，中(zhong)國會是(shi)(shi)(shi)什么樣？現在(zai)看(kan)老(lao)年(nian)人還是(shi)(shi)(shi)一個(ge)正三(san)(san)(san)角形(xing)(xing)，但是(shi)(shi)(shi)到(dao)了(le)2020年(nian)，未來(lai)的(de)(de)發展趨勢我們也和德國接(jie)近，變(bian)成(cheng)一個(ge)倒三(san)(san)(san)角形(xing)(xing)，老(lao)年(nian)人上面的(de)(de)比重是(shi)(shi)(shi)很大的(de)(de)。大家(jia)都覺得(de)老(lao)齡(ling)化以(yi)后會導致(zhi)年(nian)輕人有(you)更多(duo)的(de)(de)房子繼(ji)承(cheng)，但是(shi)(shi)(shi)從(cong)圖上何以(yi)看(kan)到(dao)，錯了(le)，老(lao)人不(bu)死，所以(yi)你想繼(ji)承(cheng)繼(ji)承(cheng)不(bu)了(le)，他還得(de)住著房子。不(bu)死對房子的(de)(de)需求到(dao)底是(shi)(shi)(shi)增加還是(shi)(shi)(shi)減少，從(cong)表面看(kan)年(nian)輕人在(zai)減少，但是(shi)(shi)(shi)分布還在(zai)繼(ji)續(xu)。這兩(liang)年(nian)越來(lai)越多(duo)的(de)(de)離婚(hun)率來(lai)看(kan)，家(jia)庭(ting)戶數越來(lai)越多(duo)。
60年的(de)(de)(de)時(shi)候7300萬(wan)人(ren)，德(de)國(guo)是(shi)全(quan)世界經(jing)濟最發達的(de)(de)(de)國(guo)家(jia)，那個(ge)(ge)時(shi)候他有(you)1900萬(wan)個(ge)(ge)家(jia)庭，每個(ge)(ge)家(jia)庭有(you)3.76個(ge)(ge)人(ren)，這個(ge)(ge)數(shu)字接近(jin)于(yu)我(wo)(wo)們(men)的(de)(de)(de)1985年，我(wo)(wo)們(men)1985年是(shi)3.86個(ge)(ge)人(ren)。到(dao)(dao)了2010年，最近(jin)的(de)(de)(de)統計數(shu)據可以(yi)看到(dao)(dao)8100萬(wan)人(ren)，增加(jia)了1/10，家(jia)庭戶數(shu)翻(fan)了一(yi)(yi)倍變成4000多萬(wan)。人(ren)沒增加(jia)多少，但是(shi)戶數(shu)增加(jia)了，原因就是(shi)老(lao)齡人(ren)越(yue)來越(yue)多，而且(qie)老(lao)齡人(ren)不(bu)死。我(wo)(wo)們(men)會(hui)面臨著和德(de)國(guo)類似的(de)(de)(de)情(qing)況，于(yu)是(shi)出現(xian)了一(yi)(yi)種特(te)殊情(qing)況，每一(yi)(yi)個(ge)(ge)家(jia)庭的(de)(de)(de)人(ren)數(shu)越(yue)來越(yue)少，從(cong)3.76變成2.03，中國(guo)也同樣，我(wo)(wo)們(men)現(xian)在(zai)到(dao)(dao)2.82，全(quan)國(guo)是(shi)3.02，從(cong)3.86降(jiang)到(dao)(dao)了3.02。3.02相當于(yu)他們(men)1980年左右的(de)(de)(de)水平，增加(jia)了將近(jin)100萬(wan)的(de)(de)(de)家(jia)庭，是(shi)2400萬(wan)家(jia)庭。但是(shi)很快(kuai)我(wo)(wo)們(men)現(xian)在(zai)城市變成了2.22，相當于(yu)他們(men)的(de)(de)(de)1990年，而我(wo)(wo)們(men)很快(kuai)隨著老(lao)齡化程(cheng)度(du)的(de)(de)(de)發展，會(hui)降(jiang)到(dao)(dao)他們(men)所說的(de)(de)(de)2.02。盡管現(xian)在(zai)我(wo)(wo)們(men)開(kai)放了一(yi)(yi)部分的(de)(de)(de)計劃生育，但是(shi)每個(ge)(ge)家(jia)庭的(de)(de)(de)人(ren)口數(shu)逐級下降(jiang)的(de)(de)(de)趨勢是(shi)不(bu)可改(gai)(gai)變的(de)(de)(de)，至少10年、20年的(de)(de)(de)時(shi)間是(shi)不(bu)可改(gai)(gai)變的(de)(de)(de)，也許30年都不(bu)能改(gai)(gai)變。
根(gen)據上(shang)面的分析可以(yi)(yi)(yi)看(kan)出來，2015年5月(yue)份(fen)第一次出現了65666萬平方(fang)米庫存(cun)量的減少(shao)(shao)，估計未來的預(yu)期(qi)從6月(yue)份(fen)以(yi)(yi)(yi)后(hou)，每個月(yue)的庫存(cun)都處于減少(shao)(shao)。為(wei)什么我們(men)(men)的貸(dai)款低速增(zeng)長，開發貸(dai)8740億元下降了6.8%，個人(ren)按揭貸(dai)款增(zeng)長了4.4%，和我們(men)(men)的銷(xiao)售額來看(kan)不(bu)成比例。盡(jin)管我們(men)(men)現在(zai)(zai)在(zai)(zai)救市(shi)，有(you)公(gong)積金(jin)貸(dai)款，用其他貸(dai)款降低首付，我個人(ren)認為(wei)條款政(zheng)策并沒(mei)有(you)放開。今(jin)天我們(men)(men)希望不(bu)發國務(wu)院文件，他們(men)(men)不(bu)愿(yuan)意承(cheng)認錯(cuo)誤，就希望地(di)方(fang)政(zheng)府來糾(jiu)正國務(wu)院文件，地(di)方(fang)政(zheng)府能(neng)糾(jiu)正嗎？至少(shao)(shao)讓人(ren)們(men)(men)對社會的消費信息還不(bu)能(neng)得(de)到有(you)效的理解。是不(bu)是地(di)方(fang)政(zheng)府能(neng)夠推(tui)翻國務(wu)院的文件，推(tui)翻不(bu)了，所以(yi)(yi)(yi)還沒(mei)有(you)完(wan)全開放。
我們(men)也看到(dao)了(le)有利(li)條件，一(yi)個是(shi)(shi)(shi)貨幣政策寬松問題，前兩天已經開始降(jiang)準(zhun)、降(jiang)息。我們(men)相(xiang)信一(yi)定(ding)(ding)還會(hui)繼續降(jiang)息，李(li)總理(li)(li)說我們(men)的(de)(de)庫(ku)存還很多，我們(men)現(xian)在(zai)還有百(bai)分之(zhi)十幾的(de)(de)準(zhun)備(bei)金率。現(xian)在(zai)把(ba)穩(wen)定(ding)(ding)住(zhu)房(fang)(fang)消費增(zeng)加了(le)穩(wen)定(ding)(ding)經濟增(zeng)長，過去李(li)總理(li)(li)說穩(wen)定(ding)(ding)住(zhu)房(fang)(fang)消費，今后除了(le)穩(wen)定(ding)(ding)住(zhu)房(fang)(fang)消費，更重(zhong)要的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)穩(wen)定(ding)(ding)經濟增(zeng)長，這(zhe)兩者是(shi)(shi)(shi)密切相(xiang)關的(de)(de)。低利(li)率可(ke)以提高(gao)老百(bai)姓的(de)(de)支付能力。同時還有新增(zeng)供(gong)量(liang)減弱，房(fang)(fang)地產好是(shi)(shi)(shi)什(shen)么好，是(shi)(shi)(shi)所有的(de)(de)指標都好，現(xian)在(zai)不是(shi)(shi)(shi)，兩極分化，供(gong)應量(liang)下降(jiang)指標是(shi)(shi)(shi)下降(jiang)的(de)(de)，為什(shen)么？因為庫(ku)存多了(le)。庫(ku)存多了(le)生(sheng)產商(shang)就會(hui)減少生(sheng)產量(liang)。
累計看有三次低(di)(di)點(dian)(dian)。第(di)一次高(gao)低(di)(di)點(dian)(dian)是08年，第(di)二次低(di)(di)點(dian)(dian)是2012年，為(wei)什么(me)會(hui)出(chu)(chu)現(xian)(xian)？是2010年出(chu)(chu)臺了國八(ba)條。消費還是負(fu)的(de)，于(yu)是繼(ji)續下滑(hua)(hua)，什么(me)時候能夠轉過來(lai)？指數下滑(hua)(hua)和(he)價格是什么(me)關(guan)系。07年達到高(gao)峰以后政府采取了兩個措施(shi)，一個是防(fang)止(zhi)通(tong)縮，一個是防(fang)止(zhi)通(tong)脹，由于(yu)連續兩年的(de)低(di)(di)增長(chang)，供給減弱，所以2013年出(chu)(chu)現(xian)(xian)了一個高(gao)峰，現(xian)(xian)在又開始出(chu)(chu)現(xian)(xian)下滑(hua)(hua)。
94年(nian)的(de)(de)時候(hou)一(yi)(yi)(yi)二線城市開(kai)始價格撬動，撬也(ye)(ye)是負的(de)(de)。還有(you)一(yi)(yi)(yi)個情(qing)況是深圳(zhen)，深圳(zhen)已(yi)經變(bian)成正的(de)(de)了(le)。這兩(liang)個月北京也(ye)(ye)開(kai)始正的(de)(de)零點幾，不(bu)(bu)到1，開(kai)始出現了(le)價格反彈(dan)。這可能就是一(yi)(yi)(yi)種(zhong)預期(qi)，而(er)這種(zhong)預期(qi)我不(bu)(bu)認為在(zai)短(duan)期(qi)之內(nei)都會像深圳(zhen)一(yi)(yi)(yi)樣，因為深圳(zhen)有(you)特(te)殊性，一(yi)(yi)(yi)個是前期(qi)供應少，今年(nian)深圳(zhen)的(de)(de)增長(chang)率是最高(gao)的(de)(de)，全國(guo)領(ling)先的(de)(de)，而(er)且它是以高(gao)科(ke)技為主，所(suo)以吸引(yin)的(de)(de)都是年(nian)輕一(yi)(yi)(yi)代最有(you)消費能力的(de)(de)人才。其(qi)他的(de)(de)城市可能大量的(de)(de)都是農民工，這兩(liang)者有(you)巨大的(de)(de)差別，導(dao)致在(zai)人口結構上的(de)(de)變(bian)化，消費能力的(de)(de)提升，價格反彈(dan)的(de)(de)速度就要更快。其(qi)他的(de)(de)不(bu)(bu)會價格輕易反彈(dan)。
2015年的(de)(de)(de)(de)情況(kuang)是(shi)(shi)有(you)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)很(hen)(hen)(hen)好(hao)，有(you)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)不是(shi)(shi)很(hen)(hen)(hen)好(hao)，有(you)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)經(jing)濟增長(chang)很(hen)(hen)(hen)快(kuai)，有(you)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)很(hen)(hen)(hen)差。比如東(dong)(dong)三(san)省GDP增長(chang)很(hen)(hen)(hen)低很(hen)(hen)(hen)低，所(suo)(suo)以東(dong)(dong)三(san)省的(de)(de)(de)(de)房地產市(shi)場(chang)經(jing)濟下(xia)(xia)滑速度非常(chang)快(kuai)。尤其是(shi)(shi)山西以煤炭(tan)為主，黑龍江以石油為主，都出(chu)現了經(jing)濟下(xia)(xia)滑，所(suo)(suo)以城(cheng)市(shi)間(jian)分化和過去的(de)(de)(de)(de)大盤齊上齊下(xia)(xia)是(shi)(shi)完全不同(tong)的(de)(de)(de)(de)有(you)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)出(chu)現庫存(cun)壓力巨大的(de)(de)(de)(de)情況(kuang)，但有(you)的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)已經(jing)開始反轉。
第二是(shi)刺激(ji)因(yin)素還會持續。昨天(tian)密(mi)集的(de)(de)(de)對(dui)股市的(de)(de)(de)刺激(ji)政(zheng)策以外，也(ye)提出了穩(wen)定經濟(ji)的(de)(de)(de)政(zheng)策，這些穩(wen)定經濟(ji)的(de)(de)(de)政(zheng)策也(ye)包(bao)括房地(di)產如何平穩(wen)過渡和發展的(de)(de)(de)問題。價格從(cong)相對(dui)來說(shuo)是(shi)一個(ge)平穩(wen)過渡，上個(ge)月(yue)70個(ge)城(cheng)市20個(ge)城(cheng)市是(shi)上升的(de)(de)(de)，還有50個(ge)城(cheng)市是(shi)下降的(de)(de)(de)。原(yuan)來是(shi)負(fu)(fu)的(de)(de)(de)5%，現(xian)在是(shi)負(fu)(fu)的(de)(de)(de)4%，也(ye)許變成(cheng)負(fu)(fu)3、負(fu)(fu)2、負(fu)(fu)1，四季度有可能變成(cheng)正的(de)(de)(de)。
銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)已經由負變正了，已經變成(cheng)正的(de)(de)(de)3.0，6月份還是(shi)正的(de)(de)(de)，有可能(neng)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)面積也變成(cheng)正增(zeng)長。銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)實(shi)際(ji)上是(shi)庫(ku)存(cun)(cun)消(xiao)化的(de)(de)(de)一部(bu)分，我(wo)們認為開(kai)發商(shang)不(bu)敢輕易漲價(jia)的(de)(de)(de)一個原因就是(shi)消(xiao)化庫(ku)存(cun)(cun)。開(kai)發商(shang)手里有幾十套(tao)(tao)房子(zi)、幾百套(tao)(tao)房子(zi)或者幾千(qian)套(tao)(tao)房子(zi)，如(ru)果前期(qi)漲價(jia)導致后(hou)期(qi)大量的(de)(de)(de)庫(ku)存(cun)(cun)是(shi)難以消(xiao)化的(de)(de)(de)。至少目前看，大部(bu)分城(cheng)市并沒(mei)有出現快速的(de)(de)(de)價(jia)格的(de)(de)(de)飛漲，而中間還是(shi)去庫(ku)存(cun)(cun)化。
在這樣的情(qing)況下開發商到(dao)哪去，每(mei)個人(ren)都(dou)應該重新(xin)認識形勢。謝謝！
主持人：謝謝任(ren)總(zong)對(dui)當前形勢的研(yan)判。下面有請北京大學文化產(chan)業(ye)研(yan)究原(yuan)的副院長陳少峰教授(shou)給(gei)我(wo)們講一下文化產(chan)業(ye)發展的趨(qu)勢分析(xi)，大家歡迎！
陳少峰：跟大家分享一(yi)下(xia)文(wen)化(hua)(hua)產(chan)業(ye)在今后一(yi)段時間(jian)里(li)面的發展趨勢，不過文(wen)化(hua)(hua)產(chan)業(ye)的變化(hua)(hua)太快，三個(ge)月有(you)(you)(you)(you)(you)時候我(wo)(wo)們(men)就要(yao)(yao)調整我(wo)(wo)們(men)對一(yi)些(xie)事情的判斷(duan)。到目前為止，我(wo)(wo)們(men)做了一(yi)些(xie)研(yan)究，我(wo)(wo)今天主要(yao)(yao)是講(jiang)趨勢。北大文(wen)化(hua)(hua)產(chan)業(ye)研(yan)究院(yuan)今年(nian)有(you)(you)(you)(you)(you)八(ba)個(ge)學術報告(gao)，跟互(hu)聯(lian)網文(wen)化(hua)(hua)產(chan)業(ye)等(deng)(deng)等(deng)(deng)有(you)(you)(you)(you)(you)關的，如(ru)果(guo)有(you)(you)(you)(you)(you)興(xing)趣我(wo)(wo)們(men)里(li)面有(you)(you)(you)(you)(you)一(yi)些(xie)數據(ju)。
今天跟(gen)大家分享兩(liang)個(ge)(ge)方面，一個(ge)(ge)是(shi)互(hu)聯網文化(hua)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)，一個(ge)(ge)是(shi)文化(hua)旅(lv)游(you)。這兩(liang)個(ge)(ge)跟(gen)地(di)產(chan)(chan)(chan)有密切的(de)關(guan)系，互(hu)聯網文化(hua)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)主要是(shi)對(dui)百貨業(ye)(ye)會帶來巨大的(de)沖擊。文化(hua)旅(lv)游(you)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)是(shi)我(wo)們(men)一個(ge)(ge)新的(de)增長(chang)點，這兩(liang)個(ge)(ge)領域我(wo)著重多(duo)說一些。
我(wo)們(men)講的(de)(de)(de)(de)文(wen)化旅(lv)游(you)跟傳統的(de)(de)(de)(de)旅(lv)游(you)的(de)(de)(de)(de)區別(bie)是(shi)，傳統的(de)(de)(de)(de)旅(lv)游(you)它的(de)(de)(de)(de)旅(lv)游(you)資源(yuan)來(lai)源(yuan)與老(lao)天或者是(shi)我(wo)們(men)的(de)(de)(de)(de)老(lao)祖宗給(gei)我(wo)們(men)的(de)(de)(de)(de)恩賜，文(wen)化旅(lv)游(you)的(de)(de)(de)(de)資源(yuan)來(lai)自(zi)于我(wo)們(men)自(zi)己的(de)(de)(de)(de)創造。比如(ru)說主(zhu)題(ti)公園，這(zhe)種(zhong)就是(shi)文(wen)化旅(lv)游(you)，像故宮、九(jiu)寨溝就是(shi)屬(shu)于傳統的(de)(de)(de)(de)旅(lv)游(you)。文(wen)化旅(lv)游(you)的(de)(de)(de)(de)種(zhong)類(lei)有很多，像巴西(xi)的(de)(de)(de)(de)世(shi)界杯，全世(shi)界有70萬(wan)人到(dao)巴西(xi)做體育旅(lv)游(you)，所以旅(lv)游(you)的(de)(de)(de)(de)種(zhong)類(lei)也很多，今天我(wo)們(men)跟大家介(jie)紹其中(zhong)的(de)(de)(de)(de)一(yi)點。
首先(xian)，我(wo)(wo)們來(lai)看一(yi)(yi)下我(wo)(wo)們研究互聯(lian)網(wang)的(de)角(jiao)度(du)跟IT界研究互聯(lian)網(wang)的(de)角(jiao)度(du)有(you)(you)一(yi)(yi)點區別。在我(wo)(wo)們看來(lai)互聯(lian)網(wang)是(shi)一(yi)(yi)個平(ping)臺，或(huo)者說我(wo)(wo)們把它叫(jiao)做(zuo)一(yi)(yi)個大(da)賣(mai)場，在這個平(ping)臺上(shang)很多東(dong)西都(dou)可以裝上(shang)來(lai)。它跟文(wen)化產業(ye)(ye)(ye)有(you)(you)什么關系？BAT這三家(jia)(jia)公(gong)司，阿(a)(a)(a)里上(shang)市以后三家(jia)(jia)公(gong)司的(de)市值(zhi)基本上(shang)超過(guo)了(le)中(zhong)國(guo)最(zui)大(da)的(de)房地產公(gong)司100家(jia)(jia)的(de)市值(zhi)。BAT這三家(jia)(jia)公(gong)司，大(da)家(jia)(jia)都(dou)知道騰訊主(zhu)營業(ye)(ye)(ye)務是(shi)游戲，百度(du)的(de)主(zhu)營業(ye)(ye)(ye)務是(shi)廣告，阿(a)(a)(a)里還占(zhan)了(le)微博的(de)20%，站了(le)華(hua)數的(de)百分之十幾(ji)，還有(you)(you)優酷土豆，基本中(zhong)國(guo)各類的(de)文(wen)化產業(ye)(ye)(ye)阿(a)(a)(a)里都(dou)有(you)(you)，阿(a)(a)(a)里的(de)文(wen)化產業(ye)(ye)(ye)大(da)概占(zhan)到1/4或(huo)1/3的(de)份額(e)。BAT三家(jia)(jia)公(gong)司合起來(lai)有(you)(you)70%左右(you)其實(shi)是(shi)做(zuo)文(wen)化產業(ye)(ye)(ye)的(de)。
文化產(chan)業(ye)里面有一(yi)個(ge)概念(nian)叫新(xin)媒體，其實(shi)新(xin)媒體是(shi)(shi)互聯網(wang)的一(yi)種平臺(tai)(tai)功(gong)能。換句話說，互聯網(wang)是(shi)(shi)一(yi)個(ge)各(ge)(ge)種各(ge)(ge)樣的平臺(tai)(tai)，在這(zhe)個(ge)平臺(tai)(tai)上可以(yi)做(zuo)(zuo)很多(duo)事情。所(suo)以(yi)，我們現(xian)在叫做(zuo)(zuo)平臺(tai)(tai)為王，或(huo)(huo)者說中國目前最賺錢(qian)的都是(shi)(shi)做(zuo)(zuo)平臺(tai)(tai)的企業(ye)。當然有一(yi)部分企業(ye)現(xian)在知(zhi)道平臺(tai)(tai)+一(yi)部分內容(rong)是(shi)(shi)更賺錢(qian)的，就像騰訊(xun)一(yi)樣。現(xian)在在互聯網(wang)當中最成功(gong)的就是(shi)(shi)做(zuo)(zuo)平臺(tai)(tai)，要么是(shi)(shi)平臺(tai)(tai)+一(yi)部分內容(rong)，或(huo)(huo)者+一(yi)部分技術服(fu)務(wu)。
平(ping)(ping)臺(tai)非(fei)常多，什么(me)(me)都(dou)可(ke)以(yi)(yi)做，連(lian)火鍋都(dou)可(ke)以(yi)(yi)搬到互聯網上來賣。所以(yi)(yi)，互聯網同時(shi)擁(yong)有(you)兩個(ge)很重(zhong)要(yao)的(de)東西，第一(yi)個(ge)是它(ta)擁(yong)有(you)很大的(de)平(ping)(ping)臺(tai)，第二是平(ping)(ping)臺(tai)的(de)消費者一(yi)直在活(huo)動，所以(yi)(yi)就有(you)大數(shu)(shu)據(ju)。現(xian)在很多人都(dou)說做大數(shu)(shu)據(ju)，其實它(ta)是虛假(jia)的(de)，因(yin)為(wei)你(ni)沒有(you)數(shu)(shu)據(ju)你(ni)怎么(me)(me)做大數(shu)(shu)據(ju)，大數(shu)(shu)據(ju)必須是用戶的(de)行為(wei)數(shu)(shu)據(ju)。
比(bi)如說我購買這個東西你(ni)才(cai)留(liu)下數(shu)(shu)(shu)據，如果你(ni)沒有(you)用戶的(de)行為數(shu)(shu)(shu)據那么(me)你(ni)就(jiu)沒有(you)大(da)數(shu)(shu)(shu)據。BAT現在(zai)進(jin)入一(yi)(yi)個良性的(de)狀(zhuang)態，一(yi)(yi)方(fang)面他有(you)平臺，另外一(yi)(yi)方(fang)面他擁有(you)大(da)數(shu)(shu)(shu)據，而且擁有(you)大(da)數(shu)(shu)(shu)據的(de)技(ji)術，所以(yi)他們(men)現在(zai)進(jin)入了一(yi)(yi)個好的(de)狀(zhuang)態。
在整個互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)當中，大(da)家把(ba)互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)想象(xiang)成一(yi)(yi)(yi)(yi)個無邊界的(de)(de)大(da)平臺(tai)，高(gao)度也(ye)很高(gao)，所以你(ni)一(yi)(yi)(yi)(yi)定要(yao)(yao)想它是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)個多(duo)層次的(de)(de)。在互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)上(shang)可(ke)以賣(mai)(mai)10萬種(zhong)東(dong)西(xi)，那是(shi)(shi)什么(me)概(gai)念？意味(wei)著你(ni)不可(ke)能在互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)上(shang)只(zhi)賣(mai)(mai)一(yi)(yi)(yi)(yi)種(zhong)東(dong)西(xi)，你(ni)最好(hao)在互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)上(shang)什么(me)東(dong)西(xi)都賣(mai)(mai)，而(er)不要(yao)(yao)僅僅賣(mai)(mai)一(yi)(yi)(yi)(yi)種(zhong)新(xin)(xin)聞(wen)(wen)。大(da)家知道(dao)，如果你(ni)在互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)上(shang)賣(mai)(mai)新(xin)(xin)聞(wen)(wen)的(de)(de)話，哪(na)一(yi)(yi)(yi)(yi)天淘寶也(ye)賣(mai)(mai)新(xin)(xin)聞(wen)(wen)，你(ni)的(de)(de)新(xin)(xin)聞(wen)(wen)網(wang)(wang)(wang)站必然破產。在互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)上(shang)，所有的(de)(de)平臺(tai)企業(ye)最后做(zuo)的(de)(de)東(dong)西(xi)都是(shi)(shi)多(duo)元(yuan)化，什么(me)事情都做(zuo)，什么(me)東(dong)西(xi)都賣(mai)(mai)，凡是(shi)(shi)跟互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)發(fa)生(sheng)關(guan)系的(de)(de)東(dong)西(xi)全部都做(zuo)。所以互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)的(de)(de)平臺(tai)是(shi)(shi)多(duo)層次的(de)(de)平臺(tai)，互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)的(de)(de)公司是(shi)(shi)多(duo)元(yuan)化的(de)(de)公司。
互聯網(wang)上兩個東西是(shi)最火的(de)，一(yi)(yi)個是(shi)賣東西，一(yi)(yi)個是(shi)娛樂，所以現(xian)在(zai)娛樂是(shi)占市場的(de)價格比重最高。我個人預測(ce)到今年(nian)年(nian)底互聯網(wang)文化產業總的(de)市場價格會占到中國文化產業市場的(de)70%。
我(wo)們所說(shuo)的(de)(de)(de)(de)(de)O2O對做房(fang)地產公(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)(de)老總來說(shuo)，我(wo)們希(xi)望在(zai)O2O當中獲益。但是(shi)(shi)(shi)(shi)我(wo)對O2O研究(jiu)之后有(you)四句話(hua)給大家(jia)，這四句話(hua)我(wo)研究(jiu)了很長時間。第(di)一(yi)(yi)句話(hua)，凡是(shi)(shi)(shi)(shi)做O2O的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)都是(shi)(shi)(shi)(shi)想騙(pian)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)。記住了，誰跟你(ni)說(shuo)做O2O，一(yi)(yi)定是(shi)(shi)(shi)(shi)他想騙(pian)你(ni)。第(di)二句話(hua)，O2O是(shi)(shi)(shi)(shi)線(xian)(xian)上(shang)(shang)騙(pian)線(xian)(xian)下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)，線(xian)(xian)上(shang)(shang)騙(pian)線(xian)(xian)下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)正確的(de)(de)(de)(de)(de)。換句話(hua)說(shuo)，O2O就是(shi)(shi)(shi)(shi)線(xian)(xian)上(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)想騙(pian)線(xian)(xian)下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)(ren)，這是(shi)(shi)(shi)(shi)正確的(de)(de)(de)(de)(de)。第(di)三個，自己(ji)(ji)騙(pian)自己(ji)(ji)是(shi)(shi)(shi)(shi)可以的(de)(de)(de)(de)(de)。你(ni)做一(yi)(yi)個獨(du)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)，自己(ji)(ji)有(you)線(xian)(xian)上(shang)(shang)和線(xian)(xian)下(xia)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)千萬不要做一(yi)(yi)個百貨公(gong)司(si)，在(zai)線(xian)(xian)上(shang)(shang)又(you)有(you)網(wang)站，那就變成(cheng)雙重成(cheng)本(ben)，只能線(xian)(xian)上(shang)(shang)和線(xian)(xian)下(xia)賣(mai)一(yi)(yi)種別(bie)(bie)人(ren)(ren)(ren)沒有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)東西(xi)(xi)，自己(ji)(ji)騙(pian)自己(ji)(ji)是(shi)(shi)(shi)(shi)獨(du)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)可以的(de)(de)(de)(de)(de)。第(di)四句話(hua)，如果你(ni)在(zai)線(xian)(xian)下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)東西(xi)(xi)很大很多，那么你(ni)騙(pian)別(bie)(bie)人(ren)(ren)(ren)不行(xing)，別(bie)(bie)人(ren)(ren)(ren)騙(pian)你(ni)也不行(xing)，麻煩(fan)就來了。線(xian)(xian)下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)東西(xi)(xi)很多，在(zai)O2O的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程當中你(ni)只能被別(bie)(bie)人(ren)(ren)(ren)消化。
很多人說我替你(ni)賣(mai)電影票，貼(tie)很多錢，或(huo)者他要求你(ni)自己來貼(tie)很多錢怎么辦，現在(zai)(zai)互聯網上(shang)的(de)這些企業表(biao)面上(shang)都是(shi)在(zai)(zai)燒錢，都是(shi)在(zai)(zai)替你(ni)做事情，其(qi)實某一天你(ni)會發現所有的(de)事情羊毛出在(zai)(zai)你(ni)身(shen)上(shang)，不是(shi)狗身(shen)上(shang)，也不是(shi)豬身(shen)上(shang)，是(shi)你(ni)線(xian)下人的(de)身(shen)上(shang)。
第五個角度(du)(du)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)結構。以(yi)前企(qi)業(ye)都(dou)(dou)叫集團公司(si)(si)(si)，下面都(dou)(dou)是(shi)(shi)(shi)我(wo)的(de)(de)(de)子(zi)公司(si)(si)(si)，現在(zai)(zai)馬云(yun)的(de)(de)(de)公司(si)(si)(si)都(dou)(dou)是(shi)(shi)(shi)我(wo)的(de)(de)(de)合作(zuo)公司(si)(si)(si)，都(dou)(dou)不是(shi)(shi)(shi)我(wo)的(de)(de)(de)子(zi)公司(si)(si)(si)，都(dou)(dou)是(shi)(shi)(shi)合資或者(zhe)合作(zuo)的(de)(de)(de)公司(si)(si)(si)。圍繞著(zhu)阿里(li)的(de)(de)(de)公司(si)(si)(si)邊(bian)上就(jiu)形成了(le)艦(jian)隊化的(de)(de)(de)結構，我(wo)們(men)(men)(men)以(yi)前說航空母(mu)艦(jian)，現在(zai)(zai)一說航空母(mu)艦(jian)你不敢到太平(ping)洋去，必須(xu)搞一個艦(jian)隊才敢到太平(ping)洋去。現在(zai)(zai)的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)，不管是(shi)(shi)(shi)騰訊，還是(shi)(shi)(shi)百度(du)(du)，他們(men)(men)(men)都(dou)(dou)是(shi)(shi)(shi)幾百家公司(si)(si)(si)，騰訊邊(bian)上有京東，阿里(li)邊(bian)上一大堆船，他們(men)(men)(men)同時出海(hai)。所以(yi)，企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)結構不再(zai)是(shi)(shi)(shi)傳統的(de)(de)(de)集團，叫艦(jian)隊式的(de)(de)(de)結構。
艦隊式的(de)(de)(de)結構有(you)(you)(you)(you)(you)什么特點，以(yi)前我們(men)叫(jiao)競(jing)(jing)爭(zheng)為(wei)主，現在是(shi)(shi)(shi)(shi)合(he)作(zuo)(zuo)為(wei)主，見到誰都要(yao)先談(tan)合(he)作(zuo)(zuo)。為(wei)什么談(tan)合(he)作(zuo)(zuo)？因(yin)為(wei)你(ni)(ni)(ni)(ni)到互(hu)(hu)(hu)(hu)聯網(wang)(wang)上(shang)，所(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)(ren)都是(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)競(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)(dui)(dui)手(shou)(shou)。所(suo)以(yi)，其實(shi)現在互(hu)(hu)(hu)(hu)聯網(wang)(wang)上(shang)所(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)計劃書(shu)都是(shi)(shi)(shi)(shi)騙人(ren)(ren)的(de)(de)(de)，我的(de)(de)(de)優勢、劣勢是(shi)(shi)(shi)(shi)什么，我的(de)(de)(de)競(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)(dui)(dui)手(shou)(shou)是(shi)(shi)(shi)(shi)誰，我跟你(ni)(ni)(ni)(ni)說(shuo)你(ni)(ni)(ni)(ni)根(gen)本(ben)(ben)不(bu)知道競(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)(dui)(dui)手(shou)(shou)是(shi)(shi)(shi)(shi)誰，所(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)(ren)都是(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)競(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)(dui)(dui)手(shou)(shou)。比如說(shuo)你(ni)(ni)(ni)(ni)在互(hu)(hu)(hu)(hu)聯網(wang)(wang)上(shang)隨便開一個(ge)店(dian)，第二天馬云就來開店(dian)了(le)，你(ni)(ni)(ni)(ni)說(shuo)他是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)競(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)(dui)(dui)手(shou)(shou)。所(suo)以(yi)互(hu)(hu)(hu)(hu)聯網(wang)(wang)上(shang)現在根(gen)本(ben)(ben)沒有(you)(you)(you)(you)(you)辦法(fa)(fa)寫商(shang)業(ye)計劃書(shu)，只能找他有(you)(you)(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)(you)(you)商(shang)業(ye)模式。因(yin)為(wei)商(shang)業(ye)計劃書(shu)你(ni)(ni)(ni)(ni)沒有(you)(you)(you)(you)(you)辦法(fa)(fa)寫競(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)(dui)(dui)手(shou)(shou)是(shi)(shi)(shi)(shi)誰，你(ni)(ni)(ni)(ni)今天去開店(dian)了(le)很火，第二天騰訊、阿里、百度都來開店(dian)了(le)，你(ni)(ni)(ni)(ni)有(you)(you)(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)(you)(you)預測到第二天這些(xie)人(ren)(ren)是(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)競(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)(dui)(dui)手(shou)(shou)。所(suo)以(yi)互(hu)(hu)(hu)(hu)聯網(wang)(wang)上(shang)所(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)(ren)都是(shi)(shi)(shi)(shi)競(jing)(jing)爭(zheng)對(dui)(dui)(dui)手(shou)(shou)，你(ni)(ni)(ni)(ni)要(yao)上(shang)互(hu)(hu)(hu)(hu)聯網(wang)(wang)第一件事是(shi)(shi)(shi)(shi)找到合(he)作(zuo)(zuo)伙伴(ban)，如果沒有(you)(you)(you)(you)(you)合(he)作(zuo)(zuo)伙伴(ban)你(ni)(ni)(ni)(ni)就是(shi)(shi)(shi)(shi)孤(gu)零(ling)零(ling)的(de)(de)(de)一個(ge)人(ren)(ren)。所(suo)以(yi)互(hu)(hu)(hu)(hu)聯網(wang)(wang)改變了(le)我們(men)傳統的(de)(de)(de)一種(zhong)格局，我們(men)傳統的(de)(de)(de)都是(shi)(shi)(shi)(shi)講SWOT，現在這個(ge)東(dong)西(xi)已經(jing)過時(shi)了(le)，現在講你(ni)(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)合(he)作(zuo)(zuo)伙伴(ban)是(shi)(shi)(shi)(shi)誰。
如(ru)果你是華(hua)誼兄弟(di)，看起來(lai)很厲害的(de)話，華(hua)誼兄弟(di)也要擁抱馬云(yun)，都(dou)是合(he)作伙伴(ban)。所以是騰訊跟(gen)阿里互相(xiang)競爭(zheng)，現在他們(men)擁抱在一起了(le)，你會發(fa)現他們(men)突然間(jian)變(bian)成了(le)同事(shi)。這是一個很大的(de)變(bian)化(hua)。
對地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)(fu)的(de)影響(xiang)，大(da)家有沒有發現很(hen)多中(zhong)西部的(de)地(di)方(fang)，還有東北的(de)地(di)方(fang)，現在(zai)(zai)(zai)政(zheng)府(fu)(fu)還面(mian)臨百貨收(shou)(shou)入在(zai)(zai)(zai)下(xia)降(jiang)，稅收(shou)(shou)在(zai)(zai)(zai)減(jian)少的(de)局面(mian)，這(zhe)些(xie)稅收(shou)(shou)交到(dao)什(shen)么(me)地(di)方(fang)？交到(dao)北京、上海、杭州和(he)(he)深(shen)圳的(de)電(dian)子公司(si)去了(le)，互聯網公司(si)去了(le)。互聯網公司(si)現在(zai)(zai)(zai)重新造成(cheng)了(le)東部和(he)(he)中(zhong)西部巨大(da)的(de)差距。很(hen)多政(zheng)府(fu)(fu)稅收(shou)(shou)收(shou)(shou)不到(dao)，為什(shen)么(me)？都被馬云收(shou)(shou)走了(le)，馬化(hua)騰收(shou)(shou)走了(le)，你到(dao)哪(na)里(li)去收(shou)(shou)。這(zhe)就(jiu)是改變(bian)了(le)現在(zai)(zai)(zai)的(de)格局，出現了(le)新的(de)兩(liang)極(ji)分(fen)化(hua)。
很多政府(fu)都(dou)知道將來(lai)零售都(dou)要(yao)(yao)搬到(dao)互(hu)聯(lian)網(wang)上(shang)(shang)(shang)，那么(me)政府(fu)就(jiu)鼓(gu)勵(li)大(da)家(jia)都(dou)去(qu)(qu)做(zuo)(zuo)(zuo)電(dian)(dian)商(shang)，但(dan)是(shi)電(dian)(dian)商(shang)是(shi)一(yi)(yi)個(ge)結果，如(ru)果你鼓(gu)勵(li)電(dian)(dian)商(shang)的(de)話，大(da)家(jia)會怎么(me)做(zuo)(zuo)(zuo)？就(jiu)是(shi)到(dao)淘寶上(shang)(shang)(shang) 去(qu)(qu)開一(yi)(yi)個(ge)店就(jiu)叫電(dian)(dian)商(shang)，或者在微信上(shang)(shang)(shang)開一(yi)(yi)個(ge)店叫微商(shang)。所(suo)以(yi)政府(fu)不能鼓(gu)勵(li)大(da)家(jia)去(qu)(qu)做(zuo)(zuo)(zuo)電(dian)(dian)商(shang)，政府(fu)只(zhi)能鼓(gu)勵(li)大(da)家(jia)去(qu)(qu)做(zuo)(zuo)(zuo)互(hu)聯(lian)網(wang)公司(si)，有(you)(you)一(yi)(yi)大(da)批人(ren)都(dou)去(qu)(qu)做(zuo)(zuo)(zuo)了(le)互(hu)聯(lian)網(wang)公司(si)，其中有(you)(you)一(yi)(yi)部分人(ren)做(zuo)(zuo)(zuo)了(le)電(dian)(dian)商(shang)平(ping)臺，然后這個(ge)電(dian)(dian)商(shang)平(ping)臺成功了(le)，當地政府(fu)就(jiu)可以(yi)有(you)(you)很多人(ren)在我的(de)平(ping)臺上(shang)(shang)(shang)做(zuo)(zuo)(zuo)電(dian)(dian)商(shang)。如(ru)果你自己沒有(you)(you)電(dian)(dian)商(shang)平(ping)臺，你只(zhi)能在別人(ren)的(de)平(ping)臺上(shang)(shang)(shang)做(zuo)(zuo)(zuo)電(dian)(dian)商(shang)，那就(jiu)沒有(you)(you)多少收入(ru)了(le)，對當地的(de)貢獻(xian)是(shi)很小的(de)。有(you)(you)10萬(wan)家(jia)做(zuo)(zuo)(zuo)互(hu)聯(lian)網(wang)，死(si)掉(diao)了(le)9000家(jia)，還有(you)(you)1000家(jia)活著(zhu)。所(suo)以(yi)政府(fu)不能僅僅去(qu)(qu)做(zuo)(zuo)(zuo)末端，要(yao)(yao)做(zuo)(zuo)(zuo)前(qian)端，前(qian)端就(jiu)是(shi)創業和互(hu)聯(lian)網(wang)+。
創業和(he)互(hu)聯網+，一(yi)定要(yao)記住，所謂互(hu)聯網+是(shi)什么(me)意(yi)思(si)(si)(si)？就(jiu)是(shi)你(ni)(ni)代表互(hu)聯網，然后再去(qu)(qu)(qu)加。如果你(ni)(ni)連互(hu)聯網都不懂(dong)，你(ni)(ni)加什么(me)。好(hao)多人(ren)就(jiu)是(shi)加來加去(qu)(qu)(qu)。像以(yi)(yi)前(qian)有(you)領導(dao)說(shuo)你(ni)(ni)們(men)趕快搞新媒(mei)(mei)(mei)體(ti)(ti)的(de)(de)融(rong)合(he)(he)，報(bao)紙怎么(me)樣跟新媒(mei)(mei)(mei)體(ti)(ti)進(jin)行(xing)融(rong)合(he)(he)，結(jie)果好(hao)多人(ren)多在(zai)研(yan)究融(rong)合(he)(he)，研(yan)究出現(xian)在(zai)也沒有(you)融(rong)合(he)(he)成，報(bao)紙都倒閉了。其(qi)實領導(dao)了意(yi)思(si)(si)(si)是(shi)說(shuo)你(ni)(ni)趕快做新媒(mei)(mei)(mei)體(ti)(ti)吧，但(dan)是(shi)他又不好(hao)意(yi)思(si)(si)(si)說(shuo)報(bao)紙要(yao)死了，你(ni)(ni)們(men)趕快做新媒(mei)(mei)(mei)體(ti)(ti)，他不會像我這么(me)說(shuo)，所以(yi)(yi)他只(zhi)能說(shuo)你(ni)(ni)們(men)去(qu)(qu)(qu)融(rong)合(he)(he)，所以(yi)(yi)大家去(qu)(qu)(qu)融(rong)合(he)(he)，最(zui)(zui)后就(jiu)死翹翹了。你(ni)(ni)變(bian)成新媒(mei)(mei)(mei)體(ti)(ti)的(de)(de)人(ren)就(jiu)融(rong)合(he)(he)了，你(ni)(ni)變(bian)不成新媒(mei)(mei)(mei)體(ti)(ti)的(de)(de)人(ren)你(ni)(ni)怎么(me)融(rong)合(he)(he)，研(yan)究有(you)什么(me)用，研(yan)究根本就(jiu)毫無用處。所以(yi)(yi)最(zui)(zui)關鍵的(de)(de)事情是(shi)你(ni)(ni)在(zai)本質(zhi)上必須是(shi)一(yi)個互(hu)聯網的(de)(de)達(da)人(ren)，然后你(ni)(ni)再去(qu)(qu)(qu)加。
我們總結一(yi)(yi)下(xia)，移(yi)動互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)(wang)的(de)(de)思維第一(yi)(yi)個(ge)互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)(wang)是(shi)一(yi)(yi)個(ge)無邊界(jie)(jie)的(de)(de)平(ping)臺，所以(yi)你一(yi)(yi)定要(yao)有規模(mo)，你做事情(qing)在互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)(wang)上做一(yi)(yi)定要(yao)把全(quan)中(zhong)國(guo)的(de)(de)人(ren)民、全(quan)世(shi)界(jie)(jie)的(de)(de)人(ren)民都動員起來，這才符合互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)(wang)的(de)(de)本質。無邊界(jie)(jie)是(shi)沒有時間(jian)和(he)空間(jian)的(de)(de)邊界(jie)(jie)，24小時都可以(yi)，空間(jian)全(quan)世(shi)界(jie)(jie)都可以(yi)，你在地下(xia)的(de)(de)潛艇里(li)面，在水里(li)的(de)(de)聯(lian)(lian)體里(li)面都可以(yi)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)(wang)。有人(ren)說互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)(wang)的(de)(de)思維叫做極(ji)致、專注、口碑(bei)，這是(shi)中(zhong)國(guo)古代的(de)(de)王麻子剪刀的(de)(de)企業文化，這哪是(shi)互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)(wang)。互(hu)(hu)聯(lian)(lian)網(wang)(wang)(wang)(wang)的(de)(de)第一(yi)(yi)件事情(qing)是(shi)無邊界(jie)(jie)。
第二件事(shi)情是把所(suo)有(you)(you)的(de)東西都統(tong)統(tong)的(de)鏈(lian)接(jie)起來，反正只(zhi)要鏈(lian)接(jie)到(dao)一個(ge)(ge)對象你(ni)就有(you)(you)數(shu)據，你(ni)沒有(you)(you)鏈(lian)接(jie)到(dao)一個(ge)(ge)對象就沒有(you)(you)數(shu)據。我們(men)做藝術(shu)品(pin)收藏(zang)和做藝術(shu)品(pin)投(tou)資搞(gao)大數(shu)據搞(gao)不(bu)起來，因為很多數(shu)據是假的(de)，我自(zi)己找人搞(gao)一個(ge)(ge)拍(pai)賣(mai)，我自(zi)己買了，其(qi)實也沒有(you)(you)交易。所(suo)以你(ni)一定要有(you)(you)鏈(lian)接(jie)，要有(you)(you)數(shu)據，但是鏈(lian)接(jie)之后你(ni)還(huan)要想辦法把人給(gei)吸引進來，所(suo)以最后還(huan)是要靠(kao)文化產業來做內容的(de)吸引。
第(di)三，我們(men)很多人都說去(qu)中心(xin)(xin)化。看一下柴(chai)靜(jing)的微(wei)博，把我們(men)的屏都刷爆了(le)，就知道中心(xin)(xin)是一個，要去(qu)中心(xin)(xin)化。以前(qian)有微(wei)博，現(xian)在有微(wei)信(xin)，這是兩個中心(xin)(xin)，我們(men)還在上面活動，所以還沒有去(qu)中心(xin)(xin)化。
第(di)四，所(suo)有(you)的東(dong)西多互聯(lian)網(wang)+。不(bu)管做什么(me)東(dong)西都(dou)一(yi)定(ding)要(yao)跟互聯(lian)網(wang)關聯(lian)，做房地產(chan)也(ye)是，如果在中國你成不(bu)了互聯(lian)網(wang)達(da)人，你做什么(me)事情(qing)最后賺到的錢都(dou)是最小的部(bu)分(fen)，最大的部(bu)分(fen)都(dou)被互聯(lian)網(wang)賺走了。為什么(me)一(yi)個互聯(lian)網(wang)公(gong)司能值2500億美元，因為他把(ba)所(suo)有(you)人的錢都(dou)賺在一(yi)起了。
互(hu)聯(lian)網的(de)文(wen)(wen)化(hua)產業或(huo)者互(hu)聯(lian)網娛(yu)樂(le)有什么特點？首先第(di)一(yi)個是互(hu)聯(lian)網文(wen)(wen)化(hua)產業的(de)市(shi)(shi)場價(jia)(jia)值，我(wo)是指上市(shi)(shi)之后的(de)市(shi)(shi)場價(jia)(jia)值，很快就會占到(dao)70%。最(zui)重要的(de)一(yi)條是傳統(tong)(tong)的(de)傳媒和(he)傳統(tong)(tong)的(de)工藝美術和(he)文(wen)(wen)化(hua)制(zhi)造業、文(wen)(wen)化(hua)旅游和(he)演(yan)出等等占10%，其中(zhong)第(di)三個部分就是文(wen)(wen)化(hua)旅游還將(jiang)略有增長。這是一(yi)個巨(ju)大的(de)變化(hua)。6年(nian)(nian)前傳統(tong)(tong)的(de)媒體(ti)占到(dao)70%，現在傳統(tong)(tong)媒體(ti)的(de)70%當中(zhong)的(de)60%基本上被互(hu)聯(lian)網干掉了，到(dao)今年(nian)(nian)年(nian)(nian)底互(hu)聯(lian)網市(shi)(shi)場價(jia)(jia)值會占到(dao)70%左右(you)。
電(dian)(dian)視劇(ju)的(de)(de)首播(bo)原(yuan)來是由電(dian)(dian)視臺(tai)賣(mai)給網絡，現在(zai)(zai)是網絡賣(mai)給電(dian)(dian)視臺(tai)，馬上要(yao)(yao)形成大逆轉(zhuan)。互聯網有(you)一(yi)個(ge)特點，就(jiu)是它可以(yi)形成爆發式的(de)(de)品牌，就(jiu)是一(yi)夜成名，這是以(yi)前我(wo)們(men)很難(nan)做到的(de)(de)。今后有(you)很多是直播(bo)，并購(gou)次數就(jiu)會特別多。2014年(nian)文(wen)化產業方面相關的(de)(de)并購(gou)有(you)1600億(yi)人(ren)民幣，現在(zai)(zai)基(ji)本上BAT公司自己什么(me)(me)(me)都不做了，就(jiu)是并購(gou)，要(yao)(yao)么(me)(me)(me)是打造平臺(tai)你(ni)們(men)來這玩(wan)，要(yao)(yao)么(me)(me)(me)是你(ni)有(you)什么(me)(me)(me)我(wo)并購(gou)你(ni)，要(yao)(yao)么(me)(me)(me)是我(wo)不想(xiang)把你(ni)全部買下來我(wo)就(jiu)投(tou)資(zi)。所以(yi)現在(zai)(zai)基(ji)本上互聯網企業就(jiu)是投(tou)資(zi)+并購(gou)，以(yi)這個(ge)作為他(ta)的(de)(de)主要(yao)(yao)的(de)(de)成長的(de)(de)模式。
所(suo)(suo)(suo)以(yi)企業(ye)規模會(hui)做的(de)(de)(de)(de)很大(da)，大(da)到什(shen)么(me)(me)規模？不(bu)知(zhi)道。企業(ye)能做到多大(da)現(xian)在(zai)(zai)誰也搞(gao)不(bu)清楚，今后(hou)還會(hui)更大(da)，為(wei)什(shen)么(me)(me)？大(da)家想(xiang)過沒有，如(ru)果(guo)我們(men)今后(hou)互聯網(wang)上(shang)(shang)所(suo)(suo)(suo)有的(de)(de)(de)(de)電(dian)(dian)商，所(suo)(suo)(suo)賣的(de)(de)(de)(de)產(chan)品(pin)都變成(cheng)影(ying)視的(de)(de)(de)(de)衍(yan)(yan)生(sheng)產(chan)品(pin)，那(nei)么(me)(me)我們(men)的(de)(de)(de)(de)互聯網(wang)市值(zhi)，阿里公司的(de)(de)(de)(de)市值(zhi)，估計還要翻5番以(yi)上(shang)(shang)。為(wei)什(shen)么(me)(me)？因為(wei)互聯網(wang)上(shang)(shang)現(xian)在(zai)(zai)最大(da)的(de)(de)(de)(de)致(zhi)命的(de)(de)(de)(de)東西是(shi)價格競爭，如(ru)果(guo)你都變成(cheng)影(ying)視衍(yan)(yan)生(sheng)產(chan)品(pin)，它就(jiu)會(hui)變成(cheng)影(ying)視產(chan)業(ye)。現(xian)在(zai)(zai)阿里在(zai)(zai)干什(shen)么(me)(me)事(shi)？就(jiu)干這件事(shi)，把所(suo)(suo)(suo)有的(de)(de)(de)(de)東西都變成(cheng)衍(yan)(yan)生(sheng)產(chan)品(pin)。你今后(hou)看電(dian)(dian)視或者電(dian)(dian)影(ying)的(de)(de)(de)(de)時候(hou)，里面主(zhu)人(ren)公身上(shang)(shang)穿的(de)(de)(de)(de)東西、佩戴的(de)(de)(de)(de)東西可以(yi)邊看邊點擊(ji)消費，叫(jiao)T2O，今后(hou)叫(jiao)M2O。
現在的(de)產(chan)業我們(men)也搞不(bu)清楚，文化產(chan)業它(ta)到(dao)底有(you)什么(me)東西(xi)，它(ta)可能有(you)技術(shu)的(de)部(bu)分(fen)，有(you)娛樂的(de)部(bu)分(fen)，有(you)商(shang)品的(de)部(bu)分(fen)，最主要(yao)的(de)就是跨界，會形(xing)成很(hen)多的(de)產(chan)業。會出現新的(de)領頭羊，最大(da)的(de)影視公司可能是萬達(da)或(huo)者(zhe)阿里影業，因為他(ta)們(men)的(de)平臺大(da)。
最(zui)重(zhong)要(yao)(yao)(yao)的(de)(de)一(yi)(yi)條，虧損的(de)(de)企(qi)業(ye)，京(jing)東(dong)連續虧損10年，市(shi)值3000億(yi)，你們有(you)(you)沒有(you)(you)見過(guo)這樣的(de)(de)公(gong)司(si)，虧損的(de)(de)越(yue)多(duo)它(ta)越(yue)值錢(qian)(qian)(qian)，為(wei)(wei)什么？因為(wei)(wei)它(ta)有(you)(you)市(shi)場地(di)位。所以互(hu)聯網(wang)公(gong)司(si)不(bu)需(xu)要(yao)(yao)(yao)你馬(ma)上(shang)賺錢(qian)(qian)(qian)，甚(shen)至不(bu)需(xu)要(yao)(yao)(yao)你一(yi)(yi)段(duan)時間里面賺錢(qian)(qian)(qian)，只要(yao)(yao)(yao)你將(jiang)來規(gui)模(mo)越(yue)來越(yue)大(da)，或者(zhe)你的(de)(de)市(shi)場地(di)位越(yue)來越(yue)高(gao)就可(ke)以了(le)(le)。所以現(xian)在(zai)(zai)新的(de)(de)商(shang)業(ye)模(mo)式顛覆了(le)(le)我們的(de)(de)傳統，優(you)酷也(ye)一(yi)(yi)直是虧的(de)(de)，現(xian)在(zai)(zai)所有(you)(you)的(de)(de)互(hu)聯網(wang)公(gong)司(si)，除(chu)了(le)(le)BAT這幾(ji)家市(shi)值很(hen)高(gao)的(de)(de)公(gong)司(si)之(zhi)外，其(qi)他(ta)(ta)大(da)多(duo)數的(de)(de)公(gong)司(si)多(duo)在(zai)(zai)虧損。而且(qie)他(ta)(ta)們不(bu)急著賺錢(qian)(qian)(qian)，他(ta)(ta)們有(you)(you)一(yi)(yi)陣子賺錢(qian)(qian)(qian)，有(you)(you)一(yi)(yi)陣子為(wei)(wei)了(le)(le)搶地(di)盤又重(zhong)新虧。所以世(shi)界(jie)上(shang)市(shi)值很(hen)高(gao)的(de)(de)公(gong)司(si)之(zhi)一(yi)(yi)叫亞馬(ma)遜，基本(ben)(ben)上(shang)不(bu)賺錢(qian)(qian)(qian)，但是市(shi)值很(hen)高(gao)，為(wei)(wei)什么？因為(wei)(wei)大(da)家認為(wei)(wei)它(ta)是互(hu)聯網(wang)公(gong)司(si)當中最(zui)好的(de)(de)一(yi)(yi)個，反正我看(kan)好你的(de)(de)將(jiang)來，股票(piao)也(ye)是一(yi)(yi)直持有(you)(you)這個公(gong)司(si)。這就是新的(de)(de)商(shang)業(ye)模(mo)式，基本(ben)(ben)上(shang)顛覆了(le)(le)傳統的(de)(de)商(shang)業(ye)模(mo)式。
傳統(tong)的(de)(de)(de)商業模式是賺錢(qian)的(de)(de)(de)公(gong)司(si)才是好(hao)的(de)(de)(de)公(gong)司(si)，現(xian)在你(ni)不(bu)賺錢(qian)也沒有關系，只(zhi)要你(ni)將(jiang)來的(de)(de)(de)市場越走越好(hao)。所以互聯網公(gong)司(si)到了3年、5年之后，將(jiang)來你(ni)描(miao)述你(ni)的(de)(de)(de)前途(tu)是什么樣(yang)的(de)(de)(de)。
互(hu)聯(lian)網最重要的(de)一個(ge)特(te)點是(shi)(shi)(shi)平(ping)(ping)臺(tai)(tai)為王，但是(shi)(shi)(shi)現在因(yin)為互(hu)聯(lian)網的(de)平(ping)(ping)臺(tai)(tai)已(yi)經建起來了(le)，互(hu)相(xiang)之間的(de)競(jing)爭(zheng)就變成內(nei)容為王，特(te)別(bie)是(shi)(shi)(shi)視(shi)頻(pin)化。但是(shi)(shi)(shi)有(you)沒(mei)(mei)有(you)發現，現在我(wo)們(men)中國所有(you)的(de)視(shi)頻(pin)網站沒(mei)(mei)有(you)一家視(shi)頻(pin)網站是(shi)(shi)(shi)具有(you)核(he)心競(jing)爭(zheng)力的(de)，因(yin)為他的(de)產品都是(shi)(shi)(shi)別(bie)人(ren)的(de)，你可(ke)以(yi)買(mai)(mai)我(wo)也可(ke)以(yi)買(mai)(mai)，哪(na)一天我(wo)砸下100個(ge)億，別(bie)人(ren)的(de)視(shi)頻(pin)網站就被我(wo)投到了(le)。視(shi)頻(pin)網站怎么樣(yang)才能有(you)核(he)心競(jing)爭(zheng)力，就是(shi)(shi)(shi)要做獨家的(de)內(nei)容，所以(yi)我(wo)們(men)今后(hou)視(shi)頻(pin)網站應該會面臨著圍繞著內(nei)容的(de)競(jing)爭(zheng)。
今(jin)后(hou)整個(ge)文化產(chan)(chan)業會以衍生產(chan)(chan)品為主，我(wo)們(men)把它(ta)叫做無處(chu)不植入(ru)(ru)，所有的(de)(de)東(dong)西都(dou)(dou)植入(ru)(ru)，植入(ru)(ru)完(wan)以后(hou)就變成衍生產(chan)(chan)品。就像迪斯尼一樣，迪斯尼有很多(duo)服(fu)裝生產(chan)(chan)線(xian)，既有冰雪奇緣(yuan)里面的(de)(de)冰雪生產(chan)(chan)線(xian)，也并購了《玩具總動(dong)員》迪克牛仔的(de)(de)服(fu)裝生產(chan)(chan)線(xian)迪斯尼基本上把服(fu)裝都(dou)(dou)變成了衍生產(chan)(chan)品，以后(hou)在(zai)(zai)淘寶上也是(shi)這樣，這就是(shi)我(wo)們(men)新的(de)(de)產(chan)(chan)業。這個(ge)產(chan)(chan)業現(xian)在(zai)(zai)通過(guo)即時消費(fei)，就是(shi)一邊(bian)觀賞一邊(bian)消費(fei)。營(ying)(ying)銷(xiao)上面現(xian)在(zai)(zai)也是(shi)，比如(ru)說你看(kan)到韓國的(de)(de)都(dou)(dou)教授(shou)，你看(kan)中他(ta)身(shen)上的(de)(de)上衣(yi)，在(zai)(zai)營(ying)(ying)銷(xiao)的(de)(de)平臺(tai)上一點就可以把衣(yi)服(fu)脫掉(diao)，當(dang)場消費(fei)。
現在做的很火的就是(shi)華誼兄(xiong)弟跟(gen)騰(teng)訊(xun)合(he)作(zuo)去開發明(ming)星(xing)跟(gen)粉絲之(zhi)間的對接，他(ta)(ta)們(men)叫星(xing)影聯盟(meng)。然后淘寶(bao)會做的更深，他(ta)(ta)會跟(gen)明(ming)星(xing)合(he)作(zuo)來開發衍生(sheng)產品(pin)，然后來分(fen)成。基本上(shang)就是(shi)公司(si)跟(gen)明(ming)星(xing)合(he)作(zuo)，今(jin)后搞分(fen)成，這是(shi)一個趨(qu)勢(shi)，分(fen)成就是(shi)衍生(sheng)產品(pin)的收入。
我(wo)(wo)們來看一(yi)下旅游(you)。我(wo)(wo)把傳(chuan)統的(de)(de)旅游(you)叫(jiao)(jiao)做(zuo)景(jing)觀(guan)旅游(you)，我(wo)(wo)們現(xian)在講的(de)(de)是(shi)(shi)文(wen)化(hua)旅游(you)，文(wen)化(hua)旅游(you)業可(ke)以(yi)叫(jiao)(jiao)體驗旅游(you)或者叫(jiao)(jiao)人為創造資源的(de)(de)旅游(you)。景(jing)觀(guan)旅游(you)一(yi)般是(shi)(shi)一(yi)次(ci)性的(de)(de)，我(wo)(wo)去一(yi)個地(di)方看風景(jing)一(yi)般只去一(yi)次(ci)，但是(shi)(shi)我(wo)(wo)去上海或者去深圳我(wo)(wo)可(ke)能去很(hen)多次(ci)。因(yin)為你有(you)活動我(wo)(wo)可(ke)能就去了，所以(yi)它是(shi)(shi)多次(ci)性的(de)(de)，我(wo)(wo)也把它叫(jiao)(jiao)做(zuo)活動經濟。
第二，我(wo)們經常講旅游(you)(you)休(xiu)閑，可是很多(duo)人(ren)(ren)(ren)在(zai)海南買了(le)一(yi)棟房子(zi)，把(ba)父(fu)母(mu)送去(qu)，父(fu)母(mu)怎么(me)(me)(me)也(ye)呆不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)下去(qu)。在(zai)那(nei)猛吸新鮮空氣也(ye)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)行，為(wei)什么(me)(me)(me)？因為(wei)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人(ren)(ren)(ren)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)會(hui)休(xiu)閑，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人(ren)(ren)(ren)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)會(hui)放(fang)松，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人(ren)(ren)(ren)喜歡旅游(you)(you)，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人(ren)(ren)(ren)喜歡娛(yu)樂(le)。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人(ren)(ren)(ren)一(yi)天要(yao)(yao)看20個景點，晚(wan)上(shang)(shang)還要(yao)(yao)摸頭(tou)按腳。所(suo)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人(ren)(ren)(ren)如果(guo)你半天不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)給他搞(gao)一(yi)點什么(me)(me)(me)東(dong)西的話(hua)，實在(zai)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)行他就(jiu)(jiu)打(da)(da)(da)麻將(jiang)。所(suo)以為(wei)什么(me)(me)(me)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)人(ren)(ren)(ren)游(you)(you)艇(ting)做不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)起來，很多(duo)人(ren)(ren)(ren)到(dao)海上(shang)(shang)開豪華游(you)(you)艇(ting)，然后就(jiu)(jiu)打(da)(da)(da)麻將(jiang)，后來發現(xian)打(da)(da)(da)麻將(jiang)還不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)如回(hui)到(dao)屋(wu)里去(qu)打(da)(da)(da)，所(suo)以游(you)(you)艇(ting)就(jiu)(jiu)天天掛(gua)在(zai)碼(ma)頭(tou)上(shang)(shang)。
很多(duo)(duo)人(ren)都(dou)說成(cheng)都(dou)是(shi)(shi)(shi)休閑的(de)，成(cheng)都(dou)人(ren)搞什么(me)？成(cheng)都(dou)人(ren)搞娛(yu)(yu)樂。成(cheng)都(dou)人(ren)打麻(ma)將(jiang)，麻(ma)將(jiang)是(shi)(shi)(shi)休閑還是(shi)(shi)(shi)娛(yu)(yu)樂。什么(me)叫休閑？把(ba)心(xin)(xin)臟(zang)(zang)(zang)病治好了(le)(le)叫休閑，把(ba)心(xin)(xin)臟(zang)(zang)(zang)病弄發(fa)作了(le)(le)叫娛(yu)(yu)樂。你說玩麻(ma)將(jiang)是(shi)(shi)(shi)把(ba)心(xin)(xin)臟(zang)(zang)(zang)病搞發(fa)作還是(shi)(shi)(shi)把(ba)心(xin)(xin)臟(zang)(zang)(zang)病治好，當然(ran)是(shi)(shi)(shi)發(fa)作了(le)(le)，所(suo)以(yi)我們(men)全中(zhong)國人(ren)民很有娛(yu)(yu)樂精神。所(suo)以(yi)你做文化產(chan)(chan)業一(yi)定要娛(yu)(yu)樂為主，娛(yu)(yu)樂+旅(lv)游，中(zhong)間的(de)休閑就免了(le)(le)吧(ba)。很多(duo)(duo)養老地(di)(di)(di)產(chan)(chan)人(ren)們(men)看重你的(de)并(bing)不是(shi)(shi)(shi)地(di)(di)(di)方好養老，是(shi)(shi)(shi)因為你的(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)便宜，所(suo)以(yi)本質(zhi)上還是(shi)(shi)(shi)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，不是(shi)(shi)(shi)養老。
什么(me)才叫養老(lao)地(di)(di)產(chan)，就(jiu)是(shi)我(wo)這(zhe)個(ge)地(di)(di)方很好養老(lao)，大家(jia)都喜(xi)歡(huan)來(lai)，不(bu)管你的(de)(de)價格多(duo)高。如果你的(de)(de)地(di)(di)產(chan)比(bi)別(bie)的(de)(de)地(di)(di)方便宜，那(nei)他來(lai)這(zhe)個(ge)地(di)(di)方養老(lao)，買(mai)的(de)(de)房子最后(hou)還是(shi)養不(bu)了老(lao)的(de)(de)。所(suo)以我(wo)們(men)(men)現(xian)在需要的(de)(de)就(jiu)是(shi)文化資源(yuan)和特色，我(wo)們(men)(men)需要一種(zhong)創造(zao)性。大家(jia)都知道，迪(di)斯尼(ni)最賺(zhuan)(zhuan)錢的(de)(de)是(shi)什么(me)？迪(di)斯尼(ni)最賺(zhuan)(zhuan)錢的(de)(de)就(jiu)是(shi)前(qian)端和后(hou)端一致(zhi)，前(qian)端做(zuo)影視，后(hou)端做(zuo)主題公(gong)園(yuan)(yuan)，跟著(zhu)做(zuo)度假酒(jiu)店。以前(qian)不(bu)管離(li)朝(chao)陽公(gong)園(yuan)(yuan)多(duo)遠(yuan)，我(wo)們(men)(men)的(de)(de)地(di)(di)產(chan)都號稱在朝(chao)陽公(gong)園(yuan)(yuan)邊上，距離(li)10公(gong)里(li)他也叫公(gong)園(yuan)(yuan)地(di)(di)產(chan)。每(mei)家(jia)發一個(ge)望遠(yuan)鏡，讓他從他遙遠(yuan)的(de)(de)樓望朝(chao)陽公(gong)園(yuan)(yuan)。
其實我們的(de)旅游(you)地(di)產(chan)是(shi)什么(me)？旅游(you)地(di)產(chan)要靠文化產(chan)業(ye)來植入。現(xian)在(zai)開(kai)始(shi)火起來的(de)叫華(hua)誼兄(xiong)弟的(de)實景娛樂，他現(xian)在(zai)在(zai)11個地(di)方(fang)做主題公園，這就(jiu)是(shi)開(kai)始(shi)把影(ying)視(shi)文化產(chan)業(ye)的(de)東西嫁接到地(di)產(chan)和旅游(you)領域里面。
我(wo)們可以(yi)把(ba)文(wen)化(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)分為兩類，一(yi)(yi)類是(shi)(shi)(shi)真正的文(wen)化(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，一(yi)(yi)類是(shi)(shi)(shi)以(yi)文(wen)化(hua)作為名義的地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)。文(wen)化(hua)作為名義的地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，一(yi)(yi)般來講包括自然景(jing)觀、旅(lv)游區(qu)的地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)和景(jing)觀地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)。什么叫(jiao)景(jing)觀地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)？我(wo)這個地(di)(di)方(fang)搞的很(hen)漂亮就(jiu)是(shi)(shi)(shi)景(jing)觀地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)。我(wo)們大多數的文(wen)化(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)其實就(jiu)是(shi)(shi)(shi)景(jing)觀地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)或者旅(lv)游區(qu)邊上配備的地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)。包括養(yang)老地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)也(ye)是(shi)(shi)(shi)屬(shu)于地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，不(bu)是(shi)(shi)(shi)屬(shu)于文(wen)化(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)。
文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)一般(ban)來講要(yao)有文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)底蘊的(de)(de)地(di)(di)區，地(di)(di)產(chan)(chan)它是(shi)要(yao)靠(kao)文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)來拉動的(de)(de)。所(suo)以我(wo)們現在很(hen)(hen)多地(di)(di)方文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)底蘊的(de)(de)地(di)(di)產(chan)(chan)還(huan)不是(shi)文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)，還(huan)有很(hen)(hen)多旅游地(di)(di)區的(de)(de)地(di)(di)產(chan)(chan)也不是(shi)文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)，真正的(de)(de)文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)主(zhu)題公(gong)園或者(zhe)像拉斯維加斯這樣的(de)(de)娛樂小站，都是(shi)屬(shu)于文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)。當然(ran)我(wo)們現在還(huan)可以做(zuo)別(bie)的(de)(de)文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)。文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)地(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)以文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)產(chan)(chan)品作為消費目標，你(ni)的(de)(de)地(di)(di)產(chan)(chan)不是(shi)他的(de)(de)主(zhu)要(yao)訴求，你(ni)的(de)(de)地(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)增值(zhi)服務的(de)(de)一個功能。最好的(de)(de)做(zuo)法就是(shi)要(yao)提升地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)文(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)內涵(han)和(he)娛樂體驗。
我們現在有(you)(you)些(xie)人把房地(di)產(chan)項目設計的很有(you)(you)藝術感(gan)，但是(shi)那也(ye)不是(shi)文(wen)化(hua)地(di)產(chan)，因(yin)為(wei)你(ni)沒有(you)(you)文(wen)化(hua)消(xiao)費。所(suo)以，文(wen)化(hua)地(di)產(chan)一定要有(you)(you)很多文(wen)化(hua)消(xiao)費，如果你(ni)沒有(you)(you)文(wen)化(hua)消(xiao)費的話那你(ni)也(ye)不是(shi)文(wen)化(hua)地(di)產(chan)。這是(shi)一個角度。
文(wen)(wen)化(hua)地(di)產有(you)很多(duo)種類(lei)，現(xian)在跟大家推(tui)薦兩(liang)類(lei)，一類(lei)叫農(nong)業(ye)(ye)(ye)文(wen)(wen)化(hua)產業(ye)(ye)(ye)園(yuan)。農(nong)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)題公(gong)園(yuan)，現(xian)在我(wo)們做的(de)農(nong)家樂，其實農(nong)業(ye)(ye)(ye)也可以(yi)做主(zhu)題公(gong)園(yuan)，可以(yi)把(ba)(ba)農(nong)業(ye)(ye)(ye)的(de)科(ke)普、教育(yu)、醫(yi)療、保(bao)健等(deng)等(deng)要(yao)素全部綜合起(qi)來(lai)。農(nong)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)題公(gong)園(yuan)還(huan)可以(yi)跟健康(kang)旅(lv)游(you)(you)(you)相結(jie)合，你在市面做一個農(nong)業(ye)(ye)(ye)旅(lv)游(you)(you)(you)公(gong)園(yuan)，還(huan)可以(yi)有(you)室(shi)內的(de)體驗。我(wo)們現(xian)在在通過(guo)農(nong)業(ye)(ye)(ye)文(wen)(wen)化(hua)產業(ye)(ye)(ye)園(yuan)+地(di)產+鄉村旅(lv)游(you)(you)(you)，這個將來(lai)應該是(shi)一個非常重要(yao)的(de)趨勢，把(ba)(ba)所有(you)的(de)東西聯通起(qi)來(lai)。當然如果(guo)再(zai)加(jia)上(shang)(shang)一個就更好了，就是(shi)農(nong)業(ye)(ye)(ye)文(wen)(wen)化(hua)產業(ye)(ye)(ye)園(yuan)加(jia)上(shang)(shang)健康(kang)旅(lv)游(you)(you)(you)，加(jia)上(shang)(shang)地(di)產是(shi)最好的(de)。
文化(hua)(hua)產業(ye)集聚(ju)園就(jiu)是(shi)(shi)文化(hua)(hua)產業(ye)的(de)很(hen)(hen)多(duo)房地(di)(di)(di)(di)產公(gong)(gong)司在做，但是(shi)(shi)房地(di)(di)(di)(di)產公(gong)(gong)司做文化(hua)(hua)產業(ye)園其實(shi)他們收入不(bu)太(tai)高(gao)，為(wei)(wei)什么？因(yin)為(wei)(wei)它局限(xian)在租金。有(you)(you)沒(mei)(mei)有(you)(you)聽說或(huo)上海專門做文化(hua)(hua)產業(ye)園，然后(hou)投資(zi)(zi)物業(ye)，投資(zi)(zi)里面的(de)分(fen)成(cheng)。文化(hua)(hua)產業(ye)園我個人研究(jiu)之后(hou)發(fa)現(xian)很(hen)(hen)多(duo)都(dou)不(bu)是(shi)(shi)文化(hua)(hua)地(di)(di)(di)(di)產，文化(hua)(hua)產業(ye)園要持續(xu)度比較(jiao)(jiao)高(gao)，規模效(xiao)益要比較(jiao)(jiao)好，入園企業(ye)要有(you)(you)比較(jiao)(jiao)好的(de)成(cheng)長性。有(you)(you)很(hen)(hen)多(duo)地(di)(di)(di)(di)方做成(cheng)動(dong)漫(man)基(ji)地(di)(di)(di)(di)是(shi)(shi)不(bu)行的(de)，因(yin)為(wei)(wei)動(dong)漫(man)基(ji)地(di)(di)(di)(di)沒(mei)(mei)有(you)(you)資(zi)(zi)源，搞動(dong)漫(man)的(de)人既進不(bu)了影視(shi)(shi)，進步了電視(shi)(shi)圈，也(ye)進不(bu)了電影圈。所以真(zhen)正的(de)做文化(hua)(hua)產業(ye)園可以做影視(shi)(shi)基(ji)地(di)(di)(di)(di)，但是(shi)(shi)做影視(shi)(shi)地(di)(di)(di)(di)產，就(jiu)像萬達那樣，但是(shi)(shi)不(bu)能做動(dong)漫(man)地(di)(di)(di)(di)產、動(dong)漫(man)基(ji)地(di)(di)(di)(di)，因(yin)為(wei)(wei)動(dong)漫(man)人的(de)資(zi)(zi)源太(tai)少。做影視(shi)(shi)的(de)產業(ye)園是(shi)(shi)可以的(de)。
如果要做文化(hua)產業集(ji)聚(ju)園我(wo)(wo)們要保證政府和(he)入園企業的利益達到(dao)一(yi)致性，這(zhe)是(shi)我(wo)(wo)們對(dui)文化(hua)產業集(ji)聚(ju)園的一(yi)個(ge)比較大的期待。
我們現在(zai)(zai)在(zai)(zai)推動(dong)一個互(hu)聯網文化(hua)產(chan)業園(yuan)，現在(zai)(zai)在(zai)(zai)中(zhong)關村做了第一個互(hu)聯網文化(hua)產(chan)業園(yuan)。將來(lai)互(hu)聯網文化(hua)產(chan)業可以做很(hen)多的(de)產(chan)業基地，叫(jiao)(jiao)創(chuang)投(tou)基地或者(zhe)叫(jiao)(jiao)產(chan)業園(yuan)，它(ta)是(shi)以創(chuang)投(tou)為(wei)核心的(de)企(qi)(qi)業總部(bu)。其實(shi)做產(chan)業園(yuan)是(shi)不賺(zhuan)錢(qian)的(de)，一定要對入(ru)園(yuan)的(de)企(qi)(qi)業進行投(tou)資，就是(shi)園(yuan)區的(de)運營加上投(tou)資這種(zhong)組(zu)合是(shi)比較賺(zhuan)錢(qian)的(de)。
我們(men)希望在這(zhe)個地方能夠形成以(yi)創(chuang)(chuang)投為核心的(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)總部(bu)加上創(chuang)(chuang)投活動(dong)，創(chuang)(chuang)投就(jiu)是可(ke)以(yi)通(tong)過創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)、創(chuang)(chuang)意、創(chuang)(chuang)投的(de)組(zu)合。北京大學有一(yi)個未(wei)來領袖的(de)創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)大賽，大家可(ke)以(yi)一(yi)起做。我現(xian)在在研究產業(ye)(ye)(ye)基地和微電影(ying)產業(ye)(ye)(ye)基地怎么(me)建設，做一(yi)些規劃。我個人(ren)最希望做的(de)，將來如(ru)果(guo)有人(ren)來做創(chuang)(chuang)投的(de)話，我給他(ta)做創(chuang)(chuang)導(dao)，叫(jiao)創(chuang)(chuang)投的(de)輔導(dao)，我把它(ta)叫(jiao)做1+9。被投資的(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)只需要做自(zi)己的(de)業(ye)(ye)(ye)務，其他(ta)的(de)我們(men)都(dou)幫他(ta)解決，包括商業(ye)(ye)(ye)模式，包括資源(yuan)的(de)整合，幫他(ta)做。如(ru)果(guo)這(zhe)樣的(de)話，我認為創(chuang)(chuang)業(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)成功(gong)的(de)概(gai)率就(jiu)會高很多(duo)。
最(zui)后，我希望(wang)大(da)家意識到這一(yi)(yi)條，如果(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)公司有(you)房(fang)(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)思(si)維(wei)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)思(si)維(wei)是(shi)(shi)(shi)所有(you)項目都是(shi)(shi)(shi)3、5年(nian)。項目期(qi)間沒有(you)形成積累，所以(yi)(yi)中國的(de)(de)投資也是(shi)(shi)(shi)這樣(yang)，也就(jiu)是(shi)(shi)(shi)3、5年(nian)，最(zui)多不超過(guo)7年(nian)，文化(hua)產(chan)業(ye)是(shi)(shi)(shi)第8年(nian)才開始掙錢(qian)的(de)(de)。從地(di)產(chan)到投資一(yi)(yi)定是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個思(si)維(wei)方式(shi)最(zui)大(da)的(de)(de)變化(hua)，我們(men)今后不是(shi)(shi)(shi)做(zuo)項目，而是(shi)(shi)(shi)做(zuo)企業(ye)的(de)(de)整體價值(zhi)，所以(yi)(yi)我們(men)要轉變房(fang)(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)思(si)維(wei)和硬件思(si)維(wei)。看得見的(de)(de)東西一(yi)(yi)般來講(jiang)都是(shi)(shi)(shi)不值(zhi)錢(qian)的(de)(de)，看不見的(de)(de)東西往往是(shi)(shi)(shi)最(zui)值(zhi)錢(qian)的(de)(de)，下一(yi)(yi)個時代(dai)我們(men)就(jiu)進入做(zuo)看不見的(de)(de)東西，看不見的(de)(de)東西別人買你的(de)(de)股票(piao)一(yi)(yi)定是(shi)(shi)(shi)很值(zhi)錢(qian)的(de)(de)。
主持(chi)人：下(xia)面(mian)的(de)(de)環節是(shi)(shi)對(dui)話環節。對(dui)話的(de)(de)主題(ti)是(shi)(shi)中國(guo)房地(di)產企(qi)業創新(xin)突破之道，我們(men)會請到(dao)下(xia)面(mian)的(de)(de)六位(wei)嘉賓，他(ta)們(men)分別(bie)是(shi)(shi)：
北京(jing)大(da)學(xue)文化產業(ye)研究院的副院長陳少峰教授
聯創國際養老產(chan)業(ye)部(bu)產(chan)品總監李小瑛
無(wu)錫房地產協(xie)會的(de)副會長沈(shen)新
重(zhong)慶力凡置(zhi)業的(de)總(zong)經理
UDG聯(lian)創國際設計(ji)集團都市再生設計(ji)研究院副院長宣磊(lei)
今天的(de)對(dui)話也是(shi)一次跨界，里面有(you)地(di)產企業(ye)，有(you)從事養老(lao)事業(ye)的(de)，還有(you)文(wen)化產業(ye)的(de)，這就體現了互聯網下(xia)的(de)跨界融合。同時也是(shi)區(qu)(qu)(qu)域，有(you)來(lai)自(zi)臺灣(wan)地(di)區(qu)(qu)(qu)，有(you)來(lai)自(zi)重慶，有(you)來(lai)自(zi)于(yu)廣州。從區(qu)(qu)(qu)域到整個的(de)行業(ye)也實現了跨界，這樣(yang)的(de)交流有(you)助于(yu)我們來(lai)思考房(fang)地(di)產企業(ye)如(ru)何(he)來(lai)創新(xin)突破。
首(shou)先請我旁邊的中大(da)EMBA的會長來談談中國房地產企(qi)業(ye)的創新突(tu)破。
中大EMBA會長：非(fei)常(chang)(chang)高興今天跟大家一(yi)(yi)起坐在這(zhe)邊(bian)來交流房地(di)(di)產(chan)的(de)(de)創(chuang)新模式。我本人做了(le)十(shi)幾年的(de)(de)住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)，其實我的(de)(de)經驗也不(bu)(bu)是(shi)很(hen)足(zu)。來這(zhe)邊(bian)更多(duo)(duo)的(de)(de)是(shi)學習(xi)的(de)(de)心態，但是(shi)我在做房地(di)(di)產(chan)的(de)(de)過程中(zhong)，我經常(chang)(chang)也思(si)考(kao)(kao)一(yi)(yi)個問題，就(jiu)(jiu)是(shi)房地(di)(di)產(chan)的(de)(de)行業往后應(ying)該怎么樣的(de)(de)走(zou)，我們更多(duo)(duo)的(de)(de)思(si)考(kao)(kao)的(de)(de)是(shi)有沒有一(yi)(yi)些更好的(de)(de)路子可以(yi)去(qu)創(chuang)新，可以(yi)讓(rang)我們的(de)(de)房地(di)(di)產(chan)行業經營上就(jiu)(jiu)不(bu)(bu)用(yong)背著很(hen)重的(de)(de)心去(qu)經營，能(neng)不(bu)(bu)能(neng)以(yi)一(yi)(yi)種更輕松的(de)(de)方法走(zou)下去(qu)。這(zhe)是(shi)我個人的(de)(de)一(yi)(yi)些觀(guan)點，我不(bu)(bu)知道對不(bu)(bu)對。
房地(di)產行業這(zhe)(zhe)兩(liang)年遇到了一(yi)個(ge)(ge)問題，產業的(de)(de)增(zeng)長在(zai)(zai)(zai)減慢，減慢就會使(shi)得我(wo)們(men)(men)投(tou)(tou)(tou)資的(de)(de)收益明顯的(de)(de)減少。以前在(zai)(zai)(zai)投(tou)(tou)(tou)資的(de)(de)時(shi)候都會預測增(zeng)長量(liang)，但(dan)是這(zhe)(zhe)兩(liang)年增(zeng)長量(liang)都是往下降(jiang)的(de)(de)，這(zhe)(zhe)就使(shi)得投(tou)(tou)(tou)資的(de)(de)成本(ben)增(zeng)加，包(bao)括(kuo)運營成本(ben)，造成收益回報的(de)(de)減少。過程(cheng)中我(wo)們(men)(men)要探討(tao)有(you)什么新(xin)的(de)(de)思路，讓我(wo)們(men)(men)的(de)(de)利(li)潤(run)能(neng)(neng)夠保持增(zeng)長，能(neng)(neng)不(bu)能(neng)(neng)減少末(mo)端，增(zeng)加利(li)潤(run)。所以，我(wo)個(ge)(ge)人的(de)(de)觀(guan)點是我(wo)們(men)(men)在(zai)(zai)(zai)房地(di)產行業的(de)(de)這(zhe)(zhe)種創新(xin)模(mo)(mo)式能(neng)(neng)不(bu)能(neng)(neng)借助(zhu)(zhu)于互聯(lian)網思維，改變很傳統的(de)(de)模(mo)(mo)式。能(neng)(neng)不(bu)能(neng)(neng)從拿地(di)到開發縮短時(shi)間，包(bao)括(kuo)在(zai)(zai)(zai)過程(cheng)中能(neng)(neng)夠借助(zhu)(zhu)身邊(bian)的(de)(de)資源融(rong)合(he)在(zai)(zai)(zai)一(yi)起(qi)，讓我(wo)們(men)(men)在(zai)(zai)(zai)投(tou)(tou)(tou)資過程(cheng)中最(zui)快的(de)(de)能(neng)(neng)夠拿到我(wo)們(men)(men)的(de)(de)利(li)潤(run)。
主持(chi)人(ren)：現在(zai)房(fang)(fang)地產業有(you)很(hen)多(duo)的(de)問題，其實本(ben)(ben)身去庫(ku)存的(de)速(su)度慢了(le)以后，各(ge)種(zhong)(zhong)成本(ben)(ben)也(ye)會(hui)上升，怎么解(jie)決(jue)呢？陳董事長可以借(jie)助于互(hu)(hu)聯網的(de)思維(wei)幫助我(wo)們突破。下面是莊諾先生(sheng)，最近平(ping)安(an)好(hao)房(fang)(fang)也(ye)是有(you)很(hen)多(duo)的(de)新聞，我(wo)自己在(zai)崗位(wei)上遇到過很(hen)多(duo)的(de)事。平(ping)安(an)好(hao)房(fang)(fang)這(zhe)種(zhong)(zhong)模(mo)式會(hui)跟(gen)傳(chuan)統的(de)房(fang)(fang)地產企業有(you)很(hen)多(duo)的(de)契合，互(hu)(hu)聯網思維(wei)跟(gen)傳(chuan)統的(de)房(fang)(fang)地產結合，聽聽莊先生(sheng)的(de)看法。
莊諾：我(wo)們(men)(men)在(zai)5月29號搞了(le)一(yi)個(ge)中國(guo)房地(di)產眾(zhong)籌(chou)(chou)聯盟，在(zai)上海，基本(ben)上前20的都到(dao)了(le)。眾(zhong)籌(chou)(chou)聯盟做(zuo)完了(le)以后，我(wo)們(men)(men)接下(xia)來想(xiang)推出具體(ti)的眾(zhong)籌(chou)(chou)項目的案(an)例。我(wo)這里講的眾(zhong)籌(chou)(chou)指的是眾(zhong)籌(chou)(chou)開(kai)發(fa)，而不是眾(zhong)籌(chou)(chou)營(ying)銷(xiao)。這個(ge)案(an)例怎么做(zuo)？我(wo)們(men)(men)在(zai)思考我(wo)們(men)(men)應該建立眾(zhong)籌(chou)(chou)的模型，平安拿(na)出50個(ge)億出來，成立了(le)一(yi)個(ge)叫眾(zhong)籌(chou)(chou)基金，以后所有被我(wo)們(men)(men)認證的眾(zhong)籌(chou)(chou)項目進行領投也好、跟投也好。
眾(zhong)籌聯盟的(de)(de)主席(xi)是馮倫，我當秘書長，上個(ge)(ge)禮(li)拜(bai)我們(men)開一(yi)(yi)個(ge)(ge)會，其(qi)實我們(men)還有很多(duo)的(de)(de)項目(mu)(mu)要(yao)(yao)做。跟大家透露一(yi)(yi)下，跟碧(bi)桂(gui)園我們(men)馬上要(yao)(yao)推中國第一(yi)(yi)個(ge)(ge)眾(zhong)籌開發或者眾(zhong)籌建(jian)房(fang)(fang)的(de)(de)項目(mu)(mu)，怎(zen)么做？一(yi)(yi)直(zhi)討論到(dao)昨(zuo)天才定下來。本(ben)來碧(bi)桂(gui)園提出來要(yao)(yao)做有點像以前(qian)的(de)(de)集資建(jian)房(fang)(fang)，一(yi)(yi)套房(fang)(fang)一(yi)(yi)套房(fang)(fang)，你(ni)先把錢(qian)進來，最后你(ni)獲得一(yi)(yi)個(ge)(ge)八折的(de)(de)房(fang)(fang)價(jia)，兩年以后你(ni)獲得一(yi)(yi)個(ge)(ge)八折的(de)(de)房(fang)(fang)價(jia)，你(ni)可以出售(shou)，把眾(zhong)籌轉成產權。我始終覺得這(zhe)樣(yang)還不夠互聯網金(jin)融化，你(ni)們(men)到(dao)百度看看，5月(yue)份我又(you)提出一(yi)(yi)個(ge)(ge)概念(nian)，以一(yi)(yi)平方米為眾(zhong)籌。
我(wo)們在爭(zheng)論的(de)是說(shuo)互聯網應該(gai)是高(gao)(gao)頻(pin)的(de)碎片的(de)，可是房(fang)地產一(yi)(yi)(yi)輩子你頂多買(mai)5次房(fang)、6次房(fang)，3、5年買(mai)一(yi)(yi)(yi)次房(fang)已(yi)經很高(gao)(gao)頻(pin)了(le)。怎么做(zuo)高(gao)(gao)頻(pin)，買(mai)一(yi)(yi)(yi)套房(fang)子至少一(yi)(yi)(yi)、兩(liang)百萬，總(zong)是碎片化的(de)，所以(yi)(yi)我(wo)提出(chu)來(lai)一(yi)(yi)(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)做(zuo)眾(zhong)籌，把(ba)它(ta)做(zuo)成一(yi)(yi)(yi)個(ge)理財產品。另外我(wo)們提出(chu)來(lai)從一(yi)(yi)(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)眾(zhong)籌完(wan)之后(hou)(hou)，馬上在平(ping)安好房(fang)平(ping)臺(tai)上要(yao)開發二(er)級(ji)市場。假設有一(yi)(yi)(yi)個(ge)屌絲說(shuo)我(wo)買(mai)了(le)兩(liang)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)眾(zhong)籌，我(wo)也(ye)進入了(le)投資，到了(le)一(yi)(yi)(yi)年以(yi)(yi)后(hou)(hou)房(fang)價比如說(shuo)漲到3萬的(de)話，兩(liang)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)我(wo)可以(yi)(yi)出(chu)售掉，有個(ge)別的(de)朋友比如說(shuo)某位(wei)先生(sheng)他(ta)買(mai)的(de)45平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)眾(zhong)籌，最后(hou)(hou)兩(liang)年規(gui)劃以(yi)(yi)后(hou)(hou)這(zhe)個(ge)房(fang)子是50平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，他(ta)那5平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)從哪里來(lai)，就是早期投資的(de)延遲(chi)股里面獲得的(de)。
這樣有(you)(you)一(yi)個好處，也避免了(le)眾(zhong)(zhong)籌(chou)(chou)容易(yi)非法(fa)集(ji)資。大(da)家(jia)知(zhi)道，中國的(de)(de)(de)(de)政策、中國的(de)(de)(de)(de)法(fa)律是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)滯后的(de)(de)(de)(de)，現(xian)在(zai)我(wo)(wo)們的(de)(de)(de)(de)法(fa)律法(fa)規嚴重滯后。一(yi)方面(mian)政府鼓(gu)勵(li)我(wo)(wo)們創(chuang)新，我(wo)(wo)經常被銀監局叫過去(qu)談，說你(ni)(ni)(ni)可(ke)能(neng)違(wei)規了(le)，特別是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)平安(an)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)個金融的(de)(de)(de)(de)企業，很敏(min)感，一(yi)行三會都跟(gen)著你(ni)(ni)(ni)。但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)不(bu)創(chuang)新、你(ni)(ni)(ni)不(bu)突破怎么辦(ban)，大(da)家(jia)知(zhi)道，在(zai)你(ni)(ni)(ni)沒有(you)(you)拿到(dao)預售許可(ke)證的(de)(de)(de)(de)時候你(ni)(ni)(ni)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)可(ke)以賣房(fang)的(de)(de)(de)(de)，可(ke)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)拿到(dao)地(di)以后你(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)本質就是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)在(zai)賣房(fang)了(le)。現(xian)在(zai)那么多(duo)(duo)(duo)開發商(shang)喜歡眾(zhong)(zhong)籌(chou)(chou)，因為(wei)他(ta)把(ba)所有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)風險(xian)多(duo)(duo)(duo)前置了(le)。本來(lai)早(zao)期(qi)的(de)(de)(de)(de)模式政府賣地(di)，開發商(shang)向銀行借錢(qian)拿地(di)，拿完地(di)以后蓋，蓋完賣，回收，最后算賺(zhuan)了(le)多(duo)(duo)(duo)少錢(qian)。眾(zhong)(zhong)籌(chou)(chou)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)拿地(di)的(de)(de)(de)(de)時候把(ba)所有(you)(you)人都吸引(yin)進來(lai)了(le)，1平方米、2平方米、10平方米、100平方米，他(ta)未來(lai)不(bu)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)客戶而是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)小股(gu)東，他(ta)會積極的(de)(de)(de)(de)幫助你(ni)(ni)(ni)推(tui)銷你(ni)(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)房(fang)子。就像股(gu)票(piao)一(yi)樣，股(gu)票(piao)大(da)機構(gou)占50%、60%，我(wo)(wo)們小散戶是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)跟(gen)投(tou)的(de)(de)(de)(de)。
預售許(xu)可證(zheng)之(zhi)前我(wo)(wo)多作理財產品，一平方(fang)米(mi)、一平方(fang)米(mi)買，預售許(xu)可證(zheng)獲得以后，我(wo)(wo)可以有兩種(zhong)(zhong)選(xuan)擇(ze)。一種(zhong)(zhong)選(xuan)擇(ze)從(cong)眾(zhong)(zhong)籌(chou)的(de)份數直接轉化為產權，還有一種(zhong)(zhong)是直接到二級市場消化掉(diao)，你去(qu)做投資收益。我(wo)(wo)們以一平方(fang)米(mi)為單位來做眾(zhong)(zhong)籌(chou)，而不是以一間(jian)房子來做互(hu)聯網(wang)金融(rong)化。
我們昨天跟碧桂園確認(ren)一點，既(ji)然(ran)是(shi)(shi)眾籌所(suo)有(you)的(de)(de)成(cheng)本都要公(gong)開，你賺(zhuan)5到6個(ge)點，甚至8個(ge)點的(de)(de)管(guan)理費用這(zhe)是(shi)(shi)正常(chang)的(de)(de)，其(qi)他(ta)的(de)(de)所(suo)有(you)鋼筋(jin)多(duo)少錢，規劃(hua)多(duo)少錢，土地多(duo)少錢，水泥多(duo)少錢，全部(bu)在網上公(gong)布(bu)，向這(zhe)些所(suo)有(you)參加眾籌的(de)(de)人(ren)公(gong)布(bu)。這(zhe)才(cai)是(shi)(shi)一個(ge)互(hu)聯網化(hua)的(de)(de)信(xin)息(xi)透明。
我(wo)(wo)記得5月二十幾號開(kai)(kai)會的(de)(de)(de)時(shi)(shi)候，任志強總(zong)是沒(mei)有開(kai)(kai)炮(pao)的(de)(de)(de)，很支(zhi)持，但是他(ta)提(ti)醒一點不要(yao)(yao)(yao)(yao)騙人(ren)家(jia)，要(yao)(yao)(yao)(yao)做(zuo)到(dao)信息(xi)公開(kai)(kai)透明(ming)。我(wo)(wo)們(men)一定要(yao)(yao)(yao)(yao)把(ba)所有開(kai)(kai)發(fa)的(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)，向(xiang)參(can)加(jia)眾(zhong)(zhong)籌(chou)的(de)(de)(de)人(ren)，哪(na)怕只(zhi)投了一平(ping)方(fang)米公開(kai)(kai)透明(ming)。這(zhe)樣他(ta)就(jiu)把(ba)這(zhe)個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)當做(zuo)是自己(ji)的(de)(de)(de)，自己(ji)是一個(ge)小(xiao)(xiao)股東(dong)，你(ni)(ni)該賺多(duo)少錢，6%、7%，你(ni)(ni)該賺的(de)(de)(de)你(ni)(ni)去賺。房地產(chan)眾(zhong)(zhong)籌(chou)聯盟(meng)我(wo)(wo)們(men)要(yao)(yao)(yao)(yao)成(cheng)立(li)一個(ge)認(ren)證(zheng)小(xiao)(xiao)組，對(dui)所有參(can)加(jia)眾(zhong)(zhong)籌(chou)的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)進行認(ren)證(zheng)，我(wo)(wo)們(men)成(cheng)立(li)一個(ge)50億(yi)的(de)(de)(de)基(ji)金。碧桂園的(de)(de)(de)這(zhe)個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)7個(ge)億(yi)，要(yao)(yao)(yao)(yao)進來(lai)的(de)(de)(de)人(ren)非(fei)常多(duo)。剛(gang)才坐在我(wo)(wo)邊(bian)上有一個(ge)開(kai)(kai)發(fa)商，他(ta)說(shuo)要(yao)(yao)(yao)(yao)融3個(ge)億(yi)，但是募集只(zhi)有2個(ge)億(yi)，差1個(ge)億(yi)怎么辦，這(zhe)個(ge)時(shi)(shi)候就(jiu)有地產(chan)眾(zhong)(zhong)籌(chou)資金進來(lai)。你(ni)(ni)去做(zuo)競職調查的(de)(de)(de)時(shi)(shi)候，小(xiao)(xiao)散戶看到(dao)有眾(zhong)(zhong)籌(chou)基(ji)金進來(lai)了他(ta)也比較放心。
現在大家一(yi)窩蜂(feng)的(de)講互(hu)(hu)聯網(wang)+，我覺得房(fang)地(di)(di)(di)產應該是房(fang)地(di)(di)(di)產+互(hu)(hu)聯網(wang)，而不是提互(hu)(hu)聯網(wang)+房(fang)地(di)(di)(di)產。互(hu)(hu)聯網(wang)是碎片化(hua)是高頻的(de)，房(fang)地(di)(di)(di)產是一(yi)個低頻的(de)高價的(de)，租房(fang)要(yao)幾(ji)千塊，買房(fang)要(yao)幾(ji)百萬，所以(yi)是房(fang)地(di)(di)(di)產+互(hu)(hu)聯網(wang)，比互(hu)(hu)聯網(wang)+房(fang)地(di)(di)(di)產更(geng)好。
最后我(wo)(wo)(wo)(wo)跟大家(jia)講的(de)(de)是(shi)現在我(wo)(wo)(wo)(wo)們(men)(men)不要(yao)(yao)(yao)(yao)去(qu)追(zhui)(zhui)求(qiu)(qiu)(qiu)百強(qiang)企業，追(zhui)(zhui)求(qiu)(qiu)(qiu)規模了(le)，因(yin)為房地產經過20年(nian)(nian)的(de)(de)野蠻(man)生長(chang)，你(ni)(ni)(ni)再(zai)去(qu)追(zhui)(zhui)求(qiu)(qiu)(qiu)我(wo)(wo)(wo)(wo)今年(nian)(nian)要(yao)(yao)(yao)(yao)2000億，要(yao)(yao)(yao)(yao)500個億，意義不大的(de)(de)。就像我(wo)(wo)(wo)(wo)們(men)(men)國家(jia)對GDP已經不追(zhui)(zhui)求(qiu)(qiu)(qiu)高增(zeng)長(chang)了(le)，當我(wo)(wo)(wo)(wo)們(men)(men)還是(shi)年(nian)(nian)輕的(de)(de)時候，5、6歲(sui)(sui)(sui)，7、8歲(sui)(sui)(sui)的(de)(de)小孩，你(ni)(ni)(ni)要(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)他(ta)(ta)身高長(chang)的(de)(de)高一(yi)點(dian)，讓他(ta)(ta)長(chang)的(de)(de)壯一(yi)點(dian)可(ke)以，到(dao)(dao)了(le)18歲(sui)(sui)(sui)、20歲(sui)(sui)(sui)的(de)(de)時候，你(ni)(ni)(ni)再(zai)要(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)這(zhe)個人長(chang)的(de)(de)高一(yi)點(dian)、壯一(yi)點(dian)，完了(le)，不是(shi)很正常的(de)(de)。到(dao)(dao)了(le)18歲(sui)(sui)(sui)、20歲(sui)(sui)(sui)你(ni)(ni)(ni)要(yao)(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)他(ta)(ta)長(chang)的(de)(de)更有(you)(you)品級，更有(you)(you)文(wen)化，他(ta)(ta)可(ke)能成(cheng)為數學(xue)家(jia)、藝術家(jia)，所(suo)以我(wo)(wo)(wo)(wo)們(men)(men)現在所(suo)有(you)(you)的(de)(de)開發商到(dao)(dao)了(le)這(zhe)個時候你(ni)(ni)(ni)們(men)(men)要(yao)(yao)(yao)(yao)進行差異化，要(yao)(yao)(yao)(yao)追(zhui)(zhui)求(qiu)(qiu)(qiu)自(zi)己的(de)(de)個性，不要(yao)(yao)(yao)(yao)把(ba)規模當做(zuo)利益了(le)。規模做(zuo)起來(lai)，庫存那么多(duo)，確(que)實沒(mei)有(you)(you)很大的(de)(de)必要(yao)(yao)(yao)(yao)。不要(yao)(yao)(yao)(yao)再(zai)說我(wo)(wo)(wo)(wo)是(shi)50強(qiang)，我(wo)(wo)(wo)(wo)今年(nian)(nian)過1000個億，我(wo)(wo)(wo)(wo)們(men)(men)不要(yao)(yao)(yao)(yao)去(qu)追(zhui)(zhui)求(qiu)(qiu)(qiu)規模，而是(shi)要(yao)(yao)(yao)(yao)講究差異化。
主持人：下面請(qing)少峰(feng)(feng)院長，少峰(feng)(feng)院長是(shi)一位學者。
陳少峰：我(wo)(wo)(wo)對房地產的(de)(de)(de)研究有一(yi)(yi)些(xie)建議(yi)已經提(ti)出來(lai)(lai)了，如(ru)果(guo)你(ni)原來(lai)(lai)不在(zai)這(zhe)(zhe)個(ge)行業，你(ni)現在(zai)愿不愿意進(jin)(jin)(jin)來(lai)(lai)，這(zhe)(zhe)是很(hen)(hen)重要的(de)(de)(de)。現在(zai)假定(ding)你(ni)不在(zai)這(zhe)(zhe)個(ge)行業，你(ni)愿不愿意進(jin)(jin)(jin)到房地產來(lai)(lai)，這(zhe)(zhe)就是一(yi)(yi)個(ge)很(hen)(hen)基本的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)。如(ru)果(guo)你(ni)愿意進(jin)(jin)(jin)來(lai)(lai)的(de)(de)(de)話，說(shuo)明(ming)里面(mian)的(de)(de)(de)機(ji)會很(hen)(hen)多，如(ru)果(guo)你(ni)不愿意進(jin)(jin)(jin)來(lai)(lai)的(de)(de)(de)話說(shuo)明(ming)問(wen)題(ti)很(hen)(hen)多。問(wen)題(ti)很(hen)(hen)多我(wo)(wo)(wo)們只有兩個(ge)辦(ban)法(fa)，一(yi)(yi)個(ge)辦(ban)法(fa)是我(wo)(wo)(wo)把它去掉，我(wo)(wo)(wo)就不干了，房子都(dou)賣掉我(wo)(wo)(wo)就搞別(bie)的(de)(de)(de)。另一(yi)(yi)種辦(ban)法(fa)，就是我(wo)(wo)(wo)做的(de)(de)(de)更(geng)精致，更(geng)好一(yi)(yi)點。
我們看全世界(jie)的(de)(de)富(fu)豪(hao)，過了房(fang)子需(xu)求的(de)(de)時期，前100名(ming)首(shou)富(fu)只剩(sheng)下一、兩名(ming)做房(fang)地產(chan)的(de)(de)。因為(wei)你(ni)不敢保證房(fang)子永遠那么大規模的(de)(de)增長。如果(guo)你(ni)把房(fang)子都(dou)賣掉(diao)去干別(bie)的(de)(de)，這(zhe)是我的(de)(de)首(shou)選。房(fang)地產(chan)人(ren)(ren)當中剩(sheng)下1/3的(de)(de)人(ren)(ren)做房(fang)地產(chan)，其他(ta)人(ren)(ren)都(dou)干別(bie)的(de)(de)。
你可(ke)能說(shuo)我(wo)(wo)沒干(gan)過別的(de)(de)，你讓我(wo)(wo)干(gan)別的(de)(de)肯定干(gan)不長，那也不一(yi)(yi)定。你說(shuo)馬云他干(gan)過影視嗎？他就收購了一(yi)(yi)家影視公司，去年花了60個(ge)億(yi)，今年值800個(ge)億(yi)。什(shen)么(me)也沒有，就是(shi)(shi)添一(yi)(yi)些資源(yuan)。所以，我(wo)(wo)認為(wei)對于企業家來講(jiang)沒有什(shen)么(me)干(gan)不成的(de)(de)，其實你是(shi)(shi)可(ke)以做很多事(shi)情的(de)(de)，你不一(yi)(yi)定繼續去做房地產。
第二個(ge)選擇(ze)，我怎么樣(yang)讓房地(di)(di)產(chan)更好(hao)，或者說房地(di)(di)產(chan)+互(hu)(hu)(hu)聯網(wang)，或者說互(hu)(hu)(hu)聯網(wang)+文化(hua)產(chan)業，我想辦法(fa)把房地(di)(di)產(chan)做的(de)更有(you)附(fu)加(jia)價值，更有(you)文化(hua)內涵。很簡單，你想讓房地(di)(di)產(chan)加(jia)什么，你先去研究(jiu)加(jia)的(de)對象(xiang)，你必須成(cheng)為那個(ge)對象(xiang)里的(de)達人(ren)，你把房地(di)(di)產(chan)忘(wang)記了(le)。房地(di)(di)產(chan)+互(hu)(hu)(hu)聯網(wang)，你首先要(yao)變成(cheng)互(hu)(hu)(hu)聯網(wang)的(de)人(ren)，所以你把房地(di)(di)產(chan)拋(pao)到(dao)一(yi)(yi)(yi)(yi)邊，就像(xiang)搞報(bao)(bao)紙(zhi)的(de)人(ren)想去+互(hu)(hu)(hu)聯網(wang)，你要(yao)先把報(bao)(bao)紙(zhi)忘(wang)掉，我就在(zai)(zai)互(hu)(hu)(hu)聯網(wang)上(shang)做新聞。如(ru)果(guo)我在(zai)(zai)互(hu)(hu)(hu)聯網(wang)上(shang)做成(cheng)功了(le)，我就順(shun)便把報(bao)(bao)紙(zhi)拉(la)起來。如(ru)果(guo)你還是(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)直想扛著報(bao)(bao)紙(zhi)，往互(hu)(hu)(hu)聯網(wang)上(shang)推，見到(dao)誰都在(zai)(zai)推你的(de)報(bao)(bao)紙(zhi)，機會就沒(mei)了(le)。一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)是(shi)時間成(cheng)本，一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)是(shi)你的(de)思(si)維方式(shi)跟人(ren)家不對路。
所以(yi)你(ni)(ni)要(yao)想把房(fang)(fang)地(di)(di)產做(zuo)成(cheng)旅游地(di)(di)產，做(zuo)成(cheng)文化地(di)(di)產，你(ni)(ni)就(jiu)必(bi)(bi)須(xu)變(bian)成(cheng)文化產業里面的(de)(de)達人，你(ni)(ni)必(bi)(bi)須(xu)變(bian)成(cheng)旅游的(de)(de)達人，回(hui)過來(lai)說(shuo)我原來(lai)的(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)怎么塞進來(lai)。所以(yi)，應該把房(fang)(fang)地(di)(di)產變(bian)成(cheng)必(bi)(bi)要(yao)產業，你(ni)(ni)想去干什么事情(qing)，將來(lai)你(ni)(ni)想干的(de)(de)新的(de)(de)事情(qing)，跟你(ni)(ni)原來(lai)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產還能(neng)夠(gou)形(xing)成(cheng)第三(san)個產業。現在所有人都變(bian)成(cheng)僅做(zuo)房(fang)(fang)地(di)(di)產肯定(ding)不(bu)夠(gou)，還要(yao)干別的(de)(de)，把別的(de)(de)東(dong)西做(zuo)好了(le)，回(hui)過頭來(lai)再(zai)去看房(fang)(fang)地(di)(di)產。
莊諾：剛才(cai)講(jiang)的(de)(de)(de)(de)問題我(wo)(wo)突然有一(yi)(yi)個(ge)感(gan)覺，剛才(cai)陳教(jiao)授講(jiang)了(le)，一(yi)(yi)個(ge)房地產的(de)(de)(de)(de)產權是(shi)70年，咱們開(kai)發(fa)商從拿地到(dao)交(jiao)稅平均3年半，后(hou)面(mian)的(de)(de)(de)(de)60多年開(kai)發(fa)商是(shi)忘(wang)記掉的(de)(de)(de)(de)。我(wo)(wo)聽到(dao)一(yi)(yi)個(ge)統(tong)計(ji)，這(zhe)66年賺(zhuan)到(dao)的(de)(de)(de)(de)后(hou)面(mian)產生的(de)(de)(de)(de)價值比你每平方米賺(zhuan)他5000塊、1萬塊還要(yao)大。所以，開(kai)發(fa)商最后(hou)經(jing)常(chang)是(shi)你把購房人的(de)(de)(de)(de)數據，售樓的(de)(de)(de)(de)數據賣(mai)給了(le)中(zhong)介(jie)就走了(le)，后(hou)面(mian)的(de)(de)(de)(de)66年我(wo)(wo)們的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)商要(yao)想往后(hou)還賺(zhuan)他什么。甚至(zhi)未(wei)來把房價降的(de)(de)(de)(de)很(hen)低(di)，后(hou)面(mian)的(de)(de)(de)(de)66年也(ye)夠你賺(zhuan)的(de)(de)(de)(de)。這(zhe)個(ge)思路的(de)(de)(de)(de)延(yan)伸也(ye)是(shi)一(yi)(yi)個(ge)想法。
主(zhu)持人：我(wo)(wo)們(men)思考房地(di)產(chan)的(de)時候有(you)兩種方(fang)式(shi)(shi)，一(yi)(yi)種是(shi)賣(mai)房，還(huan)有(you)一(yi)(yi)種方(fang)式(shi)(shi)是(shi)你(ni)是(shi)賣(mai)他(ta)的(de)家(jia)庭，賣(mai)他(ta)的(de)生活(huo)。莊(zhuang)總(zong)剛才也(ye)專(zhuan)門提到(dao)了這(zhe)樣的(de)一(yi)(yi)個理念，從商會調(diao)研來(lai)(lai)看我(wo)(wo)們(men)越(yue)來(lai)(lai)越(yue)關注存量(liang)，存量(liang)里面(mian)(mian)我(wo)(wo)們(men)又關注的(de)是(shi)服(fu)務(wu)，其實我(wo)(wo)們(men)就把(ba)一(yi)(yi)個房子(zi)的(de)周期(qi)變成(cheng)一(yi)(yi)個全生命的(de)周期(qi)。我(wo)(wo)們(men)把(ba)服(fu)務(wu)就從大(da)街上轉到(dao)小區(qu)(qu)，從小區(qu)(qu)轉到(dao)你(ni)的(de)家(jia)，里面(mian)(mian)有(you)很多很多的(de)內容，這(zhe)也(ye)是(shi)上一(yi)(yi)周房地(di)產(chan)商會成(cheng)立的(de)服(fu)務(wu)研究(jiu)會的(de)原因。當時是(shi)一(yi)(yi)個非常精彩的(de)會議，除了來(lai)(lai)的(de)物業公(gong)司(si)，更多的(de)是(shi)社區(qu)(qu)服(fu)務(wu)商。賣(mai)肉的(de)，賣(mai)教(jiao)育的(de)，賣(mai)醫療的(de)，都在里面(mian)(mian)，所以我(wo)(wo)覺得空間是(shi)很大(da)的(de)。
下面(mian)繼續請無錫房地(di)產協(xie)會的副會長，也來自于清華(hua)EMBA的沈雄(xiong)先生跟我(wo)們分(fen)享你(ni)的經驗。
沈(shen)雄：大家好，我來(lai)自美麗的無錫，無錫山清(qing)水秀經濟發達，但是庫存是江蘇最高的，消化(hua)要(yao)(yao)23個月(yue)，問(wen)題(ti)很(hen)嚴重。除(chu)了前幾年政(zheng)府(fu)土地財政(zheng)，大量(liang)的空地，一(yi)年要(yao)(yao)1100萬到(dao)1400，到(dao)現在是245萬還沒人買(mai)。這(zhe)個情況對(dui)我們業內來(lai)講是一(yi)個嚴峻的問(wen)題(ti)，就是剛才主(zhu)持(chi)人講的要(yao)(yao)進行創新和轉型。
現在一(yi)窩蜂搞(gao)旅游地(di)(di)產(chan)、養老地(di)(di)產(chan)、文化(hua)地(di)(di)產(chan)，還是(shi)要(yao)根(gen)據自身的(de)(de)情況(kuang)，根(gen)據市場的(de)(de)需求。我(wo)(wo)(wo)想(xiang)這個問題(ti)是(shi)一(yi)個系統性思維的(de)(de)問題(ti)，首先從源頭上、從觀念上要(yao)進行轉(zhuan)(zhuan)變，我(wo)(wo)(wo)們(men)應該轉(zhuan)(zhuan)到以市場為(wei)中心(xin)、以客戶為(wei)中心(xin)。最近我(wo)(wo)(wo)們(men)班的(de)(de)同學(xue)在銀川有一(yi)塊地(di)(di)，我(wo)(wo)(wo)們(men)在萬(wan)科總部學(xue)習，但是(shi)他(ta)不(bu)敢開，完全是(shi)憑(ping)經驗，現在不(bu)敢建(jian)造。我(wo)(wo)(wo)說(shuo)絕對不(bu)能建(jian)造，好好的(de)(de)請專業(ye)公司做(zuo)市場調研(yan)，做(zuo)的(de)(de)很細(xi)，市場細(xi)分一(yi)下，同時你自己也要(yao)去調研(yan)，要(yao)補上這一(yi)課。首先是(shi)策劃(hua)，首先是(shi)市場細(xi)分，首先是(shi)定位(wei)。所(suo)以觀念要(yao)轉(zhuan)(zhuan)變過(guo)來(lai)。
第二，在(zai)產(chan)品上(shang)要個性化(hua)、要差(cha)異化(hua)。不要泛泛的(de)了(le)解，好多開發商(shang)到(dao)無(wu)錫(xi)，都(dou)(dou)(dou)說(shuo)上(shang)當了(le)，都(dou)(dou)(dou)說(shuo)被政府(fu)忽悠了(le)。來的(de)時候信心(xin)滿滿，走的(de)時候說(shuo)沒賺到(dao)錢，所以在(zai)產(chan)品上(shang)面(mian)還是(shi)(shi)有自己的(de)核心(xin)競爭力(li)。要比競爭對手(shou)高一點(dian)，以前是(shi)(shi)住(zhu)得下、住(zhu)得大、住(zhu)得好到(dao)舒適，現在(zai)是(shi)(shi)追(zhui)求綠色環保和(he)精神的(de)享受，這(zhe)些方面(mian)都(dou)(dou)(dou)是(shi)(shi)我(wo)們(men)在(zai)產(chan)品更新方面(mian)需(xu)要考慮的(de)。
還有(you)后(hou)期的(de)服(fu)務(wu)(wu)，萬科提出(chu)來不是(shi)在(zai)開發(fa)商(shang)上(shang)(shang)賺錢(qian)，而是(shi)在(zai)社(she)區增值(zhi)服(fu)務(wu)(wu)商(shang)賺錢(qian)。這是(shi)新(xin)的(de)理念(nian)、新(xin)的(de)觀(guan)念(nian)值(zhi)得我(wo)們借鑒。我(wo)們要轉型的(de)路還很長(chang)，現在(zai)很多還是(shi)手工(gong)(gong)操作，住宅(zhai)產(chan)業(ye)化，科技的(de)道(dao)路還很長(chang)。江蘇(su)鎮江已經有(you)合資性(xing)的(de)建筑，在(zai)工(gong)(gong)廠(chang)里(li)把整個一個盒(he)子，樓面、地面、墻(qiang)面在(zai)工(gong)(gong)廠(chang)里(li)已經做好了，到工(gong)(gong)地上(shang)(shang)直接拼裝。目前(qian)是(shi)住宅(zhai)產(chan)業(ye)化最高的(de)。
主持人：其實房地產今天還(huan)是(shi)有機會的(de)，只是(shi)過(guo)去我(wo)們陶(tao)醉于做什么(me)(me)好(hao)的(de)產品(pin)，能不(bu)(bu)能更多(duo)的(de)關注客戶怎么(me)(me)想，客戶和用戶他的(de)思考(kao)，根據他們來量身訂(ding)作。沈總還(huan)講了一個現象，我(wo)也有切身的(de)體會，無錫是(shi)全國(guo)罕(han)見的(de)，那么(me)(me)多(duo)開發商去不(bu)(bu)僅賠錢(qian)，還(huan)賣不(bu)(bu)掉。請客都(dou)說誰是(shi)虧(kui)的(de)最少(shao)，而不(bu)(bu)是(shi)賺(zhuan)的(de)最多(duo)的(de)。
力帆置(zhi)業：剛才任總講了現(xian)在(zai)房地產(chan)產(chan)能過(guo)剩(sheng)，原來是增值，現(xian)在(zai)是向貶(bian)值方向發展，逼著我(wo)(wo)們房地產(chan)企業必須思考(kao)我(wo)(wo)們怎么創新，怎么生存下(xia)去。我(wo)(wo)將我(wo)(wo)對這(zhe)方面的思考(kao)跟大家分享一下(xia)。
前段(duan)時間我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)也對(dui)(dui)養(yang)(yang)老(lao)地產(chan)(chan)(chan)，包括醫療(liao)地產(chan)(chan)(chan)，甚至辦學都(dou)進行過探討(tao)。如果招牌掛了(le)，做養(yang)(yang)老(lao)地產(chan)(chan)(chan)是(shi)按照沒(mei)有(you)任何模式的(de)。還有(you)重資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)那種方式，我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)覺得運行下去資(zi)產(chan)(chan)(chan)是(shi)貶值的(de)，所以壓(ya)力也比較大(da)(da)。所以我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)比較認(ren)可的(de)是(shi)萬(wan)達的(de)這(zhe)種模式輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)化，第二是(shi)往文(wen)化、旅游、體育方向轉。但(dan)是(shi)我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)沒(mei)有(you)萬(wan)達這(zhe)么(me)大(da)(da)的(de)塊(kuai)頭，沒(mei)有(you)他這(zhe)么(me)大(da)(da)的(de)資(zi)本，所以針對(dui)(dui)我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)企業的(de)實際情況(kuang)。一(yi)方面我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)對(dui)(dui)原來(lai)持有(you)的(de)重資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)這(zhe)部(bu)分(fen)，利用我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)在(zai)國際上的(de)一(yi)些融資(zi)的(de)優(you)勢，近期我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)在(zai)香港拿到的(de)綜合成(cheng)本是(shi)5左(zuo)右，5左(zuo)右的(de)成(cheng)本對(dui)(dui)我(wo)(wo)(wo)持有(you)這(zhe)部(bu)分(fen)的(de)資(zi)本來(lai)說壓(ya)力就小一(yi)點，這(zhe)是(shi)我(wo)(wo)(wo)們(men)(men)活下去的(de)一(yi)個手段(duan)和途徑。
對于未來(lai)企業(ye)怎么(me)發(fa)展來(lai)講，我們也做過一些(xie)探討，近期我們跟投行做過一些(xie)探討，準備在(zai)我們的企業(ye)下面(mian)成立娛樂類的公司(si)，把(ba)今后這一類的資產可以裝進去。
最近我(wo)們(men)(men)把我(wo)們(men)(men)在(zai)重慶位置比較好的(de)位置建一個(ge)(ge)冰雪(xue)世界，有滑冰的(de)，有室內滑雪(xue)館。不像(xiang)現(xian)在(zai)的(de)商(shang)業地產(chan)(chan)受(shou)電商(shang)的(de)沖(chong)擊很大(da)，投的(de)越(yue)多虧的(de)越(yue)多。未來(lai)的(de)資產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)還有一些機會(hui)，但是未來(lai)我(wo)們(men)(men)國家的(de)資產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)成本還是非(fei)常高，所以開發商(shang)用起來(lai)壓力也比較大(da)。借這個(ge)(ge)機會(hui)簡單的(de)一下我(wo)們(men)(men)的(de)一些思考和顧慮，希望(wang)大(da)家能夠有一些收獲，謝(xie)謝(xie)大(da)家！
主持(chi)人：陳總，陳總剛才講的(de)創新至少反映(ying)了(le)三個信息(xi)。第(di)(di)一個是(shi)(shi)(shi)不是(shi)(shi)(shi)產(chan)(chan)業上有(you)更(geng)多(duo)(duo)的(de)類，不僅僅是(shi)(shi)(shi)房地產(chan)(chan)，下面有(you)文化、旅游(you)。第(di)(di)二，金融(rong)房地產(chan)(chan)，是(shi)(shi)(shi)不是(shi)(shi)(shi)通過(guo)內保外貸降低成本。第(di)(di)三，我(wo)們這些產(chan)(chan)業賦予新的(de)內容之(zhi)后是(shi)(shi)(shi)不是(shi)(shi)(shi)可以在資(zi)本市場套利，我(wo)們的(de)房地產(chan)(chan)產(chan)(chan)業很(hen)大(da)是(shi)(shi)(shi)間接的(de)資(zi)源，美(mei)國(guo)大(da)量的(de)是(shi)(shi)(shi)直接資(zi)源。我(wo)們國(guo)家更(geng)多(duo)(duo)的(de)需(xu)要實(shi)體經濟(ji)，有(you)更(geng)多(duo)(duo)的(de)直接融(rong)資(zi)進去，來促進中國(guo)經濟(ji)的(de)健康發展。也謝(xie)謝(xie)陳總的(de)分享(xiang)。
下(xia)(xia)面(mian)有請李小瑛女(nv)士，來給我(wo)們(men)講一下(xia)(xia)關于養(yang)老事業(ye)這一塊您(nin)的(de)思考。
李小瑛：我(wo)代表上海聯創(chuang)國際養老集團來參(can)與(yu)大(da)會，講(jiang)一講(jiang)我(wo)們作為(wei)服(fu)務商乙(yi)方的(de)角色怎么(me)參(can)與(yu)幫甲方來服(fu)務。
我們從08年就開始做投入(ru)+研(yan)發+設計，有關于(yu)大(da)健康。我們推廣大(da)健康，也就是各位講(jiang)的養老，大(da)家不要把養老鎖(suo)定(ding)在60歲以上的老人，健康的環(huan)境應該(gai)照顧(gu)到全齡化(hua)。
剛剛在講新(xin)(xin)(xin)常態的(de)(de)(de)地(di)產怎么樣(yang)，各(ge)位能(neng)夠有更多的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)趨勢(shi)或(huo)者是方向。陳教授剛剛講了各(ge)個(ge)企(qi)業在尋找(zhao)(zhao)一些(xie)新(xin)(xin)(xin)的(de)(de)(de)方向跟找(zhao)(zhao)到自己(ji)的(de)(de)(de)定(ding)位，我(wo)們(men)(men)幫助很多高大上(shang)的(de)(de)(de)開發(fa)商(shang)來(lai)(lai)做(zuo)他(ta)們(men)(men)也(ye)面臨這些(xie)問題。比如說我(wo)們(men)(men)在幫萬科的(de)(de)(de)上(shang)海(hai)做(zuo)三個(ge)大健康的(de)(de)(de)產品線，我(wo)們(men)(men)已經從(cong)設計的(de)(de)(de)乙方投入到企(qi)業，一起幫企(qi)業怎么樣(yang)來(lai)(lai)尋找(zhao)(zhao)新(xin)(xin)(xin)的(de)(de)(de)一條路，這個(ge)新(xin)(xin)(xin)的(de)(de)(de)產品線我(wo)們(men)(men)研究也(ye)剛剛完(wan)成上(shang)市。我(wo)們(men)(men)也(ye)幫復(fu)星(xing)集團，他(ta)們(men)(men)以(yi)前跟美國(guo)的(de)(de)(de)風保(bao)養(yang)老(lao)院結合(he)的(de)(de)(de)新(xin)(xin)(xin)保(bao)集團，我(wo)們(men)(men)也(ye)在幫他(ta)們(men)(men)做(zuo)高端(duan)養(yang)老(lao)院產品線的(de)(de)(de)制(zhi)定(ding)，加上(shang)他(ta)在中國(guo)各(ge)地(di)怎么樣(yang)布點的(de)(de)(de)一些(xie)商(shang)業計劃。所(suo)以(yi)養(yang)老(lao)的(de)(de)(de)部分面非常非常廣，我(wo)們(men)(men)也(ye)在加入。
聶(nie)會長(chang)眾籌資金這(zhe)(zhe)樣(yang)一種非(fei)常(chang)成功的(de)(de)運(yun)(yun)營(ying)方(fang)式(shi)(shi)，我(wo)本身是在美(mei)國(guo)讀的(de)(de)書，美(mei)國(guo)人的(de)(de)那一套我(wo)非(fei)常(chang)非(fei)常(chang)熟悉，也(ye)很(hen)高興把這(zhe)(zhe)樣(yang)一個(ge)成熟的(de)(de)機制能夠帶(dai)到中國(guo)來(lai)，我(wo)很(hen)期(qi)待這(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)(de)一個(ge)運(yun)(yun)營(ying)模(mo)式(shi)(shi)能夠在中國(guo)發揚光大。我(wo)們(men)(men)希望(wang)跟(gen)其(qi)他的(de)(de)開(kai)(kai)發商一起來(lai)做，因(yin)為不同的(de)(de)開(kai)(kai)發模(mo)式(shi)(shi)可以給我(wo)們(men)(men)帶(dai)來(lai)不同的(de)(de)設(she)計的(de)(de)出發點。總而(er)言之，我(wo)們(men)(men)的(de)(de)大健康(kang)現在提供一個(ge)解決方(fang)案的(de)(de)部分(fen)，很(hen)好的(de)(de)運(yun)(yun)營(ying)模(mo)式(shi)(shi)開(kai)(kai)發商想用這(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)(de)模(mo)式(shi)(shi)我(wo)們(men)(men)就來(lai)對接產(chan)業鏈上面的(de)(de)需求。我(wo)們(men)(men)也(ye)在整(zheng)(zheng)(zheng)合(he)一些(xie)資金，我(wo)們(men)(men)也(ye)在整(zheng)(zheng)(zheng)合(he)一些(xie)養(yang)老(lao)健康(kang)的(de)(de)運(yun)(yun)營(ying)團隊。我(wo)們(men)(men)也(ye)在整(zheng)(zheng)(zheng)合(he)臺灣比(bi)較好的(de)(de)運(yun)(yun)營(ying)的(de)(de)單(dan)位。
做養老的地產(chan)咱們也要(yao)突(tu)破(po)原來(lai)做地產(chan)的思維模(mo)式，什(shen)么樣的運營(ying)(ying)模(mo)式就涉及(ji)到你(ni)怎么樣做你(ni)的養老地產(chan)的運營(ying)(ying)模(mo)型(xing)和服務。所(suo)以，我非常希望大家一(yi)(yi)起跟(gen)我帶(dai)做一(yi)(yi)些對未來(lai)成長趨(qu)勢(shi)有很(hen)快發展的大健康的地產(chan)方式。
主持人：剛(gang)才李總(zong)專門提到(dao)了(le)我們(men)在養(yang)老產(chan)業方面在跟很多的(de)(de)(de)企業合作。特別引用少峰教授講的(de)(de)(de)，你做(zuo)什么(me)事情(qing)，你要(yao)加(jia)什么(me)你就要(yao)成為達人。你把加(jia)后面要(yao)加(jia)的(de)(de)(de)專業，要(yao)加(jia)的(de)(de)(de)到(dao)位，要(yao)加(jia)的(de)(de)(de)讓(rang)所有(you)的(de)(de)(de)用戶滿意(yi)，也(ye)許我們(men)的(de)(de)(de)地產(chan)企業未來(lai)就會更有(you)價(jia)值，更有(you)內容，更有(you)未來(lai)。再次(ci)感(gan)謝(xie)(xie)在座的(de)(de)(de)幾(ji)位嘉賓精彩的(de)(de)(de)分享，謝(xie)(xie)謝(xie)(xie)大家！
